チョンセとウォルセの違い:外国人が保証金を守る方法

公開日 2026-10-27

韓国の賃貸では、多くの国よりはるかに高額な保証金を預けます。しかも、その保証金は在韓外国人にとって、韓国で持つ最大の資金であることも少なくありません。このガイドでは、3種類の契約形態を説明したうえで、保証金を法的に守るための手順を紹介します。登録外国人の場合に手順が異なる点も含みます。

チョンセ、ウォルセ、パンチョンセ

種類	保証金(보증금)	月額家賃(월세)	主なリスク
チョンセ(Jeonse)전세	非常に高額。住宅価格の大きな割合になることも多い	なし	契約終了時に家主が保証金を返せない
ウォルセ(Wolse)월세	少額から中程度	あり	保証金のリスクは低いが、毎月の負担は大きい
パンチョンセ(Ban-jeonse)반전세	高額だが、チョンセよりは低い	あり(ウォルセより低い)	両方の性質を併せ持つ

どの形態でも、保証金は退去時に返還されます。保証金が大きいほど、以下の法的保護が重要になります。

登記簿謄本(등기부등본)を確認する。誰でも最高裁判所インターネット登記所(iros.go.kr)でオンライン閲覧できます。そこに記載された所有者が契約の署名者本人であることを確かめ、抵当権のセクション(을구)も見てください。住宅が競売にかけられた場合、既存の借入はあなたの保証金より先に返済されます。
所有者本人に会うか、委任状を確認する。代理人や家族が所有者に代わって署名する場合は、所有者の印鑑証明書つきの委任状を求めてください。
保証金は所有者の口座に振り込み、第三者には送らず、振込記録を保管します。
免許を持つ不動産仲介士(공인중개사)を利用する。免許を持つ仲介士は専門職賠償責任保険に加入しており、物件について書面で説明する義務があります。

手順	韓国国民	登録外国人	得られるもの
1. 入居して住所を届け出る	住民センターで전입신고	出入国・外国人官署または住民センターで체류지 변경신고(滞在地変更申告)	新しい所有者に対して居住し続ける権利(대항력)。翌日から発生
2. 契約書に確定日付(확정일자)を受ける	住民センター。多くの契約はオンラインでも可能		住宅が競売にかけられた場合、後から来た債権者より優先して弁済を受ける権利(우선변제)
3. 保証金保証保険(전세보증보험)	HUG、HFなどの公的保証機関や一部の民間保険会社が提供		家主が返せない場合に、保険会社が保証金を支払う

出典(2026-10-19確認):出入国管理法第88条の2(登録外国人の外国人登録および滞在地変更申告は、住民登録および転入届に代わる)、住宅賃貸借保護法第3条(居住し続ける権利)および第3条の2(確定日付による優先弁済)。裁判所は、滞在地変更申告を行った登録外国人にも同じ保護を適用しています。

新住所は期限内に届け出る。登録外国人は、転居後15日以内に住所変更を届け出なければなりません(法務部の案内)。保証金を守るには、入居した当日に届け出てください。
ビザの満了日と契約の終了日。在留許可が契約終了前に切れる場合は、通知によって契約を早期に終了できる条項を求め、韓国を離れた場合に保証金をどう受け取るかも考えておいてください。
保証保険の加入条件。外国人の借主に対する条件は保険会社ごとに異なり、時期によっても変わります。契約の前に、ビザの種類を伝えたうえでHUG、HF、または保険会社に直接問い合わせてください。契約後では遅いです。
海外からの送金。保証金を海外から送る場合は、入金の記録を保管してください。そのお金を再び海外へ送る際に必要になることがあります。

住所の届け出なしで確定日付だけ取れますか?: 取れますが、競売での優先弁済には住所の届け出と確定日付の両方が必要です。入居日に両方済ませてください。
家主に住所を届け出ないでほしいと頼まれたら、応じてもよいですか?: いいえ。届け出がなければ、新しい所有者に対して居住し続ける権利と、保証金の優先弁済を受ける権利を失います。
チョンセはウォルセより安いですか?: 月額家賃を払わないので安くなりうる一方、保証金にはリスクがあり、他で運用すれば利息を稼げたはずのお金でもあります。実際の数字で、契約期間全体の総額を比較してください。

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