全租与月租详解：外国人如何保护押金

发布日期 2026-10-27

韩国租房的押金远高于大多数国家，而且押金往往是外国居民在韩国持有的最大一笔钱。本指南先讲解三种合同类型，再介绍在法律上保护押金的步骤——包括登记外国人（등록외국인）需要采取的不同步骤。

全租（전세）、月租（월세）与半全租（반전세）

类型	押金（보증금）	月租金（월세）	主要风险
全租 전세 (Jeonse)	非常高，通常占房价的很大一部分	无	合同结束时房东无力退还押金
月租 월세 (Wolse)	较少到中等	有	押金风险较低，月支出较高
半全租 반전세 (Ban-jeonse)	较高，但低于全租	有，低于月租	两者兼有

无论哪种类型，搬出时都会退还押金。押金越高，下面的法律保护就越重要。

查阅不动产登记簿（등기부등본）。任何人都可以在大法院网上登记所（iros.go.kr）在线查看。核对登记的所有人就是签约的人，并查看抵押部分（을구）：如果房屋被拍卖，现有贷款会先于你的押金得到偿还。
与房东见面，或核实委托书。如果由代理人或家人代房东签约，要求提供委托书以及房东的印鉴证明书。
把押金汇入房东本人的账户，不要汇给第三方，并保留转账记录。
通过持牌房产中介（공인중개사）办理。持牌中介购买了职业责任保险，并且必须以书面形式向你说明房屋情况。

步骤	韩国公民	登记外国人	带来的效力
1. 入住并申报住址	在居民中心（社区服务中心）办理 전입신고	在出入境管理事务所或居民中心办理 체류지 변경신고（居住地变更申报）	对新房东享有继续居住的权利（대항력），自次日起生效
2. 在合同上取得确定日期（확정일자）	居民中心，许多合同也可以在线办理		房屋被拍卖时优先于后来的债权人受偿（우선변제）
3. 押金担保保险（전세보증보험）	由 HUG、HF 等公共担保机构及部分民营保险公司提供		房东无力偿还时由保险公司支付你的押金

来源，核对于 2026-10-19：《出入境管理法》第 88-2 条（登记外国人的外国人登记和居住地变更申报，可代替居民登记和入住申报）；《住宅租赁保护法》第 3 条（继续居住权）和第 3-2 条（凭确定日期的优先受偿权）。法院已将同样的保护适用于已办理居住地变更申报的登记外国人。

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