Jeonse กับ Wolse อธิบายง่าย ๆ: คุ้มครองเงินมัดจำในฐานะชาวต่างชาติ
เผยแพร่ 2026-10-27
การเช่าบ้านในเกาหลีใช้เงินมัดจำที่สูงกว่าในประเทศส่วนใหญ่มาก และเงินมัดจำมักเป็นก้อนเงินที่ใหญ่ที่สุดที่ชาวต่างชาติผู้พำนักในเกาหลีมี คู่มือนี้อธิบายสัญญาเช่าสามประเภท จากนั้นอธิบายขั้นตอนที่คุ้มครองเงินมัดจำของคุณตามกฎหมาย รวมถึงขั้นตอนที่ต่างออกไปสำหรับชาวต่างชาติที่ลงทะเบียนแล้ว
Jeonse, wolse และ ban-jeonse
| ประเภท | เงินมัดจำ (보증금) | ค่าเช่ารายเดือน (월세) | ความเสี่ยงหลัก |
|---|---|---|---|
| Jeonse 전세 | สูงมาก มักเป็นสัดส่วนใหญ่ของราคาบ้าน | ไม่มี | เจ้าของบ้านคืนเงินมัดจำไม่ได้เมื่อสัญญาสิ้นสุด |
| Wolse 월세 | น้อยถึงปานกลาง | มี | ความเสี่ยงเรื่องเงินมัดจำต่ำกว่า แต่ค่าใช้จ่ายรายเดือนสูงกว่า |
| Ban-jeonse 반전세 | สูง แต่ต่ำกว่า jeonse | มี ต่ำกว่า wolse | ผสมความเสี่ยงของทั้งสองแบบ |
ไม่ว่าสัญญาประเภทใด เงินมัดจำจะถูกคืนเมื่อคุณย้ายออก ยิ่งเงินมัดจำสูง การคุ้มครองทางกฎหมายด้านล่างก็ยิ่งสำคัญ
ก่อนเซ็นสัญญา
- อ่านทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본) ใครก็ดูออนไลน์ได้ที่สำนักงานทะเบียนออนไลน์ของศาลฎีกา (iros.go.kr) ตรวจว่าเจ้าของที่ระบุไว้ตรงกับคนที่มาเซ็นสัญญา และดูส่วนจำนอง (을구) เพราะหากบ้านถูกขายทอดตลาด หนี้ที่มีอยู่เดิมจะได้รับชำระก่อนเงินมัดจำของคุณ
- พบเจ้าของด้วยตนเอง หรือตรวจหนังสือมอบอำนาจ หากตัวแทนหรือญาติเซ็นแทนเจ้าของ ให้ขอหนังสือมอบอำนาจพร้อมใบรับรองตราประทับของเจ้าของ
- โอนเงินมัดจำเข้าบัญชีของเจ้าของ ไม่ใช่บุคคลที่สาม และเก็บหลักฐานการโอนไว้
- ใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาต (공인중개사) นายหน้าที่มีใบอนุญาตมีประกันความรับผิดทางวิชาชีพ และต้องอธิบายทรัพย์สินเป็นลายลักษณ์อักษร
หลังเซ็นสัญญา: สามขั้นตอนที่คุ้มครองเงินมัดจำ
| ขั้นตอน | พลเมืองเกาหลี | ชาวต่างชาติที่ลงทะเบียน | สิ่งที่คุณได้รับ |
|---|---|---|---|
| 1. ย้ายเข้าและแจ้งที่อยู่ | 전입신고 ที่ศูนย์บริการชุมชน | 체류지 변경신고 (การแจ้งเปลี่ยนที่อยู่) ที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือศูนย์บริการชุมชน | สิทธิ์อยู่ต่อได้แม้เจ้าของใหม่ (대항력) มีผลตั้งแต่วันรุ่งขึ้น |
| 2. ขอวันที่ยืนยัน (확정일자) บนสัญญา | ศูนย์บริการชุมชน หรือออนไลน์สำหรับสัญญาจำนวนมาก | สิทธิ์ได้รับชำระก่อนเจ้าหนี้ที่มาทีหลังหากบ้านถูกขายทอดตลาด (우선변제) | |
| 3. ประกันการค้ำประกันเงินมัดจำ (전세보증보험) | ให้บริการโดยผู้ค้ำประกันภาครัฐ เช่น HUG และ HF และบริษัทประกันเอกชนบางแห่ง | บริษัทประกันจ่ายเงินมัดจำของคุณหากเจ้าของบ้านจ่ายไม่ได้ | |
ที่มา ตรวจสอบเมื่อ 2026-10-19: พระราชบัญญัติตรวจคนเข้าเมือง มาตรา 88-2 (การขึ้นทะเบียนคนต่างด้าวและการแจ้งเปลี่ยนที่อยู่ของชาวต่างชาติที่ลงทะเบียน ใช้แทนทะเบียนบ้านและการแจ้งย้ายเข้า) พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3 (สิทธิ์อยู่ต่อ) และมาตรา 3-2 (สิทธิ์ลำดับก่อนด้วยวันที่ยืนยัน) ศาลได้ใช้การคุ้มครองเดียวกันนี้กับชาวต่างชาติที่ลงทะเบียนและยื่นแจ้งเปลี่ยนที่อยู่แล้ว
สิ่งที่ต้องตรวจสำหรับชาวต่างชาติโดยเฉพาะ
- แจ้งที่อยู่ใหม่ให้ทันเวลา ชาวต่างชาติที่ลงทะเบียนต้องแจ้งเปลี่ยนที่อยู่ภายใน 15 วันหลังย้าย (ตามแนวทางของกระทรวงยุติธรรม) เพื่อคุ้มครองเงินมัดจำ ให้ยื่นแจ้งในวันที่ย้ายเข้า
- วันสิ้นสุดวีซ่าเทียบกับวันสิ้นสุดสัญญาเช่า หากใบอนุญาตพำนักหมดอายุก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด ให้ขอใส่ข้อสัญญาที่ให้คุณเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้โดยแจ้งล่วงหน้า และวางแผนว่าเงินมัดจำจะส่งถึงคุณอย่างไรหากคุณออกจากเกาหลี
- คุณสมบัติในการทำประกันค้ำประกัน เงื่อนไขสำหรับผู้เช่าต่างชาติต่างกันไปตามบริษัทประกันและเปลี่ยนแปลงตามเวลา ให้สอบถาม HUG, HF หรือบริษัทประกันโดยตรงพร้อมระบุประเภทวีซ่าของคุณ ก่อนเซ็นสัญญา ไม่ใช่หลังจากนั้น
- การโอนเงินจากต่างประเทศ หากเงินมัดจำมาจากต่างประเทศ ให้เก็บหลักฐานการรับโอนเงินเข้าไว้ เพราะคุณอาจต้องใช้เมื่อโอนเงินออกไปอีกครั้ง
คำถามที่พบบ่อย
- ขอวันที่ยืนยันโดยไม่แจ้งที่อยู่ได้หรือไม่
- ได้ แต่สิทธิ์ลำดับก่อนในการขายทอดตลาดต้องมีทั้งสองอย่าง คือการแจ้งที่อยู่และวันที่ยืนยัน ให้ทำทั้งสองอย่างในวันย้ายเข้า
- เจ้าของบ้านขอไม่ให้แจ้งที่อยู่ ควรตกลงหรือไม่
- ไม่ควร หากไม่แจ้ง คุณจะเสียสิทธิ์อยู่ต่อเมื่อมีเจ้าของใหม่ และเสียสิทธิ์ลำดับก่อนในการได้เงินมัดจำคืน
- jeonse ถูกกว่า wolse หรือไม่
- อาจถูกกว่าได้ เพราะไม่ต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือน แต่เงินมัดจำของคุณมีความเสี่ยง และอาจหาดอกเบี้ยจากที่อื่นได้ ให้เปรียบเทียบต้นทุนรวมตลอดสัญญาเช่าด้วยตัวเลขจริงของคุณ
แหล่งที่มา
- พระราชบัญญัติตรวจคนเข้าเมือง มาตรา 88-2 (ศูนย์ข้อมูลกฎหมายเกาหลี) — ตรวจสอบเมื่อ 2026-10-19
- พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย มาตรา 3, 3-2 — ตรวจสอบเมื่อ 2026-10-19
- สำนักงานทะเบียนออนไลน์ของศาลฎีกา — ตรวจสอบเมื่อ 2026-10-19
ที่เกี่ยวข้อง (ภาษาเกาหลี): ฉบับภาษาเกาหลี (전세 vs 월세 가이드)
🌐 English · Español · Bahasa Indonesia · 日本語 · ไทย · Tiếng Việt · 中文