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🏠 전세 vs 월세 뭐가 유리한가요? 비용 비교와 보증금 지키는 법

📌 전세와 월세를 비교하려면 「전세 보증금에 드는 자금 조달 비용」과 「월세 + 월세 보증금의 자금 조달 비용」을 같은 연 비용으로 맞춰 보면 돼요. 아래 계산기에 숫자를 넣으면 월세 세액공제와 법정 전환율 상한까지 같이 보여 줘요. 어느 쪽이 유리한지는 금리와 보증금을 지킬 수 있는지에 따라 달라서 줍줍이 대신 정해 드릴 수는 없어요.

기준: 주택임대차보호법 시행령 제9조·찾기쉬운 생활법령·국토교통부 임대차 신고 안내·국세청 월세 세액공제 기준 · 줍줍 확인일 2026-10-20

전세·월세 한눈에

구분	특징
전세	큰 보증금을 맡기고 매달 월세는 없어요. 보증금 마련에 드는 이자나 기회비용이 실제 비용이고, 계약이 끝날 때 보증금을 돌려받을 수 있는지 관리가 중요해요
월세	보증금은 작고 매달 월세를 내요. 조건을 채우면 월세 세액공제를 받을 수 있어요(아래)
반전세(보증금+월세)	둘을 섞은 형태. 월세 보증금이 클수록 월세는 줄어요(법정 전환율 참고)

내 숫자로 비교해 보기

숫자는 모두 이 브라우저 안에서만 계산하고 저장·전송하지 않아요. 단위는 만원이에요.

전세 보증금월세 계약의 보증금 월세(한 달)자금 조달 비용(연 %) 한국은행 기준금리(연 %, 선택) 월세 세액공제

자금 조달 비용은 전세 보증금을 마련하느라 내는 대출 이자나 그 돈을 예금에 뒀다면 받았을 이자(기회비용)예요. 4%는 예시일 뿐이니 본인 금리를 넣으세요. 이 계산은 대출 한도·세금·집값 변동·보증금을 못 돌려받을 위험을 반영하지 않아요.

전세를 월세로 바꿀 때 법정 전환율

보증금의 일부를 월세로 바꿀 때 월세는 (전세 보증금 − 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12 로 계산해요
주택임대차보호법 시행령 제9조: 월차임 전환 산정률은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%p를 더한 비율 중 낮은 쪽을 넘을 수 없어요(법령 정보센터 시행령 표기 기준, 2026년 7월 1일 시행본)
기준금리가 바뀌면 상한이 바뀌어요. 계산기에 현재 기준금리를 넣으면 상한을 보여 줘요(줍줍은 현재 기준금리를 적지 않았어요, 한국은행에서 확인하세요)
상가건물 임대차는 기준이 달라서 이 상한을 쓰면 안 돼요

월세 세액공제

총급여 8,000만원(종합소득금액 7,000만원) 이하 무주택 세대주가 월세를 연 1,000만원까지 인정받아 17% 또는 15%를 공제받아요(최대 170만원). 대상·주택 요건·전입신고 등 조건은 월세 세액공제와 청년월세 지원 가이드에 정리했어요.

보증금을 지키는 기본 순서 (찾기쉬운 생활법령)

장치	내용
대항력	주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그다음 날 0시부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있어요. 예: 10월 15일 15시에 전입신고하면 10월 16일 0시부터
우선변제권	대항력 요건에 임대차계약서의 확정일자를 더하면 경매·공매에서 보증금을 먼저 돌려받을 순위가 생겨요. 확정일자는 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소에서 받아요
보증금을 올렸다면	계약 중이나 재계약·갱신 때 보증금을 올렸다면 늘어난 금액에 대한 우선변제권을 위해 다시 확정일자를 받아야 해요
소액임차인	경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정 금액을 담보물권자보다 먼저 받을 수 있어요
이사 가야 하는데 보증금을 못 받았다면	법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 되면 이사를 가도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지돼요

계약하면 신고해야 해요 (주택 임대차 계약 신고)

보증금 6,000만원 또는 월세 30만원을 넘는 주택 임대차 계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 해요
금액이 바뀌지 않은 갱신 계약은 신고 대상에서 빠지고, 임대료가 바뀌었다면 신고해야 해요
임대인·임차인이 공동으로 신고하고, 계약서를 붙이면 한쪽이 단독 신고할 수 있어요. 과태료 금액은 자료마다 달라서 줍줍이 적지 않았어요 — 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 확인하세요

계약 갱신과 인상 한도

세입자는 계약갱신요구권을 1회 쓸 수 있고, 갱신되는 기간은 2년이에요
갱신할 때 차임·보증금 증액은 기존의 5%를 넘을 수 없어요(지역별로 조례로 5% 범위에서 달리 정할 수 있어요)
임대인이 원칙적으로 갱신을 거절할 수 없지만 2기 차임 연체, 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 등은 예외예요(생활법령 해설)

자주 묻는 질문

전세와 월세 중 뭐가 더 유리한가요?

같은 기준(연 비용)으로 맞춰 보는 게 먼저예요. 전세는 보증금 마련 비용, 월세는 월세와 월세 보증금의 마련 비용을 비교하고, 월세는 조건이 되면 세액공제를 받을 수 있어요. 위 계산기에 숫자를 넣어 보세요.

전월세 전환율 상한은 얼마예요?

연 10%와 한국은행 기준금리+2%p 중 낮은 쪽이에요(주택임대차보호법 시행령 제9조). 기준금리는 한국은행에서 확인하세요.

보증금을 안전하게 지키려면 어떻게 하나요?

이사한 날 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖추세요. 보증금을 올리면 다시 확정일자를 받아야 해요.

임대차 계약은 신고해야 하나요?

보증금 6,000만원 또는 월세 30만원을 넘으면 계약일부터 30일 안에 신고해야 해요. 금액이 안 바뀐 갱신 계약은 대상에서 빠져요.

집주인이 월세를 마음대로 올릴 수 있나요?

계약 중이거나 갱신요구권으로 갱신할 때는 기존 금액의 5%를 넘겨 올릴 수 없어요.

월세 세액공제는 얼마나 받나요?

월세 연 1,000만원까지 인정되고 공제율이 17% 또는 15%라서 최대 170만원이에요. 조건은 월세 세액공제 가이드를 보세요.

공식 출처

공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 대한법률구조공단 132 · 국세상담 126에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.

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