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홈 › 생활 돈 가이드 › 전세 보증금 반환·계약갱신·임차권등기명령

🏠 전세 만기인데 보증금을 못 받았어요. 임차권등기명령부터 계약갱신요구권까지

📌 주택임대차보호법은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력(대항력)을 주고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 확정일자를 받으면 경매·공매에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리(우선변제권)가 생겨요(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면 이사 전에 법원에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의3).

기준: 주택임대차보호법(국가법령정보센터 법령 데이터, 시행 2026-01-02) · 줍줍 확인일 2026-10-20 · 원문 바로가기: 주택임대차보호법(국가법령정보센터) · 대한법률구조공단 · 찾기쉬운 생활법령정보 · 대법원 전자소송

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⚠️ 먼저 읽어 주세요

이 글은 법률 상담이 아니라 조문 안내예요. 보증금 반환 분쟁이나 사기가 의심되면 개별 사건은 대한법률구조공단(132)이나 변호사에게 확인하세요. 사기 피해가 의심되면 경찰(112)에 신고하세요.

보증금을 지키는 기본 장치

장치조문 내용확인 상태
대항력임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생겨요. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봐요 (주택임대차보호법 제3조 제1항)조문 확인
집주인이 바뀌면임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봐요 (주택임대차보호법 제3조 제4항)조문 확인
우선변제권대항요건과 임대차계약서의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있어요 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)조문 확인
집을 비워 줘야 받는 조건임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제 보증금을 받을 수 없어요 (주택임대차보호법 제3조의2 제3항)조문 확인
판결 후 경매 신청보증금반환청구소송의 확정판결 등으로 경매를 신청할 때는 반대의무(집 인도) 이행이나 제공을 집행개시 요건으로 하지 않아요 (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)조문 확인
임대차 존속임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봐요 (주택임대차보호법 제4조 제2항)조문 확인

임차권등기명령 (주택임대차보호법 제3조의3)

내용조문확인 상태
언제·어디에임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않았을 때, 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청해요 (제1항)조문 확인
신청서에 쓸 것신청의 취지와 이유, 임대차 목적 주택(일부면 도면 첨부), 임차권등기의 원인 사실, 그 밖에 대법원규칙이 정하는 사항. 신청 이유와 원인 사실은 소명해야 해요 (제2항)조문 확인
등기를 마치면대항력과 우선변제권을 취득해요. 이미 취득했다면 그대로 유지되고, 등기 이후 이사하거나 주민등록을 옮겨 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않아요 (제5항)조문 확인
기각되면임차인은 항고할 수 있어요 (제4항)조문 확인
주의임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제를 받을 권리가 없어요 (제6항)조문 확인
비용·소요 기간신청 비용과 법원 처리 기간은 줍줍이 확인하지 않았어요미확인 · 관할 법원 확인

계약 갱신 (주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3)

상황조문 내용확인 상태
임대차기간기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 봐요. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있어요 (주택임대차보호법 제4조 제1항)조문 확인
묵시적 갱신임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절 통지(또는 조건 변경 통지)를 하지 않으면, 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우와 함께 기간이 끝난 때 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봐요. 존속기간은 2년이에요 (주택임대차보호법 제6조 제1·2항)조문 확인
묵시적 갱신 뒤 해지임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요 (주택임대차보호법 제6조의2)조문 확인
계약갱신요구권임차인이 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단의 기간(종료 6개월 전부터 2개월 전까지)에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없어요 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 임차인은 1회만 행사할 수 있고 갱신되는 존속기간은 2년이에요 (제2항)조문 확인
갱신 조건전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 증감할 수 있어요 (제3항)조문 확인
임대인이 거절할 수 있는 사유차임 2기 이상 연체, 거짓·부정한 방법으로 임차, 합의로 상당한 보상 제공, 무단 전대, 고의·중대 과실 파손, 멸실로 목적 달성 불가, 철거·재건축(요건 있음), 임대인(직계존·비속 포함) 실거주, 그 밖의 중대한 사유 (제1항 각 호)조문 확인
실거주를 이유로 거절한 뒤갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대하면 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 해요 (제5항). 배상액 계산은 제6항 참고조문 확인 · 금액 산식 미확인

보증금·차임 증액 한도 (주택임대차보호법 제7조)

최우선변제 (주택임대차보호법 제8조)

줍줍이 확인하지 못한 것

이 단계 한눈에

보통 놓치는 것다음 단계공식 문의처
· 이사 전에 임차권등기를 마쳐야 대항력·우선변제권을 지켜요
· 갱신요구는 종료 6개월~2개월 전 사이에 해야 해요		신축 입주 체크리스트: 입주 전 하자 점검, 전입신고·확정일자대한법률구조공단 132 · 관할 법원 · 사기 의심 시 경찰 112

자주 묻는 질문

전세 만기가 됐는데 집주인이 보증금을 안 줘요. 먼저 뭘 하나요?
이사 전에 임차권등기명령을 법원에 신청해 대항력과 우선변제권을 지키는 방법이 있어요(주택임대차보호법 제3조의3). 등기를 마치면 이사나 주민등록 이전으로 이미 취득한 권리를 잃지 않아요(제5항).
계약갱신요구권은 몇 번 쓰나요?
1회만 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년이에요(주택임대차보호법 제6조의3 제2항).
집주인이 실거주한다며 갱신을 거절했어요
임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실거주는 법에 정한 거절 사유예요(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호). 다만 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인의 손해를 배상해야 해요(제5항).
갱신할 때 보증금을 얼마까지 올릴 수 있나요?
약정한 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못해요. 지자체 조례로 상한을 달리 정할 수 있어요(주택임대차보호법 제7조).
갱신 통지는 언제까지 해야 하나요?
임차인이 계약갱신을 요구하는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지예요(주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항 전단).

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업데이트: 2026-10-20 · 출처: 주택임대차보호법(국가법령정보센터) · 대한법률구조공단 · 찾기쉬운 생활법령정보 · 대법원 전자소송

인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/deposit-return-lease-renewal/)

공식 출처

공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 대한법률구조공단 132 · 관할 법원 · 사기 의심 시 경찰 112에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.

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