소액임차인 최우선변제금은 얼마이고 어떤 요건이 필요한가요?
3줄 요약
- 소액임차인 최우선변제는 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(예: 근저당권자)보다 먼저 변제받을 수 있게 한 제도예요(주택임대차보호법 제8조 제1항). 이 경우 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖춰야 해요.
- 보증금이 지역별 상한 이하인 임차인만 대상이고(시행령 제11조), 먼저 받을 수 있는 금액에도 지역별 한도와 주택가액의 2분의 1이라는 상한이 있어요(시행령 제10조). 아래 금액은 2026-07-01 시행 시행령 원문의 숫자 그대로예요.
기준: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제8조(시행 2026-01-02), 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조(시행 2026-07-01) (국가법령정보센터 법령 데이터) · 줍줍 확인일 2026-10-23 · 원문 바로가기: 주택임대차보호법 · 주택임대차보호법 시행령 · 법무부
⚠️ 먼저 읽어 주세요
이 글은 법령 조문을 정리한 것이고 법률 상담이 아니에요. 실제 배당 순위와 금액은 경매법원이 사건별로 정해요.
1지역별 금액표 (시행령 제10조 제1항·제11조, 시행 2026-07-01)
| 지역 구분 | 내용 | 확인 상태 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 우선변제를 받을 임차인의 보증금 상한 1억6천500만원 이하 (시행령 제11조) · 보증금 중 우선변제 일정액 5천500만원 이하 (시행령 제10조 제1항) | 조문 확인 |
| 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 우선변제를 받을 임차인의 보증금 상한 1억4천500만원 이하 (시행령 제11조) · 보증금 중 우선변제 일정액 4천800만원 이하 (시행령 제10조 제1항) | 조문 확인 |
| 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 우선변제를 받을 임차인의 보증금 상한 8천500만원 이하 (시행령 제11조) · 보증금 중 우선변제 일정액 2천800만원 이하 (시행령 제10조 제1항) | 조문 확인 |
| 그 밖의 지역 | 우선변제를 받을 임차인의 보증금 상한 7천500만원 이하 (시행령 제11조) · 보증금 중 우선변제 일정액 2천500만원 이하 (시행령 제10조 제1항) | 조문 확인 |
2제도의 요건 (주택임대차보호법 제8조)
| 항목 | 내용 | 확인 상태 |
|---|---|---|
| 우선변제 권리 | 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있어요 (제8조 제1항) | 조문 확인 |
| 대항요건 시점 | 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖춰야 해요 (제8조 제1항) | 조문 확인 |
| 대항력 발생 | 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봐요 (제3조 제1항) | 조문 확인 |
| 범위·기준의 결정 | 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위·기준은 주택임대차위원회 심의를 거쳐 대통령령으로 정해요 (제8조 제3항) | 조문 확인 |
| 일정액의 상한 | 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못해요 (제8조 제3항 단서) | 조문 확인 |
| 준용 규정 | 제3조의2 제4항부터 제6항까지(우선변제 순위·보증금에 대한 이의신청 등)를 준용해요 (제8조 제2항) | 조문 확인 |
3계산할 때 알아둘 조문 (시행령 제10조 제2항~제4항)
| 항목 | 내용 | 확인 상태 |
|---|---|---|
| 주택가액 2분의 1 초과 | 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있어요 (제10조 제2항) | 조문 확인 |
| 임차인이 2명 이상 | 한 주택에 임차인이 2명 이상이고 각 일정액의 합이 주택가액의 2분의 1을 초과하면, 각 일정액의 비율로 주택가액의 2분의 1을 나눈 금액을 각 임차인의 일정액으로 봐요 (제10조 제3항) | 조문 확인 |
| 가정공동생활 | 한 주택에서 2명 이상이 가정공동생활을 하면 1명의 임차인으로 보고 각 보증금을 합산해요 (제10조 제4항) | 조문 확인 |
| 확정일자 우선변제와의 관계 | 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있어요 (제3조의2 제2항). 이 권리와 소액 최우선변제가 각각 어떻게 배당되는지는 법원이 정해요 | 미확인 · 기관 확인 |
4줍줍이 확인하지 못한 것
| 항목 | 내용 | 확인 상태 |
|---|---|---|
| 담보물권 설정 시기별 과거 금액 | 담보물권 설정일에 따라 적용되는 과거 시행령 금액이 다를 수 있으나, 개정 이력별 기준은 이번 원문 조회에서 읽지 못했어요 | 미확인 · 기관 확인 |
| 주택가액 산정 | 경매에서 주택가액(대지 포함)을 어떻게 정하는지는 법령 데이터로 확인하지 못했어요 | 미확인 · 기관 확인 |
| 실제 배당 금액·순위 | 경매법원이 배당표로 정해요. 줍줍은 개별 사건의 결과를 판단하지 않아요 | 미확인 · 기관 확인 |
| 지역 구분 해당 여부 | 어느 시·군이 어느 구간에 속하는지는 「수도권정비계획법」 과밀억제권역 지정 등 다른 법령을 함께 봐야 해요 | 미확인 · 기관 확인 |
?자주 묻는 질문
소액임차인 최우선변제금이 뭔가요?
임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리예요(주택임대차보호법 제8조 제1항).
서울에서는 보증금이 얼마 이하여야 하나요?
시행령 제11조는 서울특별시 1억6천500만원 이하인 임차인을 대상으로 하고, 시행령 제10조 제1항은 먼저 받을 수 있는 보증금 중 일정액을 5천500만원 이하로 정해요(시행 2026-07-01 기준).
보증금 전액을 먼저 받을 수 있나요?
아니에요. 지역별 일정액 이하만 대상이고, 그 금액도 주택가액의 2분의 1을 넘지 못해요(제8조 제3항, 시행령 제10조 제2항).
언제까지 전입신고와 점유를 마쳐야 하나요?
주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록 요건을 갖춰야 해요(제8조 제1항 후단, 제3조 제1항).
같은 집에 세입자가 여러 명이면 어떻게 하나요?
각 일정액의 합이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 비율대로 나누고(시행령 제10조 제3항), 가정공동생활을 하는 사람들은 1명으로 보고 보증금을 합산해요(제4항).
확정일자가 있으면 최우선변제와 같은 건가요?
별개 규정이에요. 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제는 제3조의2 제2항에, 소액임차인의 최우선변제는 제8조에 있어요. 실제 배당은 법원이 정해요.
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업데이트: 2026-10-23 · 출처: 주택임대차보호법 · 주택임대차보호법 시행령 · 법무부
인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/small-tenant-priority-repayment/)
📎 공식 출처
공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.
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