확정일자는 어떻게 받고, 부여현황은 인터넷으로 어떻게 발급받나요?

2임대차 신고로 자동 부여되는 경우와 전자계약

• 신고 대상은 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약입니다. 보증금과 차임의 증감 없이 기간만 연장하는 갱신계약은 제외됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 제1항).
• 신고는 계약 체결일부터 30일 이내에 임대차계약당사자가 공동으로 해야 하고, 한쪽이 거부하면 단독으로 신고할 수 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항·제3항).
• 신고 접수를 완료한 때 확정일자를 부여한 것으로 보는 것은 임대차계약서가 제출된 경우에 한정됩니다(같은 법 제6조의5 제3항). 부동산거래관리시스템 안내도 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동 부여되고 임대인 또는 임차인 1인만 전자서명해도 신고가 된다고 설명합니다.
• 임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 봅니다(같은 법 제6조의5 제1항). 정부24는 전입신고 단계에서 임대차계약서를 제출했다면 별도의 확정일자 신청이 필요 없다고 안내합니다.
• 신고 지역은 수도권 전역, 광역시, 세종시 등의 시 지역이며 도 지역 군 단위는 제외됩니다. 법령상으로는 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시와 경기도 관할의 군만 해당)·구입니다(시행령 제4조의3 제2항).
• 전자계약시스템으로 계약을 체결한 임차인은 시스템에서 주택 소재지 주민센터에 전자확정일자를 신청하고, 이 경우 수수료는 면제 대상입니다(규칙 제2조의2, 제8조 제3항 제11호). 주민센터는 전산 장애 같은 특별한 사정이 없으면 접수 당일 부여해야 하지만, 평일 16시 이후나 토요일·공휴일 접수분은 다음 근무일에 부여할 수 있습니다(규칙 제4조의3).

4부여현황을 열람·발급받는 경로와 비용

수수료는 확정일자 부여와 정보제공으로 나뉘며, 주민센터 기준 금액은 법무부령이 정합니다(시행령 제7조, 규칙 제8조 제1항). 인터넷등기소의 수수료와 열람 형태는 이용약관이 정합니다(약관 제6조 제5항, 제7조 제2항).

6헷갈리기 쉬운 점

• 확정일자 하나로 모든 보호가 생기지 않습니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 생기고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 경매나 공매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받는 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 있습니다(같은 법 제3조의2 제2항). 소액임차인 최우선변제는 별도 제도입니다.
• 계약서 정정 부분에 서명이나 날인이 없거나, 글자 사이 빈 공간에 선을 긋지 않았거나, 두 장 이상인데 간인이 없으면 부여 전 확인 단계에서 걸릴 수 있습니다(규칙 제3조). 이미 확정일자가 부여된 계약서는 새 내용을 추가해 재계약한 경우가 아니면 다시 받을 수 없습니다.
• 인터넷등기소 수수료는 500원, 주민센터 수수료는 600원으로 서로 다릅니다. 결제 화면의 금액이 기준입니다.
• 주민센터는 시행령과 법무부령의 규칙을 따르고, 법원·등기소는 시행령 제4조 제1항에서 확정일자부 규정의 적용 대상에서 빠집니다. 인터넷등기소는 이용약관 제4조가 적용법규로 드는 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 업무처리지침을 따릅니다.