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오피스텔 세금: 주거용이면 무엇이 달라지고 주택 수에는 들어가나요?

🗓 확인일 2026-10-28📎 공식 출처 8곳☎ 국세청 국세상담센터 126(국번 없이, 평일 9시~18시), 지방세는 관할 시·군·구청 세무부서와 위택스(wetax.go.kr)

3줄 요약

오피스텔은 건축물대장 등에 주택으로 기재된 건물이 아니면 취득세가 주택 유상거래 세율(1~3%)이 아닌 1천분의 40(4%)을 기준으로 정해져요(지방세법 제11조). 재산세는 공부상 용도보다 사실상 현황으로 주택인지 건축물인지 가르고(제106조 제3항), 임대 부가가치세는 상시 주거용이면 면세, 사무실 등 업무용이면 10% 과세예요.
주택으로 재산세를 내는 오피스텔은 취득세 중과를 정하는 주택 수에 들어가요(제13조의3 제4호). 아래는 모두 공식 안내 기준이고, 개별 물건의 판단은 관할 지자체·세무서에 확인하세요.

기준: 지방세법·지방세법 시행령·부가가치세법·시행령 조문(국가법령정보센터) · 국세청·위택스 안내 · 줍줍 확인일 2026-10-28 · 원문 바로가기: 지방세법 (국가법령정보센터) · 지방세법 시행령 (국가법령정보센터) · 부가가치세법 (국가법령정보센터) · 부가가치세법 시행령 (국가법령정보센터)

1세목별로 주거용과 업무용이 어떻게 갈리나요

세목	주거용으로 쓰는 경우	업무용으로 쓰는 경우	근거
취득세	주택으로 기재되지 않은 오피스텔은 주택 세율이 아닌 표준세율 1천분의 40 (본세 기준)	같음	지방세법 제11조 제1항 제7호 나목·제8호
재산세	사실상 주거용이면 주택분으로 과세 (주택 세율 1천분의 1~4)	건축물분으로 과세 (일반 건축물 1천분의 2.5)	지방세법 제106조 제3항, 제111조
부가가치세 (임대)	상시 주거용 임대는 면세	업무용 임대는 과세 (세율 10%)	부가가치세법 제26조 제1항 제12호, 시행령 제41조, 법 제30조
주택 수	주택으로 재산세를 내면 취득세 중과 주택 수에 가산	주택으로 과세하지 않으면 가산 대상 아님	지방세법 제13조의3 제4호

2취득세는 이렇게 정해져요

주택 유상거래 세율(6억원 이하 1천분의 10 등)은 건축물대장·사용승인서·등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물에만 적용돼요(지방세법 제11조 제1항 제8호)
그 외 유상 취득 건축물은 농지 외의 것 1천분의 40이 표준세율이에요(같은 항 제7호 나목)
지방교육세는 법 제151조 제1항 제1호 계산식(표준세율에서 1천분의 20을 뺀 세율의 100분의 20)을 4%에 적용하면 0.4%예요
농어촌특별세를 포함한 합계 세율과 전용면적별 적용 여부는 공식 확인이 필요해요. 위택스 취득세 안내에서 확인하세요

3재산세는 사실상 쓰임새로 가려요

재산세 과세대상이 공부상 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상의 현황에 따라 부과해요. 다만 공부상 현황과 달리 이용해 부담이 낮아지는 경우 등은 공부상 현황을 따라요(지방세법 제106조 제3항)
1구의 건물에서 주거용으로 쓰는 면적이 전체의 100분의 50 이상이면 주택으로 봐요(제106조 제2항 제2호)
주택 표준세율은 과세표준 6천만원 이하 1천분의 1, 6천만원 초과 1억5천만원 이하 6만원에 초과분의 1천분의 1.5, 1억5천만원 초과 3억원 이하 19만5천원에 초과분의 1천분의 2.5, 3억원 초과 57만원에 초과분의 1천분의 4예요(제111조 제1항 제3호)
일반 건축물은 과세표준의 1천분의 2.5예요(제111조 제1항 제2호 다목)
1세대 1주택 특례세율이 주거용 오피스텔에 적용되는지는 공식 확인이 필요해요

4부가가치세는 쓰임새로 갈려요

주택과 부수토지의 임대 용역은 면세예요. 시행령 제41조는 상시 주거용(사업을 위한 주거용은 제외)으로 쓰는 건물을 주택으로 정해요
업무용으로 임대하면 일반 과세 대상이고 세율은 10%예요(부가가치세법 제30조)
주택 부분 면적이 사업용 건물 부분보다 크면 전부 주택 임대로 보고, 같거나 작으면 사업용 부분은 주택 임대로 보지 않아요(시행령 제41조 제3항)
신축·취득 때 낸 매입세액의 공제 여부와 업무용에서 주거용으로 바뀔 때의 처리는 구체 사실에 따라 달라서 공식 확인이 필요해요. 국세상담센터 126에 문의하세요

5주택 수에는 어떻게 들어가요

구분	기준	근거
취득세 중과 주택 수	주택으로 재산세를 과세하는 오피스텔은 소유자의 주택 수에 가산	지방세법 제13조의3 제4호, 시행령 제28조의4 제1항
공동 소유	세대 내에서 1개의 오피스텔을 세대원이 공동 소유하면 1개로 봄	시행령 제28조의4 제4항
일부 제외	일정 기간 취득한 전용면적 60제곱미터 이하 등 요건의 오피스텔은 주택 수 산정 특례가 있음 (요건·기간은 조문 확인)	시행령 제28조의4 제2항·제6항
양도소득세	허가·공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 정의	소득세법 제88조 제7호
종합부동산세	지방세법상 주택을 기준으로 정의. 오피스텔 포함 여부는 공식 확인	종합부동산세법 제2조 제3호

6출처마다 표현이 다른 부분

취득세 합계 세율을 4.6%로 안내하는 곳이 많지만, 줍줍은 법 제151조로 확인한 지방교육세 0.4%까지만 적고 농어촌특별세는 공식 확인으로 남겼어요
주거용 임대 오피스텔의 매입세액 공제 문제는 국세청 질의회신과 법원 판결의 결론이 사실관계마다 달라서 한 줄로 적지 않았어요

?자주 묻는 질문

오피스텔 취득세는 몇 %인가요?

지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 농지 외 유상 취득 표준세율은 1천분의 40이에요. 주택으로 기재되지 않은 오피스텔에 적용되는 구조예요. 지방교육세는 법 제151조 계산으로 0.4%이고, 농어촌특별세는 공식 확인이 필요해요.

주거용 오피스텔 재산세는 주택으로 내나요?

재산세는 공부상 현황과 달라도 사실상의 현황에 따라 부과하고, 1구의 건물에서 주거용 면적이 100분의 50 이상이면 주택으로 봐요(지방세법 제106조). 주택이면 1천분의 1~4 누진세율이에요.

오피스텔 임대 부가가치세는 있나요?

상시 주거용으로 쓰는 건물의 임대 용역은 면세예요(시행령 제41조). 사무실 등 업무용 임대는 10% 과세예요.

오피스텔이 주택 수에 포함되나요?

취득세 중과 때는 주택으로 재산세를 과세하는 오피스텔만 소유자의 주택 수에 가산해요(지방세법 제13조의3 제4호). 일정 요건의 오피스텔은 시행령 제28조의4에 특례가 있어요.

업무용으로 신고했는데 실제로는 주거용으로 쓰면요?

재산세는 사실상 현황으로 과세하되 부담이 낮아지는 방향의 용도 변경은 공부상 현황을 따르도록 한 예외가 있어요(제106조 제3항 단서). 부가가치세 처리는 국세상담센터 126에 확인하세요.

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업데이트: 2026-10-28 · 출처: 지방세법 (국가법령정보센터) · 지방세법 시행령 (국가법령정보센터) · 부가가치세법 (국가법령정보센터) · 부가가치세법 시행령 (국가법령정보센터)

인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/officetel-tax-residential-business/)

📎 공식 출처

공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 국세청 국세상담센터 126(국번 없이, 평일 9시~18시), 지방세는 관할 시·군·구청 세무부서와 위택스(wetax.go.kr)에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.

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