집을 팔 때 양도소득세가 비과세되려면 어떤 조건이 필요한가요?

🗓 확인일 2026-10-24📎 공식 출처 4곳☎

3줄 요약

소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택의 양도소득에 양도소득세를 과세하지 않는다고 적고 있어요.
다만 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 대상에서 빠져요.
대통령령의 요건은 시행령 제154조 제1항에 있고, 양도일 현재 국내 1주택을 보유하면서 보유기간이 2년 이상이어야 해요.

기준: 소득세법 제89조·제95조·제105조·제110조, 소득세법 시행령 제154조·제155조·제156조·제160조 (국가법령정보센터 법령 데이터, 소득세법 시행일 2026-07-01 · 시행령 시행일 2026-10-01 판) · 줍줍 확인일 2026-10-24 · 원문 바로가기: 소득세법 · 소득세법 시행령 · 국세청 · 홈택스

⚠️ 먼저 읽어 주세요

이 글은 법령 조문을 정리한 것이고 세무 상담이 아니에요. 비과세 해당 여부와 세액은 사건마다 달라서 관할 세무서 확인이 필요해요.

1비과세 기본 요건 (소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조 제1항)

요건	조문 내용	확인 상태
1세대 1주택	1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있어야 해요 (시행령 제154조 제1항)	조문 확인
보유기간	해당 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 해요. 비거주자가 거주자로 전환된 경우(시행령 제154조 제8항 제2호)는 3년으로 적혀 있어요 (제154조 제1항)	조문 확인
조정대상지역 거주	취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 2년 이상에 더해 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 해요 (제154조 제1항)	조문 확인
거주기간 계산	거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 해요 (제154조 제6항)	조문 확인
고가주택 제외	주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하면 비과세 대상에서 제외돼요 (소득세법 제89조 제1항 제3호)	조문 확인
딸린 토지의 범위	건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적 이내의 토지만 주택부수토지예요. 도시지역 안 수도권 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 그 밖의 토지는 10배로 적혀 있어요 (제154조 제7항)	조문 확인

2보유·거주 기간 제한을 받지 않는 경우 (시행령 제154조 제1항 단서)

경우	조문 내용	확인 상태
임대주택	민간건설임대주택·공공건설임대주택·공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상이면 기간 제한을 받지 않아요 (제1호)	조문 확인
수용·해외이주	공익사업 협의매수·수용, 해외이주 또는 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학·근무로 세대 전원이 출국하는 경우예요. 해외이주·출국은 출국일부터 2년 이내 양도 조건이 붙어 있어요 (제2호)	조문 확인
1년 이상 거주 후 부득이한 양도	1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우예요. 사유의 범위는 재정경제부령에 위임돼 있어요 (제3호)	조문 확인
조정대상지역 공고 전 계약	조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 계약금 지급일 현재 무주택인 세대는 거주기간 제한을 받지 않아요 (제5호)	조문 확인
재건축 주택	소실·무너짐·노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주기간·보유기간을 통산해요 (제8항 제1호)	조문 확인

3일시적 2주택과 그 밖의 특례 (시행령 제155조)

항목	조문 내용	확인 상태
일시적 2주택 기본 요건	국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전 주택을 양도하기 전에 다른 주택(신규 주택)을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우예요. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득해야 해요 (제155조 제1항)	조문 확인
처분 기간 2년	신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하면, 신규 주택 취득일부터 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 해요. 조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우는 이 호에서 제외돼요 (제155조 제1항 제1호)	조문 확인
처분 기간 3년	위 2년 경우가 아니면 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 해요 (제155조 제1항 제2호)	조문 확인
그 밖의 특례	상속주택, 공동상속주택, 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가(합친 날부터 10년), 혼인 합가(혼인한 날부터 10년), 문화유산 주택, 농어촌주택, 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택 등이 각각 항별로 적혀 있어요. 요건이 길어 이 글에서는 해당 항만 안내해요 (제155조 제2항~제8항)	일부만 확인 · 기관 확인
다가구주택	다가구주택은 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되, 구획 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 봐요 (제155조 제15항)	조문 확인

412억원 넘는 고가주택은 어떻게 계산하나 (소득세법 제95조 제3항, 시행령 제156조·제160조)

항목	조문 내용	확인 상태
고가주택의 비과세	양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하면 소득세법 제89조 제1항 제3호의 비과세 대상에서 빠져요	조문 확인
과세되는 양도차익	고가주택의 양도차익은 소득세법 제95조 제1항에 따른 양도차익에 (양도가액 - 12억원) / 양도가액을 곱한 금액이에요 (시행령 제160조 제1항 제1호)	조문 확인
장기보유특별공제액	소득세법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액에도 같은 비율 (양도가액 - 12억원) / 양도가액을 곱해요 (시행령 제160조 제1항 제2호)	조문 확인
계산 예시	양도가액이 15억원이면 (15억원 - 12억원) / 15억원 = 5분의 1이에요. 양도차익 중 이 비율만큼이 과세 대상 양도차익이 되는 구조예요. 숫자는 조문 산식에 줍줍이 임의로 넣어 본 예시이고 실제 세액이 아니에요	산식 적용 예시
일부 양도·복합건물	주택 일부만 양도하거나 일부가 타인 소유이면 양도 부분 면적 비율로 나눈 금액이 12억원을 초과할 때 고가주택으로 봐요. 주택과 주택 외 부분이 복합된 건물은 제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분의 실지거래가액을 포함해요 (시행령 제156조 제1항·제2항)	조문 확인

5장기보유특별공제 공제율 (소득세법 제95조 제2항 표 1·표 2)

구분	공제율	확인 상태
표 1 (일반 자산)	보유기간 3년 이상 4년 미만 100분의 6부터 해마다 100분의 2씩 늘어 15년 이상 100분의 30이에요	조문 확인
표 2 보유기간 공제율 (대통령령으로 정하는 1세대 1주택)	3년 이상 4년 미만 100분의 12, 4년 이상 5년 미만 100분의 16, 5년 이상 6년 미만 100분의 20, 6년 이상 7년 미만 100분의 24, 7년 이상 8년 미만 100분의 28, 8년 이상 9년 미만 100분의 32, 9년 이상 10년 미만 100분의 36, 10년 이상 100분의 40이에요	조문 확인
표 2 거주기간 공제율	2년 이상 3년 미만(보유기간 3년 이상에 한정) 100분의 8, 3년 이상 4년 미만 100분의 12, 4년 이상 5년 미만 100분의 16, 이후 해마다 100분의 4씩 늘어 10년 이상 100분의 40이에요	조문 확인
합산 방식	1세대 1주택에 해당하는 자산은 표 2의 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 곱한 금액을 합산해요 (제95조 제2항 단서)	조문 확인
표 2를 적용받는 1세대 1주택의 범위	소득세법 제95조 제2항은 대통령령으로 정하는 1세대 1주택이라고만 적고 있어요. 구체적 요건은 줍줍이 이 글에서 읽지 않았어요	미확인 · 기관 확인

6신고 기한 (소득세법 제105조·제110조)

구분	조문 내용	확인 상태
예정신고	부동산(토지·건물)을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득 과세표준을 신고해야 해요 (제105조 제1항 제1호)	조문 확인
양도차익이 없는 경우	예정신고 규정은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용된다고 적혀 있어요 (제105조 제3항)	조문 확인
확정신고	해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 신고해요. 예정신고를 한 사람은 원칙적으로 확정신고를 안 할 수 있지만, 같은 해 누진세율 자산의 예정신고를 2회 이상 한 경우 등은 예외예요 (제110조 제1항·제4항)	조문 확인
특례 적용 신고서	시행령 제155조 제7항(농어촌주택) 특례는 특례적용신고서를 예정신고 또는 확정신고 기한 안에 제출하도록 적혀 있어요 (시행령 제155조 제13항)	조문 확인
비과세 주택의 신고 의무	비과세로 보는 경우에 예정신고·서류 제출이 어떻게 되는지는 이 글에서 따로 읽지 않았어요	미확인 · 기관 확인

7줍줍이 확인하지 못한 것

조정대상지역의 현재 지정 범위: 주택법에 따른 지정 고시를 줍줍이 읽지 않았어요. 취득 당시와 양도 당시의 지정 여부는 국토교통부 고시로 확인하세요
장기보유특별공제 표 2를 적용받는 1세대 1주택의 세부 요건
1세대의 범위(배우자·같은 주소 가족 등)와 분양권·조합원입주권이 있는 경우의 세부 판단
양도소득세 세율과 산출세액: 이 글은 비과세 요건 위주예요. 소득세법 제104조 세율표는 읽지 않고 안내하지 않았어요
취득세·재산세 등 다른 세금은 취득세 율·재산세 가이드를 보세요

?자주 묻는 질문

1세대 1주택 비과세를 받으려면 몇 년 보유해야 하나요?

시행령 제154조 제1항은 양도일 현재 국내 1주택을 보유하면서 보유기간이 2년 이상인 것을 요건으로 적고 있어요. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 해요. 예외 사유는 같은 항 단서를 보세요.

집값이 12억원을 넘으면 세금이 전부 나오나요?

소득세법 제89조 제1항 제3호는 양도가액 12억원 초과 고가주택을 비과세 대상에서 제외하고 있어요. 다만 시행령 제160조는 12억원 초과분에 해당하는 비율만큼의 양도차익을 과세 대상으로 계산하도록 적고 있어요. 구체적인 세액은 세무서나 세무사에게 확인하세요.

이사하려고 새 집을 먼저 사면 비과세가 안 되나요?

시행령 제155조 제1항은 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 일정 기간 안에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 본다고 적고 있어요. 조정대상지역 안 두 주택은 2년, 그 외는 3년이에요. 자신의 경우가 어디에 해당하는지는 세무서에 확인하세요.

양도소득세 신고는 언제까지 하나요?

소득세법 제105조에 따라 부동산 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 해요. 확정신고는 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지예요(제110조). 양도차익이 없는 경우에도 예정신고 규정이 적용된다고 적혀 있어요.

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업데이트: 2026-10-24 · 출처: 소득세법 · 소득세법 시행령 · 국세청 · 홈택스

인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/one-house-capital-gains-exemption/)

📎 공식 출처

공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.

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