2주택인데 양도세 비과세가 될까요? 일시적 2주택·혼인·상속·촌집 특례 정리

🗓 확인일 2026-10-29📎 공식 출처 4곳☎ 국세청 국세상담센터 · 관할 세무서 (전화번호는 공식 페이지에서 직접 확인하지 못해 적지 않았어요)

3줄 요약

집을 팔기 전에 다른 집을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 새 집을 샀고 새 집 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택으로 봐요.
다만 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역에 있으면 기한이 2년이에요(시행령 제155조 제1항). 혼인으로 합가해 2주택이 된 경우와 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가는 혼인한 날 또는 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집이 대상이에요(제4항·제5항). 상속주택은 상속주택이 아닌 일반주택을 팔 때 1주택으로 보고, 촌집은 상속·이농·귀농으로 갖게 된 수도권 밖 읍·면 지역 농어촌주택만 특례 대상이에요(제7항). 어느 경우든 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 비과세에서 빠져요(소득세법 제89조 제1항 제3호). 개별 사정은 관할 세무서에서 확인하세요.

기준: 소득세법 제88조·제89조, 소득세법 시행령 제154조·제155조(소득세법 시행일 2026-01-01 판, 시행령 시행일 2026-10-01 판, 국가법령정보센터 법령 데이터) · 줍줍 확인일 2026-10-29 · 원문 바로가기: 소득세법 (국가법령정보센터) · 소득세법 시행령 제154조·제155조 (국가법령정보센터) · 국세청 · 홈택스

1특례 한눈에 보기 (소득세법 시행령 제155조)

특례	조문	양도 기한	핵심 요건
일시적 2주택	제1항	신규 주택 취득일부터 3년 이내(둘 다 조정대상지역이면 2년 이내)	종전 주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규 주택 취득
상속주택 + 일반주택	제2항·제3항	연수 제한 없음	상속주택 1채와 일반주택 1채를 각각 소유한 상태에서 일반주택을 양도
동거봉양 합가	제4항	합친 날부터 10년 이내	1주택 보유 세대가 1주택 보유 60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합침
혼인 합가	제5항	혼인한 날부터 10년 이내	1주택 보유자끼리 혼인해 1세대가 2주택이 됨
농어촌주택(촌집) + 일반주택	제7항	상속·이농주택은 연수 제한 없음, 귀농주택은 취득일부터 5년 이내	수도권 밖 읍·면 지역(도시지역 제외)의 상속·이농·귀농 주택
문화유산 주택 + 일반주택	제6항	연수 제한 없음	지정문화유산 등에 해당하는 주택 1채와 일반주택 1채

2일시적 2주택 (제155조 제1항)

항목	조문 내용
대상	국내에 1주택을 가진 1세대가 그 집(종전 주택)을 팔기 전에 다른 집(신규 주택)을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우예요. 직접 건설해 취득한 경우도 포함해요
1년 요건	종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규 주택을 취득해야 해요
양도 기한 3년	신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 해요(제2호)
양도 기한 2년	신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있고 신규 주택도 조정대상지역에 있으면 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 해요(제1호)
2년 기한의 예외	조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택을 취득했거나, 취득하려고 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 2년 기한 대상에서 빠지고 3년을 적용해요
1년 요건을 적용하지 않는 경우	제154조 제1항 제1호, 제2호 가목, 제3호에 해당하는 경우에는 종전 주택 취득 후 1년 요건을 적용하지 않아요
기한 안에 못 판 경우	제1항은 제18항의 사유에 해당하는 경우도 포함해요. 제18항은 신규 주택 취득일부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나, 법원에 경매를 신청했거나, 공매가 진행 중인 경우 등을 정해요. 정비사업 현금청산 소송 중인 경우 등 다른 사유도 있어요
종전 주택 자체의 요건	특례를 적용해도 제154조 제1항이 그대로 적용돼요. 보유기간 2년 이상이 필요하고, 취득 당시 조정대상지역이면 보유 중 거주기간 2년 이상도 필요해요

3혼인 합가와 동거봉양 합가 (제155조 제4항·제5항)

구분	대상 상황	양도 기한	적용 방식
혼인 합가(제5항)	1주택을 가진 사람이 1주택을 가진 사람과 혼인해 1세대가 2주택이 된 경우	혼인한 날부터 10년 이내	먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보고 제154조 제1항을 적용해요
혼인 합가(제5항 후단)	1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 모시는 무주택자가 1주택을 가진 사람과 혼인해 1세대가 2주택이 된 경우	혼인한 날부터 10년 이내	먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봐요
동거봉양 합가(제4항)	1주택을 가진 세대가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우	합친 날부터 10년 이내	먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봐요

4동거봉양에서 직계존속의 범위 (제4항 각 호)

배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람도 포함해요(제1호)
직계존속 중 한 사람이 60세 미만인 경우도 포함해요(제2호)
요양급여를 받는 60세 미만 직계존속은 국민건강보험법 시행령 별표 2의 해당 요양급여 대상이면서 재정경제부령으로 정하는 사람이면 포함해요(제3호). 세부 대상은 시행규칙에서 공식 확인이 필요해요
혼인이든 동거봉양이든 10년 안에 먼저 판 집은 1세대 1주택 요건(보유기간 2년 이상, 조정대상지역 취득이면 거주기간 2년 이상)을 따로 갖춰야 해요(제154조 제1항 적용)

5상속주택 특례 (제155조 제2항·제3항)

항목	조문 내용
기본 구조	상속받은 주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하면 국내에 1주택을 소유한 것으로 봐서 제154조 제1항을 적용해요
일반주택의 범위	상속개시 당시 이미 보유한 주택만 해당해요. 상속개시일부터 거슬러 2년 이내에 피상속인에게서 증여받은 주택은 제외돼요
피상속인이 여러 채를 가진 경우	상속주택은 소유 기간이 가장 긴 1주택, 같으면 거주 기간이 가장 긴 1주택, 그것도 같으면 상속개시 당시 거주한 1주택 순으로 정해요. 거주한 사실이 없고 소유 기간이 같으면 기준시가가 가장 높은 1주택(같으면 상속인 선택)이에요
공동상속주택	공동상속주택은 다른 집을 팔 때 원칙적으로 그 상속인의 주택으로 보지 않아요. 다만 상속지분이 가장 큰 상속인은 예외이고, 지분이 같은 사람이 2명 이상이면 해당 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자가 소유한 것으로 봐요(제3항)
협의분할 전	상속주택 외의 집을 팔 때까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 민법 제1009조·제1010조의 상속분에 따라 소유한 것으로 봐요. 이후 등기 때문에 특례를 못 받게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 추가 세액을 신고·납부해야 해요
양도 기한	제2항·제3항에는 제4항·제5항 같은 연수 제한이 적혀 있지 않아요

6촌집·농어촌주택은 주택 수에 들어가나요 (제155조 제7항~제14항)

구분	조문 내용
원칙	비과세에서 주택은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 사실상 주거용으로 쓰는 건물이에요(소득세법 제88조 제7호). 시골집도 주거용이면 주택이라서 주택 수에 들어가요
특례 대상 지역	수도권 밖의 읍·면 지역에 있는 주택이고, 도시지역 안의 지역은 제외해요
특례 대상 주택 3종	1) 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있어야 해요) 2) 이농인이 취득일 후 5년 이상 거주한 이농주택 3) 영농·영어 목적으로 취득한 귀농주택
적용 방식	위 농어촌주택과 일반주택을 1채씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하면 1주택을 소유한 것으로 봐요
귀농주택의 추가 조건	취득일부터 5년 이내에 일반주택을 양도해야 해요. 대지면적 660제곱미터 이내, 취득 당시 고가주택이 아닐 것, 1,000제곱미터 이상 농지를 가진 사람 또는 배우자가 농지 소재지의 주택을 취득할 것(또는 어업인), 세대 전원이 이사해 거주할 것 등이 붙어요(제10항)
귀농 후 사후 관리	귀농일부터 계속 3년 이상 영농·영어에 종사하지 않거나 그 기간 동안 거주하지 않으면 그 일반주택 양도는 1세대 1주택으로 보지 않고, 사유 발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 차액을 신고·납부해야 해요(제12항)
신고	제7항을 적용받으려면 재정경제부령으로 정하는 1세대1주택 특례적용신고서를 양도소득세 과세표준 신고기한 안에 서류와 함께 제출해야 해요(제13항)
그 밖의 촌집	특례 3종에 해당하지 않는 촌집, 예를 들어 일반 매매로 산 시골집은 이 조문에 따로 정한 특례가 없어요. 일반 주택 수에 들어가는 것으로 읽히지만 구체적인 판정은 세무서 확인이 필요해요

712억원 고가주택 기준 (소득세법 제89조 제1항 제3호)

비과세 대상 주택은 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하는 고가주택은 제외해요
이 12억원 기준은 1세대 1주택(가목)과 일시적 2주택·상속·동거봉양·혼인 등 특례(나목)에 모두 같이 적용돼요
12억원을 넘으면 전부 과세되는 것이 아니라 초과분 비율만 과세되는 계산을 해요. 산식은 「1세대 1주택 양도세 비과세 요건」 가이드에서 정리했어요
조합원입주권을 양도할 때도 실지거래가액이 12억원을 초과하면 과세해요(제4호 단서)

8판단할 때 주의할 점

특례마다 기한이 달라요: 혼인 합가는 혼인한 날부터 10년, 동거봉양은 합친 날부터 10년, 일시적 2주택은 신규 취득일부터 2년 또는 3년이라서 어느 조문에 해당하는지 먼저 정해야 해요
먼저 파는 집의 요건: 특례를 적용해도 먼저 파는 집은 보유기간 2년 이상(조정대상지역 취득이면 거주 2년 이상)을 채워야 해요
비과세 판단 기준일: 제154조 제1항은 양도일 현재 보유 주택으로 따져요. 다주택 중과 같은 별도 규정의 주택 수 계산은 다를 수 있어서 이 글에서 다루지 않았어요

9줍줍이 확인하지 못한 것

혼인한 날을 혼인신고일로 보는지 예식일로 보는지는 이번에 확인한 조문 본문에 정의가 없어서 적지 않았어요
농어촌주택의 범위를 정하는 시행규칙 세부 기준과, 요양급여 대상 60세 미만 직계존속의 시행규칙 기준은 확인하지 못했어요
조정대상지역으로 지정된 지역 목록은 국토교통부 공고로 바뀌어서 적지 않았어요. 공고를 확인하세요
국세청 해석 사례나 예규는 근거로 쓰지 않았어요

?자주 묻는 질문

혼인으로 인한 일시적 2주택이면 언제까지 팔아야 하나요?

1주택을 가진 사람끼리 혼인해 1세대가 2주택이 되면 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봐요(소득세법 시행령 제155조 제5항). 먼저 파는 집은 보유기간 2년 이상 등 제154조 제1항 요건도 갖춰야 해요.

일시적 1가구 2주택은 몇 년 안에 팔아야 하나요?

종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔아야 해요. 취득일 현재 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년이에요(제155조 제1항).

촌집도 1가구 1주택에 들어가나요?

주택은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용 건물이라서 시골집도 주택 수에 들어가요(소득세법 제88조 제7호). 다만 수도권 밖 읍·면 지역(도시지역 제외)의 상속주택·이농주택·귀농주택은 일반주택을 팔 때 1주택으로 봐주는 특례가 있어요(제155조 제7항).

촌집이 있으면 세금은 어떻게 책정하나요?

특례 대상이면 일반주택을 팔 때 1주택을 소유한 것으로 보고 비과세 요건을 따져요. 특례 대상이 아니면 주택 수에 들어가는 것으로 읽혀요. 어느 경우든 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 비과세에서 빠지고, 특례를 쓰려면 신고서를 신고기한 안에 내야 해요(제13항).

동거봉양으로 합쳤을 때 기한은요?

합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 대상이에요. 1주택을 가진 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시는 경우이고, 직계존속 중 한 사람이 60세 미만인 경우 등도 조문에 포함돼 있어요(제155조 제4항).

상속주택이 있으면 내 집을 팔 때 비과세가 되나요?

상속주택 1채와 일반주택 1채를 각각 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1주택으로 보고 비과세 요건을 적용해요. 상속개시 전 2년 이내 피상속인에게 증여받은 집은 일반주택에서 제외돼요(제155조 제2항).

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업데이트: 2026-10-29 · 출처: 소득세법 (국가법령정보센터) · 소득세법 시행령 제154조·제155조 (국가법령정보센터) · 국세청 · 홈택스

인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/temporary-two-homes-marriage-inheritance-cgt/)

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