상가 임대차 보호를 받는 보증금 기준(환산보증금)은 지역별로 얼마인가요?

🗓 확인일 2026-10-23📎 공식 출처 2곳☎ 전화번호는 공식 페이지 본문에서 직접 확인하지 못했어요. 법제처 생활법령정보(easylaw.go.kr)와 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 조문을 확인할 수 있어요.

3줄 요약

상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용하되, 보증금이 지역별 기준 금액을 넘으면 일부 조항만 적용해요.
기준은 보증금에 월세 곱하기 100을 더한 환산보증금으로 비교하고, 서울특별시 9억원, 과밀억제권역(서울 제외)과 부산광역시 6억9천만원, 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외)·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원이에요(시행령 제2조, 2026-07-01 시행). 기준을 넘어도 대항력, 갱신요구권(10년 한도), 권리금 보호, 차임 연체 해지 규정 등은 적용돼요(법 제2조 제3항). 증액 상한은 5%예요.

기준: 국가법령정보센터 상가건물 임대차보호법(시행 2026-05-12)·같은 법 시행령(시행 2026-07-01) · 줍줍 확인일 2026-10-23 · 원문 바로가기: 상가건물 임대차보호법 (시행 2026-05-12) 제2조·제3조·제9조·제10조·제11조·제12조·제14조·제16조 · 상가건물 임대차보호법 시행령 (시행 2026-07-01) 제2조·제4조·제5조·제6조·제7조

⚠️ 먼저 읽어 주세요

이 글은 법령 조문을 정리한 것이고 법률 상담이 아니에요. 내 계약이 보호 대상인지는 건물 용도, 사업자등록, 지역 구분에 따라 달라서 줍줍이 판단하지 않아요.

1한눈에 보는 상가 임대차 보호 기준

항목	내용	근거
적용 대상	사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함)	법 제2조 제1항
적용 제외	대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 일부 조항만 적용, 일시사용 임대차임이 명백한 경우 법 적용 안 함	법 제2조 제1항 단서, 제16조
환산 방법	보증금 + 월 차임 × 100	법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제2항·제3항
계약갱신요구권	최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위	법 제10조 제2항
갱신 거절 통지 없을 때	전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년	법 제10조 제4항
증액 상한	청구 당시 차임·보증금의 100분의 5	법 제11조 제1항, 시행령 제4조
최소 존속기간	기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정하면 1년으로 봐요(임차인은 1년 미만 기간이 유효함을 주장 가능)	법 제9조 제1항
대항력	건물 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 제3자에게 효력	법 제3조 제1항

2지역별 환산보증금 기준 (시행령 제2조 제1항)

지역	기준 금액(이하이면 법 전체 적용)
서울특별시	9억원
「수도권정비계획법」 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시	6억9천만원
광역시(과밀억제권역 포함 지역·군지역·부산 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	5억4천만원
그 밖의 지역	3억7천만원

3환산보증금은 이렇게 계산해요

법 제2조 제2항은 보증금 외에 차임이 있으면 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함하라고 해요
시행령 제2조 제2항은 이때 차임액을 월 단위 차임액으로 한다고 하고, 같은 조 제3항은 비율을 1분의 100으로 정해요
따라서 환산보증금은 보증금 + (월 차임 × 100)이고, 이 금액이 위 표의 지역별 기준 이하이면 법 전체가 적용돼요
표의 기준은 2026-07-01 시행 시행령 기준이고 줍줍 확인일에 이 값이 현행이에요. 계약 체결 시점의 기준이 달랐는지는 해당 시점 시행령을 확인해야 해요(공식 확인)

4기준 금액을 넘어도 적용되는 조항

조항	내용	근거
제3조	대항력(사업자등록 신청 다음 날부터 제3자에게 효력)	법 제2조 제3항
제10조 제1항·제2항·제3항 본문	계약갱신요구권 행사 기간(만료 6개월 전부터 1개월 전), 전체 10년 한도, 갱신 조건	법 제2조 제3항
제10조의2부터 제10조의9	갱신 거절 사유 관련, 권리금 보호, 차임 연체 해지 등	법 제2조 제3항
제11조의2	감염병 집합 제한·금지 총 3개월 이상으로 폐업한 임차인의 해지권(통고 받은 날부터 3개월 뒤 효력)	법 제2조 제3항, 제11조의2
제19조	표준계약서 사용 권장	법 제2조 제3항, 제19조
적용되지 않는 조항	그 밖의 조항(예: 제10조 제4항 묵시적 갱신, 제11조 증액 상한, 제14조 소액보증금 우선변제 등)은 기준을 넘으면 적용되지 않는다고 읽혀요. 조문이 열거한 조항만 예외라서 줍줍은 나머지 조항의 적용 여부를 단정하지 않았어요	법 제2조 제1항 단서·제3항

5보증금 중 일정액 우선 변제(소액 임차인)

지역	우선변제 대상 환산 합계(이하)	보증금 중 우선변제 금액(한도)
서울특별시	6천500만원	2천200만원
과밀억제권역(서울 제외)	5천500만원	1천900만원
광역시(과밀억제권역 포함 지역·군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	3천8백만원	1천300만원
그 밖의 지역	3천만원	1천만원

6소액 우선변제 조건

임차인은 경매신청의 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청(제3조 제1항 요건)을 갖춰야 해요(법 제14조 제1항)
보증금 중 일정액이 건물가액(대지가액 포함)의 2분의 1을 넘으면 건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있어요(시행령 제7조 제2항)
우선변제 대상 금액은 보증금과 월 차임 환산액(월세 × 100)의 합계로 비교해요(시행령 제6조, 법 제2조 제2항)
표의 금액이 계약 시점마다 달랐는지, 담보물권 설정 시점별 기준은 줍줍이 확인하지 못했어요(공식 확인)

7보증금을 월세로 바꿀 때와 증액 한도

항목	내용	근거
월세 전환 상한	보증금 일부·전부를 월 차임으로 전환할 때 연 1할2푼과 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 곱한 금액을 넘을 수 없어요	법 제12조, 시행령 제5조
증액 간격	증액 청구는 계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 못 해요	법 제11조 제2항
증액 상한	청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5	시행령 제4조
현재 한국은행 기준금리	줍줍은 이 글에서 현재 기준금리 숫자를 확인하지 않아 적지 않았어요(공식 확인)	한국은행

8갱신요구와 증액은 기존 글에서

갱신 요구 기간, 거절 사유 8가지, 10년 한도 계산은 「상가 계약갱신요구권」 가이드에서 정리했어요
이 글은 보호 대상인지 가려내는 환산보증금 기준을 중심으로 정리했어요

?자주 묻는 질문

상가 임대차 보호를 받는 보증금 기준은 얼마예요?

환산보증금이 지역별 기준 이하이어야 법 전체가 적용돼요. 서울 9억원, 과밀억제권역(서울 제외)·부산 6억9천만원, 광역시 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원이에요(시행령 제2조 제1항).

환산보증금은 어떻게 계산해요?

보증금에 월 차임 × 100을 더해요. 월 단위 차임액에 곱하는 비율은 1분의 100이에요(시행령 제2조 제2항·제3항).

환산보증금이 기준을 넘으면 보호를 전혀 못 받나요?

아니에요. 대항력, 계약갱신요구권(10년 한도), 권리금 보호, 차임 연체 해지 등 제2조 제3항에 열거된 조항은 기준을 넘어도 적용돼요.

갱신요구권은 몇 년까지 쓸 수 있어요?

최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있어요(법 제10조 제2항).

월세 증액은 얼마까지 가능해요?

청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못하고(시행령 제4조), 증액 후 1년 이내에는 다시 청구할 수 없어요(법 제11조 제2항).

소액 임차인은 보증금을 얼마까지 먼저 받을 수 있어요?

서울 2천200만원, 과밀억제권역(서울 제외) 1천900만원, 광역시 등 1천300만원, 그 밖의 지역 1천만원 이하의 범위예요. 대상은 환산 합계가 서울 6천500만원 등 기준 이하인 임차인이에요(시행령 제6조·제7조).

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업데이트: 2026-10-23 · 출처: 상가건물 임대차보호법 (시행 2026-05-12) 제2조·제3조·제9조·제10조·제11조·제12조·제14조·제16조 · 상가건물 임대차보호법 시행령 (시행 2026-07-01) 제2조·제4조·제5조·제6조·제7조

인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/commercial-lease-protection-limit/)

📎 공식 출처

공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 전화번호는 공식 페이지 본문에서 직접 확인하지 못했어요. 법제처 생활법령정보(easylaw.go.kr)와 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 조문을 확인할 수 있어요.에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.

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