월세 받는 집주인 주택임대소득 과세 기준과 신고 방법

루리

집주인이 받는 월세가 세금 대상인지는 부부 합산 주택 수로 먼저 갈리고, 연 수입이 2천만원 이하면 분리과세와 종합과세 중 고를 수 있어요.

집주인이 받는 월세가 세금 대상인지는 부부 합산 주택 수로 먼저 갈리고, 연 수입이 2천만원 이하면 분리과세와 종합과세 중 고를 수 있어요.

국세청 주택임대소득 신고안내(2025년 귀속 기준 안내 페이지)를 정리한 일반 설명이에요. 개인 상황별 세액은 홈택스나 국세상담센터(126)에서 공식 확인하세요. 예시는 설명용 가상 예시예요.

11. 먼저 주택 수를 세어요

• 보유 주택 수는 부부를 합산해서 계산해요.
• 다가구주택은 구분등기하지 않으면 1주택으로 봐요.
• 공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 소유로 보되, 예외가 있어요. 예외 요건은 국세청 안내에서 공식 확인하세요.

22. 주택 수별 과세 여부

• 3주택 이상일 때 비소형주택 3채 이상이고 보증금 합계가 3억원을 넘으면 그 보증금도 과세 대상이에요.
• 소형주택은 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택이에요.
• 2026년 귀속분부터는 기준시가 12억원 초과 고가주택을 가진 2주택자도 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료 과세 대상에 들어간다고 안내돼요.

33. 분리과세와 종합과세 선택

• 주택임대 총수입금액이 연 2천만원 이하이면 선택할 수 있어요.
• 분리과세는 단일세율 14%이고, 종합과세는 다른 소득과 합쳐 6~45% 누진세율을 적용해요.
• 분리과세 계산 방식은 아래와 같이 안내돼요.

• 공제금액은 주택임대 외 종합소득금액이 2천만원 이하일 때 적용돼요.
• 과세표준은 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 뺀 값이고, 여기에 14%를 곱해요.

44. 가상 예시

집주인 A씨가 미등록 주택 2채에서 월세로 연 800만원을 받고, 다른 소득금액은 2천만원 이하라고 해요(가상 예시). 분리과세를 고르면 필요경비 50%(400만원)와 공제 200만원을 빼서 과세표준이 200만원이 되고, 산출세액은 28만원이에요. 실제 신고는 감면과 다른 소득에 따라 달라지니 홈택스의 예상세액 비교 서비스를 이용하세요.

55. 신고는 이렇게 해요

• 종합과세 대상 소득과 분리과세 주택임대소득의 세액을 합산해 함께 신고·납부해요.
• 신고 전에 홈택스에서 「종합·분리과세 예상세액 비교하기」로 두 방식을 비교해 볼 수 있어요.
• 사업자등록과 사업장현황신고 등 구체적 기한은 국세청 안내에서 공식 확인하세요.

66. 과세미달이 될 수도 있어요

국세청 안내에는 과세 대상이라도 필요경비와 공제를 빼면 낼 세금이 없는 경우가 나와 있어요. 등록임대주택으로 다른 소득금액이 2천만원 이하이고 연 수입이 1천만원 이하이면 과세표준이 0원이 될 수 있고, 미등록이면 연 수입 400만원 이하일 때 0원이 될 수 있다고 안내돼요.

7체크리스트

• 부부 합산 주택 수를 확인했다
• 1주택이면 기준시가 12억원 초과 여부를 확인했다
• 연 수입금액이 2천만원 이하인지 확인했다
• 등록임대주택 여부와 임대료 증가율을 확인했다
• 홈택스에서 두 방식의 예상세액을 비교했다

8자주 묻는 질문

Q. 전세보증금도 세금 대상인가요?

A. 1주택·2주택은 보증금·전세금이 비과세로 안내돼요. 3주택 이상은 요건에 따라 달라요.

Q. 월세 수입이 없는 해도 신고하나요?

A. 신고 의무는 해당 연도 수입 여부에 따라 달라요. 국세청에 공식 확인하세요.

9근거로 삼은 공식 출처

• 국세청 주택임대소득 과세 개요: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2246&cntntsId=7678
• 국세청 주택임대소득 분리과세: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2247&cntntsId=7679
• 국세청 과세대상 및 비과세, 과세미달: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2251&cntntsId=7682