전세·월세 계약서를 쓰기 전에 양식과 특약란에서 무엇을 확인해야 하나요?

🗓 확인일 2026-10-26📎 공식 출처 5곳☎

3줄 요약

주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용하고, 당사자가 다른 서식을 쓰기로 합의한 경우는 예외예요(주택임대차보호법 제30조). 법무부가 게시한 표준계약서는 임차주택의 표시, 계약내용(제1조~제3조), 일반 조항(제4조~제13조), 특약사항, 서명란과 별지로 이어져요.
특약은 계약서 본문 뒤의 특약사항란에 적는 부분이고, 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없어요(제10조). 아래 표는 모두 법령 조문과 법무부 게시본에서 직접 읽은 내용이에요.

기준: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의6·제3조의7·제6조·제6조의3·제7조·제10조·제30조 (시행 2026-01-02), 공인중개사법 제25조·같은 법 시행령 제21조 (시행 2026-08-28), 법무부 주택임대차표준계약서(원본게시용, 2023-10-06 파일) · 줍줍 확인일 2026-10-26 · 원문 바로가기: 주택임대차보호법 · 공인중개사법 · 공인중개사법 시행령 · 법무부 주택임대차 표준계약서 안내

⚠️ 먼저 읽어 주세요

이 글은 조문과 공식 서식의 구성을 정리한 것이고 법률 상담이 아니에요. 특정 약정이 제10조에 해당해 효력이 없는지는 사건마다 달라서 줍줍이 판단하지 않아요.

1표준계약서의 구성 (법무부 게시본, 법 제30조)

구성	양식에 적힌 내용	확인 상태
임차주택의 표시	소재지, 토지(지목·면적), 건물(구조·용도·면적), 임차할 부분, 계약의 종류(신규 계약, 합의에 의한 재계약, 제6조의3 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약)를 적어요. 갱신계약이면 갱신 전 계약기간과 보증금·차임도 적게 돼 있어요	서식 확인
미납 국세·지방세, 선순위 확정일자 현황	양식 상단에 임대인이 서명 또는 날인하는 칸으로 「없음/있음」, 「해당 없음/해당 있음」을 고르게 돼 있어요. 확정일자 부여란에는 임대차 신고 접수를 완료한 경우 별도로 확정일자를 신청할 필요가 없다는 안내가 적혀 있어요	서식 확인
계약내용 제1조	보증금, 계약금, 중도금, 잔금, 차임(월세), 관리비(정액인 경우 일반관리비·전기료·수도료·가스 사용료·난방비·인터넷 사용료·TV 사용료·기타관리비 8개 항목, 정액이 아닌 경우 항목과 산정방식)를 적어요	서식 확인
계약내용 제2조·제3조	제2조는 임대차기간(인도일과 기간), 제3조는 입주 전 수리 필요 시설과 비용부담, 수리 완료 시기, 약정한 시기까지 수리하지 않은 경우의 처리를 적어요	서식 확인
제4조~제13조	사용·관리·수선, 계약의 해제, 채무불이행과 손해배상, 계약의 해지, 갱신요구와 거절, 계약의 종료, 비용의 정산, 분쟁의 해결, 중개보수, 중개대상물 확인·설명서 교부가 인쇄돼 있어요	서식 확인
특약사항	인쇄된 항목 뒤에 「기타」 빈칸이 있고, 당사자가 추가로 합의한 내용을 적게 돼 있어요	서식 확인
서명란과 별지	임대인·임차인·개업공인중개사의 인적사항과 서명 또는 날인, 별지1 「법의 보호를 받기 위한 중요사항」, 별지2 「계약갱신 거절통지서」가 붙어 있어요	서식 확인

2양식에 이미 인쇄된 특약사항 항목 (법무부 게시본 2쪽)

항목	양식에 적힌 내용	확인 상태
확정일자·담보권	임차인이 주민등록(전입신고)과 확정일자를 받을 날짜를 적는 칸이 있고, 임대인이 그 약정일자 다음날부터 담보권을 설정할 수 있다고 인쇄돼 있어요. 위반해 담보권을 설정한 경우 임차인이 계약을 해제·해지할 수 있고 손해배상 책임이 있다는 문장이 이어져요	서식 확인
선순위 정보와 미납 세금	계약 체결 시 기준으로 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납·체납 국세·지방세가 적어 넣은 금액을 초과하는 것을 확인한 경우의 해제 문장이 인쇄돼 있어요	서식 확인
분쟁조정	분쟁이 있으면 법원에 소를 제기하기 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 데 동의/미동의를 고르는 칸이 있어요. 조정위원회 조정을 통하면 60일(최대 90일) 이내 결과를 받을 수 있다는 안내가 있어요	서식 확인
철거·재건축 계획	주택의 철거 또는 재건축에 관한 구체적 계획이 없음/있음을 고르고, 공사시기와 소요기간을 적는 칸이 있어요	서식 확인
상세주소가 없는 경우	임차인의 상세주소부여 신청에 대한 소유자 동의 여부를 고르는 칸이 있어요	서식 확인
기타	그 밖에 합의한 내용을 적는 빈칸이에요. 줍줍은 문구 예시를 제공하지 않아요	서식 확인

3특약과 법의 관계 (주택임대차보호법 제10조 등)

조문	내용	확인 상태
제10조(강행규정)	이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다	조문 확인
제4조 제1항	기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다	조문 확인
제6조 제1항·제6조의3 제1항	임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지 등이 없으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 같은 기간 내 계약갱신을 요구하면 임대인은 각 호의 사유가 없는 한 정당한 사유 없이 거절하지 못한다	조문 확인
제7조 제1항·제2항	증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하고, 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 다만 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 달리 정할 수 있다	조문 확인
제3조·제3조의2 제2항	주택의 인도와 주민등록을 마치면 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고(제3조 제1항), 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖추면 경매·공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다	조문 확인
특정 약정이 위 조문에 해당하는지	개별 약정이 제10조의 「이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것」인지는 사건마다 달라요	미확인 · 기관 확인

4계약 전후에 법이 정한 확인 항목

항목	조문 내용	확인 상태
임대인의 정보 제시 (제3조의7)	임대차계약을 체결할 때 임대인은 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보(제3조의6 제3항)와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 한다. 임대인이 계약 체결 전에 제3조의6 제4항에 따라 동의하거나 미납 국세·지방세 열람에 동의함으로써 갈음할 수 있다	조문 확인
계약 체결하려는 자의 정보제공 요청 (제3조의6 제4항)	임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보제공을 요청할 수 있다	조문 확인
확정일자 부여기관 (제3조의6 제1항)	읍·면사무소, 동 주민센터, 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 공증인이 부여한다	조문 확인
임차권등기명령 (제3조의3 제1항)	임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다	조문 확인
분쟁조정 (제14조 제2항)	차임 또는 보증금의 증감, 임대차 기간, 보증금 또는 임차주택의 반환, 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁 등을 주택임대차분쟁조정위원회가 심의·조정한다	조문 확인

5중개대상물 확인·설명서 (공인중개사법 제25조, 시행령 제21조)

항목	조문 내용	확인 상태
설명 시기와 근거자료	개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인해 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서·건축물대장 등본 등 근거자료를 제시해야 한다 (제25조 제1항)	조문 확인
서면 교부	중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 하고, 개업공인중개사가 서명 및 날인하며 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명 및 날인한다 (제25조 제3항·제4항). 보존기간은 3년이다 (시행령 제21조 제4항)	조문 확인
주택 임대차 중개의 확인 사항	관리비 금액과 그 산출내역, 법 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 제8조 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항, 주민등록법 제29조의2 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항이 포함된다 (시행령 제21조 제1항 제3호의2·제10호·제11호)	조문 확인
공통 확인 사항	소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계, 거래예정금액·중개보수·실비, 토지이용계획과 이용제한, 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기·배수 등 시설물 상태, 벽면·바닥면·도배 상태, 일조·소음·진동, 입지조건, 부담할 조세의 종류 및 세율 (시행령 제21조 제1항)	조문 확인
확인·설명서 세부 서식	확인·설명서는 국토교통부령으로 정한 서식을 쓴다. 서식 쪽수별 세부 칸은 이 글에서 직접 읽지 못했다	미확인 · 기관 확인

6줍줍이 확인하지 못한 것

보증금 반환·갱신 때의 절차는 보증금 반환·갱신 가이드(related 링크)에서 다뤄요
법무부 게시본(2023-10-06 파일) 이후의 개정 여부: 확인하지 못했어요. 법무부 게시본을 직접 내려받아 대조하세요
특정 약정이 제10조에 따라 효력이 없는지, 법원의 판단 기준
공인중개사법 시행규칙의 확인·설명서 서식 세부 항목
문의처 전화번호: 공식 본문에서 직접 확인하지 못했어요

?자주 묻는 질문

표준계약서를 꼭 써야 하나요?

주택임대차보호법 제30조는 서면으로 체결할 때 표준계약서를 우선적으로 사용한다고 하고, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우는 그러하지 아니하다고 적고 있어요.

특약은 계약서 어디에 적나요?

법무부 게시본에는 제13조 뒤에 「특약사항」란이 있고, 인쇄된 항목 아래 「기타」 빈칸이 있어요. 서명란은 그 뒤에 나와요.

특약으로 정하면 법보다 우선하나요?

제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 적고 있어요. 개별 약정이 여기에 해당하는지는 사건마다 달라서 법률구조공단·분쟁조정위원회 등 기관에 확인하세요.

계약 전에 임대인에게 요구할 수 있는 서류가 있나요?

제3조의7은 임대인이 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 하고, 동의 방식으로 갈음하는 경우도 적고 있어요.

중개사가 주는 확인·설명서에는 무엇이 들어 있나요?

공인중개사법 시행령 제21조 제1항에 권리관계, 중개보수, 관리비, 시설물 상태, 임대인의 정보 제시 의무, 전입세대확인서 등이 나열돼 있어요. 서식의 세부 칸은 국토교통부령을 확인하세요.

이 페이지 인용하기

업데이트: 2026-10-26 · 출처: 주택임대차보호법 · 공인중개사법 · 공인중개사법 시행령 · 법무부 주택임대차 표준계약서 안내

인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/lease-contract-form-special-terms/)

📎 공식 출처

공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.

보증금 반환·계약갱신 가이드 · 임대차 신고 가이드 · 계약갱신요구권 가이드 · 전세보증금 반환보증 가이드 · 다른 생활 돈 가이드