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전세보증보험은 언제까지 가입하고, 가입이 안 되는 경우와 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?
3줄 요약
- HUG 전세보증금반환보증은 신규 계약이면 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 해요.
- 보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하여야 하고, 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 해요.
- 보증료는 보증금액 x 보증료율 x 전세기간 / 365로 계산하고, HUG 상품개요의 보증료율표는 연 0.097%~0.211%예요.
기준: 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF) 상품 안내, 주택임대차보호법(시행 2026-01-02), 생활법령정보 안내 기준 · 줍줍 확인일 2026-10-23 · 원문 바로가기: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요 · 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 자주하는 질문 · 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 보증이행안내 · 주택도시보증공사 보증이행 청구요건 자가진단
1한눈에 보는 HUG 전세보증금반환보증
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 보증 내용 | 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 전세보증금의 반환을 책임져요 |
| 신청 기한(신규) | 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 |
| 신청 기한(갱신) | 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 |
| 보증 대상 보증금 | 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하(월세가 있으면 전월세전환율을 적용한 전세보증금 기준) |
| 보증 한도 | 주택가격 x 담보인정비율 90% 에서 선순위채권 등을 뺀 금액 |
| 가입자(보증채권자) | 전세계약서상 임차인. 개인, 법인, 외국인도 가능해요(중소기업이 아닌 법인은 전세권을 HUG에 이전하는 조건) |
| 신청 방법 | HUG 지사 또는 위탁은행 방문, 네이버페이·카카오페이·토스 모바일 신청, 안심전세 앱 |
| 문의 | HUG 1566-9009 |
2보증 대상 주택과 가입 조건
| 구분 | HUG 안내 내용 |
|---|---|
| 보증 대상 주택 | 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트. 주거용 오피스텔은 전세계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 해요 |
| 보증 대상이 아닌 주택 | 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등 |
| 임차인 요건 | 신청하는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것 |
| 금액 요건 | 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 x 90% 이내일 것 |
| 선순위채권 | 주택가액(주택가격 x 90%)의 60% 이내일 것. 단독·다중·다가구는 다른 세입자의 선순위 보증금까지 합쳐 주택가액의 80% 이내일 것 |
| 계약서 요건 | 전세계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결(날인)한 계약서(기존 계약을 중개사를 통해 했다면 갱신 계약은 중개사 없이도 가능), 보증금 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없을 것 |
3신청 기한은 이렇게 계산해요
| 예시 계약(가정) | 신청 기한 |
|---|---|
| 전세계약기간 2년, 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날이 계약 시작일과 같은 경우 | 그날부터 1년이 지나기 전까지 (계약기간 2년의 1/2) |
| 전세계약기간 1년인 경우 | 그날부터 6개월이 지나기 전까지 (계약기간 1년의 1/2) |
| 미분양관리지역 임차인 | 기한을 넘겨 신청하면 전세계약기간 만료일 6개월 전까지 신청을 허용해요. 보증기간은 계약 시작일부터 종료일 후 1개월까지이고, 보증료도 계약 시작일부터 계산해요 |
4보증기간과 보증사고
- 보증사고는 두 가지예요. 전세계약 해지·종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우, 전세계약기간 중 경매·공매가 실시돼 배당 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우예요
- 이행청구는 첫 번째 사고라면 주택임차권등기명령을 마친 뒤 해요(결정문을 내면 청구·심사는 가능하지만 보증금을 받기 전에 등기가 끝나 있어야 해요)
- 계약 종료 사실은 전세계약기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 통지하고 도달해야 해요(2020년 12월 10일 전에 체결된 계약은 1개월 전). 문자는 답장이 있어야 증빙이 돼요
- 일반 보증기간은 HUG 상품개요에 따로 적혀 있지 않았어요. 미분양관리지역 특례만 계약 시작일부터 종료일 후 1개월까지로 적혀 있어서 일반 보증기간은 적지 않았어요(공식 확인)
5보증료와 할인 (HUG)
보증료는 보증금액 x 보증료율 x 전세계약기간 / 365로 계산해요. 보증료율은 보증금액 구간, 주택유형(아파트·기타), 부채비율(선순위채권 + 전세보증금을 주택가액으로 나눈 값)에 따라 달라요. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료에 10%가 할증돼요.
6HUG 보증료율표 (연, HUG 상품개요 기준)
| 보증금액 | 주택유형 | 부채비율 70% 이하 | 70% 초과 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 1억원 이하 | 기타 | 0.111% | 0.142% | 0.172% |
| 1억원 초과 2억원 이하 | 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 1억원 초과 2억원 이하 | 기타 | 0.117% | 0.151% | 0.184% |
| 2억원 초과 5억원 이하 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 2억원 초과 5억원 이하 | 기타 | 0.124% | 0.161% | 0.197% |
| 5억원 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 5억원 초과 | 기타 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
7보증료 할인
| 종류 | 대상 | 할인율 |
|---|---|---|
| 사회배려계층(중복 불가) | 보증신청인과 배우자 연소득 5천만원 이하 | 60% |
| 사회배려계층 | 한부모가구, 만 65세 이상 단독 세대주 고령가구 | 60% |
| 사회배려계층 | 3자녀 이상 다자녀, 장애인, 만 65세 이상 고령자, 노인부양, 다문화, 국가유공자, 의사상자 가구 | 40% |
| 사회배려계층 | 신혼부부(합산 연소득 6천만원 이하, 혼인 7년 이내) | 40% |
| 전자계약 할인 | 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약을 체결한 경우 | 3% |
| 세액공제 | 보증대상 전세보증금 3억원 이내 보증료는 연말정산 세액공제를 받을 수 있어요 | 해당 없음 |
8보증료 지원사업(국토부)
- 기납부한 전세보증금반환보증 보증료를 지자체가 신청인 본인 계좌로 환급하는 방식이에요. 최대 40만원이고, 2025년 3월 31일 이후 가입자부터 적용돼요(그 전 가입자는 최대 30만원)
- 청년 임차인과 신혼부부 임차인은 기납부 보증료 전액(최대 40만원), 그 외 임차인은 기납부 보증료의 90%(최대 40만원)예요
- 예산이 소진된 지자체가 있어요(HUG 안내에는 전남 무안군, 부산광역시 일부가 올라 있었어요). 신청 지자체에서 잔여 여부를 확인하세요
9가입이 안 되는 경우 (HUG 확인사항)
| 확인 서류 | 가입 불가·제한 사유 |
|---|---|
| 등기부등본 갑구 | 보증발급일 기준 소유권에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리침해가 있는 경우 |
| 등기부등본 을구 | 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘는 경우 |
| 등기부등본 | 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유가 아닌 경우 |
| 전입세대확인서 | 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 있는 경우(단독·다가구·다중주택 제외) |
| 전세계약서 | 계약기간 1년 미만, 공인중개사 날인이 없는 신규 계약, 보증금 기준 초과, 보증금반환채권의 담보·양도 금지 특약이 있는 경우 |
| 건축물대장 | 위반건축물로 기재된 경우(아파트 제외) |
| 단독·다중·다가구 | 다른 세입자 포함 선순위 합계가 주택가액의 80%를 넘거나, 타 전세계약체결내역 확인서의 가구수와 건축물대장 가구수가 다른 경우 |
| 그 밖 | 전세권이 설정된 경우 말소 또는 HUG로 이전해야 해요. 질권설정·채권양도가 통지된 전세대출이 있으면 안 돼요(SGI서울보증의 보증부 전세대출·신용대출은 가능). 임대인이 HUG 보증금지대상자이면 안 돼요 |
| 임대인 승계거부 특약 | 전세계약서에 임대인 승계거부 특약이 있으면 HUG 안내상 보증 가입 불가예요. 소유권이 넘어가면 우선변제권을 잃고 이는 약관상 면책사유이기 때문이에요 |
10주택가격은 어떻게 정하나요 (HUG)
| 주택 | 적용 순서(위가 먼저) |
|---|---|
| 아파트·오피스텔·노인복지주택 | KB시세 또는 한국부동산원 시세, 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세 하한가, 1년 이내 매매거래가, 분양가의 90%(준공 1년 이내), 토지·건물 가액 합산의 140% |
| 연립·다세대 | 공동주택가격의 140%, 안심전세 앱 시세 하한가, 1년 이내 매매거래가, 토지·건물 가액 합산의 140% |
| 단독·다중·다가구 | 개별단독주택가격의 140%, 1년 이내 매매거래가, 토지·건물 가액 합산의 140% |
| 감정평가서 | 임차인 또는 임대인이 받았다면 위 순서와 상관없이 최우선 적용(작성일로부터 6개월 이내) |
11HF 전세지킴보증은 무엇이 다른가요
| 항목 | HF 일반전세지킴보증 안내 |
|---|---|
| 신청처 | 취급은행(HF 전세자금보증을 이용 중인 금융기관에서만 신청 가능). 전세자금보증과 동시에 신청하는 것도 가능하지만 HF 보증부 대출이 실행돼야 해요 |
| 보증 신청 시기 | 임대차계약기간의 1/2이 지나기 전까지 |
| 보증금 한도 | 임대차보증금 7억원 이하(지방소재 가구는 5억원 이하), 주택가격 12억원 이하 |
| 보증한도 | 지역별 한도와 주택가격 90%에서 선순위채권을 뺀 금액 중 적은 금액. 보증금 일부에 대한 보증은 불가해요 |
| 선순위채권 제한 | 단독·다가구는 총액 80% 이내이면서 선순위근저당 60% 이내, 그 외는 총액 60% 이내(주택가액 기준) |
| 보증료율 | 연 0.04%~0.18% (LTV 70% 이하 0.04%, 70% 초과 80% 이하 0.11%, 80% 초과 90% 이하 0.18%, 우대가구는 0.01~0.03%p 인하) |
| 그 밖 요건 | 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주, 계약 1년 이상, 보증금반환채권을 보증서 발급 전까지 HF에 양도(2024-07-10 이후 신청분), 문의 1688-8114 |
12SGI서울보증은 공식 확인
SGI서울보증의 전세금 관련 보험은 보증료율과 가입 기간 같은 세부 값을 줍줍이 공식 페이지 본문에서 직접 확인하지 못해 적지 않았어요(공식 확인). 가입 전에 SGI서울보증 홈페이지의 상품 안내나 고객센터에서 확인하세요. HUG 안내에는 SGI서울보증의 보증부 전세대출을 받은 경우 HUG 보증 가입이 가능하다고 적혀 있어요.
13계약 중 집주인이 바뀌면 (법과 생활법령정보)
| 상황 | 공식 안내 내용 |
|---|---|
| 집을 산 사람(양수인)의 지위 | 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봐요(주택임대차보호법 제3조 제4항). 상속·경매로 소유권을 얻은 사람도 같아요 |
| 임차인 동의·통지 | 승계는 법률의 규정에 따른 것이어서 임차인의 동의나 통지가 필요 없어요(생활법령정보, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 인용) |
| 보증금 반환 의무 | 양도인의 임대인 지위는 소멸하고, 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 넘어가요. 양도인과 양수인이 의무를 승계하지 않기로 한 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없어요(같은 안내, 주택임대차보호법 제10조) |
| 대항력 전제 | 양수인에게 임차권을 주장하려면 대항력이 있어야 해요. 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생겨요(제3조 제1항) |
| 임차인이 승계를 원하지 않으면 | 경매 때 계약을 해지하고 우선변제를 청구할 수 있다는 생활법령정보 안내가 있어요. 다만 HUG는 승계거부 특약이 있으면 보증 가입이 안 된다고 안내해요 |
| 계약 종료 후 매매 | 대항력 있는 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대인 지위가 당연히 승계돼요(주택임대차보호법 제4조 제2항, 생활법령정보) |
14집주인이 바뀌면 보증은 어떻게 하나요 (HUG)
- 임대인 변경 신청은 은행에서 최초 보증을 받았다면 은행을 방문하고, HUG 영업지사에서 신청했다면 지사 방문이나 인터넷보증(khig.khug.or.kr)으로 해요. 카카오페이로 가입한 경우도 인터넷보증으로 신청할 수 있어요
- 필요 서류는 부동산등기부등본, 매매계약서 사본 또는 변경된 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류(법인이면 사업자등록증·법인등기부등본), 보증신청인 신분증 사본이에요
- HUG 업무대행사에서 안내 연락이 와도 그것과 별도로 임대인 변경을 신청해야 하고, 변경된 임대인 정보를 알려주면 새 임대인에게 채권양도통지를 다시 진행해요
- 대항력을 갖추기 전에 소유자가 바뀌었다면 새 소유자가 임대차계약을 승계했다는 사실을 확인할 수 있어야 해요(새 소유자와 맺은 계약서나 매매계약서에 승계 내용이 포함돼야 해요)
- 보증이행 청구요건 자가진단은 전세계약서상 임대인과 등기부상 소유자가 같은지, 소유자 변경일이 언제인지를 묻고, 다르면 HUG 담당자 상담을 안내해요
15보증을 지키려면 이것만은 유지하세요
| 유지할 것 | HUG 안내 내용 |
|---|---|
| 대항력·우선변제권 | 보증금 전액을 돌려받거나 임차권등기를 마칠 때까지 퇴거나 전출(주민등록 이전)을 하면 대항력과 우선변제권을 잃어요. 담당자 확인 전 임의로 전출하면 보증이행이 거절될 수 있어요 |
| 권리침해 확인 | 대항력·우선변제권을 갖추기 전에 가압류·근저당 설정이 있으면 이행청구가 어려울 수 있어요(보증가입 당시 HUG가 선순위채권으로 인정한 경우는 무방) |
| 경매·공매 발생 시 | HUG에 알려야 하고, 임차인 또는 HUG가 배당요구를 해야 이후 이행청구가 가능해요 |
| 계약 종료 통지 | 만기 2개월 전까지 종료 의사를 통지하고 도달 증빙을 보관하세요 |
| 임차권등기 | 보증사고 시 임차권등기명령을 마친 뒤 청구하고, 등기가 완료될 때까지 이사하지 마세요 |
16공식 자료끼리 어긋나는 부분
- 보증료율 범위가 HUG 상품개요(연 0.097%~0.211%)와 HUG 모바일 신청 안내(0.115%~0.154%)에서 달라요. 줍줍은 구간별 표가 있는 상품개요를 표로 옮겼고, 실제 요율은 심사 후 확정되니 신청 화면의 예상 보증료를 확인하세요
- 모바일 신청 안내에는 아파트·오피스텔이 보증신청 급증으로 일시적으로 신청 불가이고 임대인이 법인이면 예외라는 문구가 있는데, 상품개요에는 이 문구가 없어요. 이 제한이 지금도 유효한지는 확인하지 못했으니 가입 전 HUG 1566-9009나 지사에 확인하세요
- 전월세전환율은 HUG 상품개요에 6.5%(2026-07-01 이후 신규 및 보증금이 증가하는 갱신보증 신청 건)로 적혀 있어요
?자주 묻는 질문
전세보증보험은 언제까지 가입해야 하나요?
HUG 전세보증금반환보증은 신규 계약이면 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지, 갱신 계약이면 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해요. HF 일반전세지킴보증도 임대차계약기간의 1/2이 지나기 전까지예요.
전세보증보험 가입 가능 여부는 어떤 기준으로 확인하나요?
보증금이 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하인지, 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내인지, 선순위채권이 주택가액의 60% 이내인지, 등기부에 경매·압류·가압류 같은 권리침해가 없는지, 건축물대장에 위반건축물 표기가 없는지(아파트 제외)를 봐요. HUG에는 보증신청 가입가능여부 확인 메뉴가 있어요.
보증료는 얼마나 드나요?
HUG는 보증금액 x 보증료율 x 전세기간 / 365예요. 상품개요 보증료율표는 연 0.097%~0.211%이고 보증금액 구간, 아파트 여부, 부채비율에 따라 달라요. 전자계약 3% 할인과 사회배려계층 40%·60% 할인이 있고, HF는 연 0.04%~0.18%예요.
전세 기간 중에 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?
집을 산 양수인이 임대인 지위를 법에 따라 승계하고, 임차인의 동의나 통지는 필요 없어요(주택임대차보호법 제3조 제4항). 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마쳐 대항력이 있으면 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있어요.
집주인이 바뀌면 HUG 보증도 자동으로 이어지나요?
HUG는 임대인이 바뀌면 임대인 변경을 따로 신청하도록 안내해요. 은행에서 가입했다면 은행, 지사에서 가입했다면 지사 또는 인터넷보증으로 신청하고, 등기부등본과 매매계약서 사본 등을 내요.
보증에 가입했는데 이사를 가도 되나요?
보증금 전액을 돌려받거나 임차권등기를 마칠 때까지 퇴거나 전출을 하면 대항력과 우선변제권을 잃어 보증이행이 거절될 수 있어요. 담당자 확인 전에 임의로 전출하지 마세요.
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업데이트: 2026-10-23 · 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요 · 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 자주하는 질문 · 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 보증이행안내 · 주택도시보증공사 보증이행 청구요건 자가진단
인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/jeonse-deposit-insurance/)
📎 공식 출처
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 자주하는 질문
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 보증이행안내
- 주택도시보증공사 보증이행 청구요건 자가진단
- 주택도시보증공사 모바일 전세보증금반환보증 상품안내
- 주택도시보증공사 국토부 보증료지원사업
- 한국주택금융공사 일반전세지킴보증
- 국가법령정보센터 주택임대차보호법
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공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 주택도시보증공사(HUG) 1566-9009, 한국주택금융공사(HF) 고객센터 1688-8114. SGI서울보증은 홈페이지(sgic.co.kr)에서 확인하세요.에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.
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