반전세(보증부월세) 계약 전에 볼 것: 전환율 상한, 보증금 보호, 반환보증, 월세대출
- 반전세는 보증금의 일부를 월세로 돌린 계약이고, 월세로 돌릴 때 월차임은 전환 금액에 「연 10퍼센트」와 「한국은행 기준금리+연 2퍼센트」 중 낮은 비율을 곱한 금액을 넘을 수 없어요.
- 보증금은 인도와 전입신고를 마치면 다음 날부터 제삼자에게 대항할 수 있고, 확정일자까지 받으면 경매·공매에서 후순위 채권자보다 먼저 받을 권리가 생겨요.
- HUG 전세보증금반환보증은 월세가 섞인 계약도 전월세전환율(2026년 7월 1일 이후 6.5퍼센트)로 환산한 보증금이 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하여야 하고, 증액은 약정 금액의 5퍼센트까지, 직전 증액 후 1년 이내에는 못 해요.
기준: 주택임대차보호법·시행령·조세특례제한법(국가법령정보센터), HUG 전세보증금반환보증 안내, 주택도시기금 포털 안내 기준 · 줍줍 확인일 2026-10-29 · 원문 바로가기: 주택임대차보호법 (국가법령정보센터) · 주택임대차보호법 시행령 (국가법령정보센터) · 조세특례제한법 (국가법령정보센터) · 조세특례제한법 시행령 (국가법령정보센터)
1반전세는 법에서 어떻게 다루나요
법 조문에는 「반전세」라는 말 대신 「보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우」라고 되어 있어요(주택임대차보호법 제7조의2). 아래 내용은 전세 중심 가이드(전세 보증보험, 전세 대 월세 비교)와 겹치지 않도록 반전세에서 자주 걸리는 부분만 모았어요.
2월세 전환율 법정 상한 (주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조)
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 상한 계산 | 전환되는 금액에 아래 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없어요 |
| 비율 1 | 연 1할(연 10퍼센트) — 시행령 제9조 제1항 |
| 비율 2 | 한국은행 공시 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 — 시행령 제9조 제2항 |
| 시행령 기준 | 2026년 7월 1일 시행본(제9조는 2013년 12월 30일 전문개정 내용 그대로) |
| 현재 기준금리 | 한국은행 공시값은 줍줍이 공식 문서로 확인하지 못해 적지 않았어요. 한국은행 누리집에서 계약 당일 기준금리를 확인하세요 |
3월세 환산 예시 (계산 방법 이해용, 실제 상한 아님)
| 항목 | 계산 |
|---|---|
| 보증금 중 2천만원을 월세로 전환할 때 | 월 상한 = 2천만원 × 연 비율 ÷ 12 |
| 연 비율을 6.5퍼센트로 가정하면 | 20,000,000 × 0.065 ÷ 12 = 약 108,333원 |
| 기준금리+2퍼센트가 10퍼센트를 넘는 경우 | 낮은 쪽인 연 10퍼센트가 상한이에요 |
4예시의 비율은 가정값이에요
위 6.5퍼센트는 계산을 보여주려고 가정한 숫자예요. 법정 상한은 기준금리에 따라 달라지므로 계약 당일 기준금리를 더해 직접 계산해야 해요.
5보증금을 지키는 장치 (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)
| 장치 | 요건 | 효과 |
|---|---|---|
| 대항력 | 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마침 | 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생겨요. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봐요 |
| 우선변제권 | 대항요건 + 임대차계약증서의 확정일자 | 경매·공매 때 주택(대지 포함) 환가대금에서 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있어요 |
| 보증금 수령 조건 | 임차주택을 양수인에게 인도 | 우선변제를 받으려면 집을 넘겨주어야 해요(제3조의2 제3항) |
| 집주인이 바뀔 때 | 임차주택의 양수인 | 임대인의 지위를 승계한 것으로 봐요(제3조 제4항) |
6반전세에서 특히 확인할 점
- 입주와 전입신고를 함께: 대항력은 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 생겨요
- 계약서에 확정일자 받기: 우선변제권은 임대차계약증서상 확정일자가 있어야 생겨요
- 보증금이 작아도 선순위 근저당이 크면 회수 순서가 밀릴 수 있어서 등기부 을구를 확인하세요
- 월세 연체와 보증금의 관계는 이 가이드에서 다루지 않았어요
7HUG 전세보증금반환보증, 반전세도 가입되나요 (주택도시보증공사 안내)
| 항목 | HUG 안내 내용 |
|---|---|
| 월세가 있는 계약 | 보증부 월세계약은 전월세전환율을 적용한 전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하여야 해요 |
| 최신 전월세전환율 | 6.5퍼센트 (2026년 7월 1일 이후 신규 및 보증금액이 증가하는 갱신보증 신청 건에 적용) |
| 신청 기한 | 신규는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전, 갱신은 갱신 계약기간의 2분의 1이 지나기 전 |
| 보증 한도 | 주택가격 × 담보인정비율(90퍼센트) − 선순위채권 등 |
| 계약서 요건 | 전세계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결한 계약서(갱신은 예외), 보증금 반환채권의 담보·양도 금지 특약이 없을 것 |
| 그 밖의 요건 | 전입신고·확정일자를 받을 것, 선순위채권이 주택가액의 60퍼센트 이내, 건물과 토지가 모두 임대인 소유, 위반건축물이 아닐 것(아파트 제외) |
8반전세 한도 판정 예시 (HUG 비율 6.5퍼센트 적용, 줍줍 계산)
| 계약 | 환산 방법 | 환산 보증금 |
|---|---|---|
| 보증금 5천만원 + 월세 50만원 | 5천만원 + (월세 50만원 × 12) ÷ 0.065 = 5천만원 + 약 9,231만원 | 약 1억 4,231만원 |
| 판정 | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하인지 비교 | 이 예시는 두 기준 모두 이하예요 |
9환산액과 보증금액은 같은 개념이 아니에요
이 환산은 가입 한도 판정에 쓰는 방식으로 HUG가 안내한 내용이에요. 실제 보증금액을 환산액으로 보는지, 계약서의 보증금으로 보는지는 해당 안내만으로 확정하지 못했어요. 신청 전에 HUG 콜센터(1566-9009)나 위탁은행에서 확인하세요.
10전세·월세 대출은 반전세에 되나요 (주택도시기금 포털 안내)
| 상품 | 대상·조건 | 한도·금리 |
|---|---|---|
| 주거안정월세대출 | 부부합산 연소득 5천만원 이하(우대형은 취업준비생·근로장려금 수급자 등), 순자산 3.45억원 이하(2026년 기준), 무주택 세대주, 임차보증금 1억원 이하 및 월세 60만원 이하, 전용 85제곱미터 이하 | 월세금 대출 최대 1,440만원(월 60만원 이내), 연 1.3퍼센트(우대형)·연 1.8퍼센트(일반형), 담보는 한국주택금융공사 월세자금보증 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 만 19세 이상 34세 이하 무주택 단독세대주, 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산 3.45억원 이하, 전용 60제곱미터 이하, 보증금 6.5천만원 및 월세 70만원 이하 | 보증금 대출 최대 4,500만원(연 1.3퍼센트), 월세금 대출 최대 1,200만원(월 50만원 이내, 20만원까지 연 0퍼센트·초과분 연 1.0퍼센트) |
| 버팀목전세자금 | 무주택 세대주, 부부합산 연소득 5천만원 이하(신혼 7.5천만원 이하 등), 순자산 3.45억원 이하, 전용 85제곱미터 이하 | 수도권 일반가구 1.2억원·수도권 외 8천만원, 금리는 연소득·보증금별 표로 안내. 전세자금 상품이라 반전세의 보증금 부분에 적용되는지는 수탁은행 확인 필요 |
11대출 이용 전에 알아둘 점
- 월세금은 임대인 계좌로 지급돼요. 대출 실행 후 2년 범위에서 매월 약정일에 임대인 통장으로 보내요
- 보증이 따로 필요해요. 주거안정월세대출은 한국주택금융공사 월세자금보증, 청년전용 보증부월세대출은 HUG 전세금안심대출보증 등 담보부 보증도 함께 신청해야 해요
- 중복 이용 제한: 기금 대출이나 전세자금·주택담보대출을 이용 중이면 대출이 안 되는 경우가 있어요
- 주거안정월세대출은 생애 중 1회만 이용할 수 있다고 안내돼요
- 월세대출 신청 요건에 「임차보증금의 5퍼센트 이상 지불」이 있어요
12월세 세액공제 요건 (조세특례제한법 제95조의2, 시행령 제95조)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주(근로소득 총급여 8천만원 이하) |
| 제외 | 종합소득금액이 7천만원을 초과하는 사람 |
| 공제율 | 월세액의 15퍼센트, 총급여 5천500만원 이하(종합소득금액 4천500만원 이하)면 17퍼센트 |
| 월세액 한도 | 1천만원 (초과분은 없는 것으로 봐요) |
| 주택 요건 | 국민주택규모 주택이거나 기준시가 4억원 이하 주택(주거용 오피스텔·고시원 포함), 임대차계약증서 주소와 주민등록등본 주소가 같을 것 |
| 계약 명의 | 거주자 또는 기본공제대상자가 임대차계약을 체결했을 것 |
| 신청 | 대통령령으로 정하는 바에 따라 신청한 경우에 적용(법 제95조의2 제3항) |
13자세한 서류는 별도 가이드로
세액공제의 신청 서류와 연말정산 방법은 「월세 세액공제」 가이드에서 다루고 있어요. 시행령 제95조는 2026년 2월 27일 개정본이 반영돼 있고, 기본공제대상 자녀·손자녀가 3명 이상이면 주거전용면적 100제곱미터 이하도 대상이에요. 어느 귀속연도부터 적용되는지는 줍줍이 확인하지 못했어요.
14차임·보증금 증액 상한 (주택임대차보호법 제7조, 시행령 제8조)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 상한 | 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5퍼센트)을 초과하지 못해요 |
| 시기 제한 | 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 못 해요 |
| 지역 조례 | 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역 시장 여건을 고려해 본문의 범위에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있어요 |
| 시행령 기준 | 2026년 7월 1일 시행본 |
15증액 상한 계산 예시 (줍줍 계산)
| 기존 약정 | 보증금 증액 상한 | 월세 증액 상한 |
|---|---|---|
| 보증금 1억원, 월세 50만원 | 500만원 (1억원의 5퍼센트) | 2만 5천원 (50만원의 5퍼센트) |
16보증금과 월세를 함께 올릴 때
법 조문은 「차임이나 보증금」의 20분의 1로 표현하고 있어요. 둘을 함께 올릴 때 합산해서 제한하는지는 조문에 나와 있지 않아 줍줍은 판단하지 않았어요. 조례로 정한 지역별 상한이 있는지는 해당 지자체에 확인하세요.
17출처끼리 다르게 보이는 부분
- 전환율 숫자: 법정 상한은 연 10퍼센트와 기준금리+2퍼센트 중 낮은 쪽이고, HUG의 6.5퍼센트는 반환보증 한도 판정에 쓰는 별도 안내 숫자예요. 서로 같은 개념이 아니에요
- 기금 누리집 주소: 줍줍이 접속해 확인한 주택도시기금 포털 주소는 nhuf.molit.go.kr 이에요
- 확인일: 이 가이드의 확인일은 2026-10-29예요
?자주 묻는 질문
반전세 월세 전환율 상한은 얼마예요?
반전세도 대항력과 확정일자가 적용되나요?
HUG 전세보증금반환보증에 월세 낀 계약도 가입되나요?
반전세 월세를 대출받을 수 있나요?
월세 세액공제 조건이 뭐예요?
월세나 보증금을 얼마까지 올릴 수 있나요?
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업데이트: 2026-10-29 · 출처: 주택임대차보호법 (국가법령정보센터) · 주택임대차보호법 시행령 (국가법령정보센터) · 조세특례제한법 (국가법령정보센터) · 조세특례제한법 시행령 (국가법령정보센터)
인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/half-jeonse-risk-loan-insurance/)
📎 공식 출처
- 주택임대차보호법 (국가법령정보센터)
- 주택임대차보호법 시행령 (국가법령정보센터)
- 조세특례제한법 (국가법령정보센터)
- 조세특례제한법 시행령 (국가법령정보센터)
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 안내
- 주택도시기금 포털 주거안정월세대출
- 주택도시기금 포털 청년전용 보증부월세대출
- 주택도시기금 포털 버팀목전세자금
공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 주택도시보증공사 콜센터 1566-9009, 국토교통부 콜센터 1599-0001 (주택도시기금 포털 안내 기준)에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.
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