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계약 전 등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구 순서로 무엇을 확인하나요?

🗓 확인일 2026-10-23📎 공식 출처 7곳☎ 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) · 건축행정시스템 세움터(eais.go.kr)

3줄 요약

등기부는 표제부(어떤 집인지), 갑구(소유자와 소유권을 막는 기록), 을구(소유권 이외의 권리) 순서로 읽어요.
생활법령정보 안내로 인터넷등기소 열람은 건당 700원, 발급은 1통 1,000원이고, 등기부는 계약할 때 확인하고 잔금을 치르기 전에 한 번 더 확인하는 것이 좋다고 해요.
건축물대장의 위반건축물 표시는 세움터 등에서 따로 확인해야 해요.

기준: 법제처 생활법령정보 「등기부의 확인 등」·「부동산등기부 확인」 · 법원 보도자료(신탁재산 부동산 거래 주의사항) · 줍줍 확인일 2026-10-23 · 원문 바로가기: 법제처 생활법령정보 주택임대차 계약 전 확인 사항: 등기부의 확인 등 · 법제처 생활법령정보 부동산등기부 확인 · 생활법령정보 전세사기 피해자 지원: 계약 단계에서의 피해 유형 · 생활법령정보 건축법 위반건축물

1읽는 순서 한눈에 보기

순서	어디를 보나요	확인할 것 (생활법령정보 안내 기준)
1	표제부	지번이 임차할 주택의 번지와 일치하는지, 아파트 등 집합건물은 동·호수가 일치하는지 봐요. 잘못 기재된 호수로 계약하고 전입신고하면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있어요
2	갑구 (소유권)	소유자 정보를 신분증과 맞춰 봐요. 단독주택은 토지와 건물 소유자가 같은지 비교해요. 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 있는 주택은 피하는 것이 좋다고 안내해요
3	을구 (소유권 이외의 권리)	저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등을 확인해요. 설정 금액이 많거나 주택 시가에 가까우면 위험할 수 있고, 설정금액이 시가보다 적다고 안심해서는 안 된다고 해요
4	토지·건물 등기부 모두	토지와 건물 등기부가 각각 있으므로 둘 다 확인해요

2갑구·을구에서 자주 보는 기록

구분	기록 종류	의미 (공식 안내 기준)
갑구	소유권 변동	소유자가 바뀐 내역이에요
갑구	가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정, 처분금지가처분	소유권에 영향을 줄 수 있는 기록이에요. 임차 대상으로 피하는 것이 좋다고 안내해요
을구	저당권(근저당 포함 여부는 공식 확인)	담보로 설정된 권리예요. 설정 금액을 확인해요
을구	전세권, 지상권, 지역권	소유권 이외의 권리와 그 설정·변경 내용이에요

3권리 순위는 어떻게 보나요

같은 구 안에서는 순위번호로 선후를 판단해요
갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 선후를 판단해요
유치권처럼 등기부로 확인할 수 없는 권리도 있어서 현장 방문 확인이 필요할 수 있어요

4신탁등기가 있는 집

생활법령정보 전세사기 피해자 지원 안내는 신탁계약을 체결한 경우 신탁회사의 사전 승낙 및 합의 없이 계약하면 계약 자체가 무효가 되는 문제가 생길 수 있다고 해요
법원 보도자료에 따르면 신탁재산 부동산 거래에 관한 주의사항 등기제도가 2024년 12월 21일 시행됐고, 신탁 부동산 등기사항증명서에 신탁원부를 확인하라는 주의사항이 표시돼요(보도자료 본문 글자가 깨져 일부는 확인하지 못했어요)
신탁원부 열람 방법과 인터넷등기소 열람 시작일은 공식 확인이 필요해요. 줍줍이 본문에서 확실히 확인하지 못해 적지 않았어요

5인터넷등기소 열람·발급 수수료

구분	방법	수수료 (생활법령정보 「등기부의 확인 등」 기준)
열람	대법원 인터넷등기소(iros.go.kr), 24시간	건당 700원
열람	등기소 방문	건당 1,200원
발급	인터넷등기소·무인발급기	1통당 1,000원
발급	등기소 방문	1통당 1,200원

6열람과 발급, 무엇이 달라요

누구나 수수료를 내고 등기부를 열람하거나 등기사항증명서를 발급받을 수 있어요
무인발급기로는 등기사항전부증명서만 발급받을 수 있어요(부동산등기부 확인 안내)
인터넷 열람은 수수료 결제일로부터 3개월이 지나면 해당 기록을 다시 열람할 수 없어요
계약서에 첨부하거나 다른 곳에 제출할 서류는 발급, 눈으로 확인만 하면 열람이에요. 다만 제출용 인정 범위는 공식 확인이 필요해요

7계약 당일과 잔금일에 다시 확인하기

등기부는 계약할 때 확인하고, 잔금을 치르기 전에도 한 번 더 확인하는 것이 좋다고 생활법령정보가 안내해요
공인중개사를 통해 계약하더라도 등기부를 직접 확인하는 것이 좋아요
소유자와 계약할 때는 주민등록증으로 등기부상 인적사항과 일치하는지 확인하고, 대리인과 계약할 때는 위임장과 인감증명서를 요구해야 해요
계약 이후 잔금 사이에 근저당·가압류가 새로 생겼는지 보는 것이 재확인의 목적이에요

8건축물대장과 위반건축물 확인

항목	내용	근거
확인 방법	건축행정시스템 세움터(eais.go.kr)에서 건축물대장을 발급·열람해요. 수수료와 회원 여부는 공식 확인	세움터 누리집
위반건축물 표시	시정명령을 받은 위반건축물은 건축물대장에 「위반건축물」로 기록돼요	생활법령정보 「건축법」 위반건축물
이행강제금	시정명령을 따르지 않으면 부과돼요. 무허가 100%, 미신고 70%, 건폐율 초과 80%, 용적률 초과 90% 비율이 적용돼요	생활법령정보 「건축법」 위반건축물
확인할 것	대장의 지번·용도가 실제 건물과 맞는지, 위반건축물 표시가 있는지	생활법령정보(상가 임대차 안내 참고)

9공식 자료끼리 어긋나거나 확인 못 한 부분

생활법령정보 부동산 매매 안내의 수수료 표에는 등기기록 열람 1,200원, 부속서류 열람 700원으로 적혀 있고, 주택임대차 안내에는 인터넷등기소 열람 700원으로 적혀 있어요. 줍줍은 주택임대차 안내를 따랐으니 결제 화면의 금액을 꼭 확인하세요
등기 수수료 규칙 개정 입법예고가 있다는 언론 보도를 단서로 봤지만 공식 본문을 확인하지 못했어요. 개정 여부와 시행일은 공식 확인이에요
말소사항 포함 발급을 권하는 내용은 민간 글에서만 봤어요. 공식 확인이에요

?자주 묻는 질문

등기부는 어떤 순서로 읽어요?

표제부에서 주소·동호수를 맞추고, 갑구에서 소유자와 압류·가압류·가처분·가등기를 보고, 을구에서 저당권·전세권 등을 확인해요(생활법령정보 안내).

인터넷등기소 열람과 발급 수수료는 얼마예요?

생활법령정보 「등기부의 확인 등」 기준으로 열람은 건당 700원, 발급은 1통당 1,000원이에요. 결제 전 화면에서 다시 확인하세요.

등기부는 언제 다시 확인해요?

계약할 때 확인하고, 잔금을 치르기 전에도 한 번 더 확인하는 것이 좋아요(생활법령정보 안내).

신탁등기된 집은 어떻게 해요?

신탁회사의 사전 승낙 없이 계약하면 무효가 될 수 있다고 안내해요. 신탁원부 확인 방법은 공식 확인이 필요해요.

위반건축물인지는 어디서 확인해요?

건축물대장에 「위반건축물」 표시가 있는지 세움터에서 발급한 대장으로 확인해요.

등기부에서 다 확인할 수 있나요?

유치권처럼 등기부로 확인할 수 없는 권리가 있어서 현장 확인이 필요할 수 있어요.

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업데이트: 2026-10-23 · 출처: 법제처 생활법령정보 주택임대차 계약 전 확인 사항: 등기부의 확인 등 · 법제처 생활법령정보 부동산등기부 확인 · 생활법령정보 전세사기 피해자 지원: 계약 단계에서의 피해 유형 · 생활법령정보 건축법 위반건축물

인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/registry-certificate-reading-before-lease/)

📎 공식 출처

공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) · 건축행정시스템 세움터(eais.go.kr)에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.

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