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집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하면: 요건, 통지 시기, 손해배상

🗓 확인일 2026-10-23📎 공식 출처 9곳☎ 국가법령정보센터(law.go.kr), 생활법령정보(easylaw.go.kr)

3줄 요약

집주인은 법에 적힌 9가지 사유(제6조의3 제1항 단서)가 있을 때만 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있고, 실거주는 그중 제8호예요.
실거주에 해당한다는 증명책임은 집주인에게 있고(대법원 2023. 12. 7. 선고), 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신됐더라면 이어졌을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓으면 손해를 배상해야 해요.
배상액은 사전 합의가 없으면 환산월차임 3개월분, 환산월차임 차액의 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액이에요.

기준: 국가법령정보센터 주택임대차보호법(시행 2026-01-02)·대법원·헌법재판소 결정 · 줍줍 확인일 2026-10-23 · 원문 바로가기: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3 · 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) · 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조의2 · 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제5조

1한눈에 보는 갱신거절과 실거주

항목	내용	근거
거절 가능 사유	제1호~제9호 아홉 가지에 해당할 때만 가능. 그 밖에는 정당한 사유 없이 거절 불가	주택임대차보호법 제6조의3 제1항
실거주 거절	집주인 본인뿐 아니라 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우도 해당(제8호)	제6조의3 제1항 제8호
증명책임	실거주하려는 경우에 해당한다는 점은 집주인이 증명	대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795
거절·요구 기간	임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지(2020-12-10 이후 최초 체결·갱신된 계약부터)	제6조 제1항 전단, 생활법령정보
손해배상 요건	실거주로 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대	제6조의3 제5항
손해배상액	합의가 없으면 세 금액 중 가장 큰 금액	제6조의3 제6항
매수인 승계	임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄	제3조 제4항

2집주인이 거절할 수 있는 사유 (제6조의3 제1항 단서)

호	거절 사유
1호	세입자가 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2호	세입자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3호	서로 합의하여 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우
4호	세입자가 집주인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5호	세입자가 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6호	주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7호	주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우. 가목 계약 체결 당시 공사시기·소요기간 등 구체적 계획을 알리고 그에 따르는 경우, 나목 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되어 안전사고 우려가 있는 경우, 다목 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우
8호	집주인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9호	그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

3실거주 거절은 어떻게 인정되나요

증명책임은 집주인에게 있어요. 실거주 의사를 말로 밝혔다는 사정만으로 곧바로 인정되지 않아요(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795)
다만 집주인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다고 통상 수긍할 수 있는 사정이 인정되면 의사의 존재를 추인할 수 있어요
대법원이 종합해서 보는 사정은 집주인의 주거 상황, 집주인이나 가족의 직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 거절 전후 집주인의 사정, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 기존 주거지에서 이사하기 위한 준비의 유무와 내용이에요
같은 판결의 사안에서 집주인 측은 거주 예정자를 본인·배우자·자녀, 본인 또는 부모 등으로 달리 말했고, 대법원은 원심의 판단을 그대로 수긍하기 어렵다며 파기·환송했어요. 개별 사안의 결론은 법원이 판단해요

4통지 시기: 만료 6개월 전부터 2개월 전까지

시점	의미
임대차기간 만료 6개월 전	이날부터 세입자가 갱신을 요구할 수 있고, 집주인도 갱신거절을 통지할 수 있는 기간이 시작돼요
임대차기간 만료 2개월 전	이날까지가 그 기간이에요. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용돼요
이 기간 안에 아무 통지가 없으면	집주인이 갱신거절·조건변경 통지를 하지 않고 세입자도 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봐요(묵시적 갱신, 제6조 제1항)
거절 사유가 갱신 요구 뒤에 생기면	대법원은 제6조의3 제1항 단서의 사유가 세입자의 갱신 요구 후에 발생해도 집주인이 위 기간 안이라면 갱신거절권을 행사할 수 있다고 봐요(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631)

5실거주로 거절한 뒤 제3자에게 세를 놓으면 (제5항)

집주인이 제8호 사유로 거절했는데도, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 갱신거절로 세입자가 입은 손해를 배상해야 해요(제6조의3 제5항)
갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보므로(제2항), 이 2년의 기간이 기준이 돼요
헌법재판소는 여기서 정당한 사유를 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정으로 해석할 수 있다고 봤어요(헌재 2024. 2. 28. 2020헌마1343 등)
같은 결정은 이 손해배상 조항이 갱신거절 남용을 막고 갱신요구 제도의 실효성을 확보하기 위한 것이며, 손해액 입증책임을 완화한 점 등을 들어 헌법에 위반되지 않는다고 판단했어요

6손해배상액 산정 (제6조의3 제6항)

구분	금액
1호	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
2호	집주인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
3호	제8호 사유의 갱신거절로 세입자가 입은 손해액
적용 방법	거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없는 한 위 세 금액 중 큰 금액이에요
환산월차임	월차임에 보증금을 월 단위 차임으로 전환한 금액을 더한 값이에요. 전환 비율은 제7조의2 각 호 중 낮은 비율이고, 그중 하나는 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율이에요. 현재 적용 수치는 줍줍이 공식 본문에서 확인하지 못했어요(공식 확인)

7집주인이 집을 팔면 배상 대상인가요

제5항의 문언은 제3자에게 임대한 경우예요. 조문에는 실거주 거절 후 매도한 경우의 배상 규정이 따로 적혀 있지 않아요
실거주로 거절한 뒤 팔았을 때 다른 법리로 배상이 인정되는지는 줍줍이 법원 판결 본문으로 확인하지 못해 적지 않았어요(공식 확인)
거절을 철회한 사안은 달라요. 서울서부지법 2024. 4. 19. 선고 2023나49209 판결(확정)은 집주인이 실거주를 이유로 한 거절을 적법하게 철회했고 갱신요구권이 침해됐다고 보기 어렵다며 세입자의 배상 청구를 기각했어요

8매수인이 실거주 목적으로 산 경우

상황	공식 자료의 내용
양수인의 지위	임차주택의 양수인(임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봐요(제3조 제4항)
갱신 요구 뒤에 산 양수인	대법원은 제3조 제4항으로 임대인의 지위를 승계한 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신거절 기간 안에 제8호 사유를 주장할 수 있다고 봤어요(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631)
심리할 점	같은 사건에서 대법원은 양수인이 실제 거주하려는지, 제6조 제1항 전단의 기간 안에 실거주를 이유로 거절했는지 등을 따져야 한다며 원심을 파기·환송했어요
원심의 다른 판단	같은 사건의 원심은 세입자가 갱신을 요구할 당시 종전 임대인에게 실거주 거절 사유가 없었고 양수인은 당시 임대인이 아니었다는 이유로 양수인의 청구를 기각했으나, 대법원이 이를 파기했어요

9세입자가 할 수 있는 대응

거절을 받으면 거절 사유와 거절 시점을 기록으로 남겨요. 앞의 서울서부지법 사안에서도 갱신 요구와 거절이 내용증명과 문자메시지로 오갔고 그 내용이 판단 근거가 됐어요
집주인의 거주 계획이 일관되는지 살펴요. 대법원이 보는 사정(거주 예정자의 변경, 이사 준비의 유무 등)이 곧 증거 정리의 기준이 돼요
주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있어요(제3조의6 제3항). 시행령 제5조 제5호는 제6조의3 제1항 제8호 사유로 갱신이 거절된 임대차의 임차인이었던 사람을 이해관계인에 넣어요
분쟁이 생기면 법의 적용을 받는 주택임대차 분쟁을 심의·조정하는 주택임대차분쟁조정위원회(제14조)가 있어요. 신청 방법과 절차는 줍줍이 공식 본문으로 확인하지 못했어요(공식 확인)

10공식 자료끼리 확인할 점

생활법령정보 본문은 통지 기간을 6개월 전부터 2개월 전까지로 안내하지만, 같은 페이지의 2020년 국토교통부 보도자료 질의응답에는 6개월 전부터 1개월 전까지로 적힌 부분이 있어요. 해당 질의응답도 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약은 2개월 전까지로 바뀌었다고 밝혀서, 줍줍은 2개월 전을 따랐어요
양수인의 임대인 지위 승계는 현행 법에서 제3조 제4항이고, 과거 개정 전에는 다른 항 번호로 인용되었어요. 인용 항 번호는 현행 조문에서 확인하세요
생활법령정보는 법적 효력이 있는 유권해석이 아니라고 밝혀요. 개별 사안은 법원이나 담당 기관에 확인하세요

?자주 묻는 질문

집주인이 실거주한다고 하면 무조건 거절할 수 있나요?

아니에요. 제8호 사유에 해당한다는 증명책임은 집주인에게 있고, 의사를 밝혔다는 사정만으로 곧바로 인정되지 않아요(대법원 2023. 12. 7. 선고).

실거주 거절은 언제까지 통지해야 하나요?

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간(2020년 12월 10일 이후 최초 체결·갱신 계약부터)이에요. 대법원은 이 기간 안이면 갱신거절권을 행사할 수 있다고 봐요.

실거주를 이유로 거절하고 다른 사람에게 세를 놓으면 어떻게 되나요?

갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해를 배상해야 해요(제6조의3 제5항). 배상액은 환산월차임 3개월분, 차액의 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액이에요.

정당한 사유는 어떤 경우인가요?

헌법재판소는 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정으로 해석할 수 있다고 봤어요. 구체적 판단은 법원이 사안별로 해요.

집을 팔면 손해배상 대상인가요?

제5항 조문은 제3자에게 임대한 경우만 적어요. 매도한 경우에 대한 법원의 판단은 줍줍이 공식 본문으로 확인하지 못했어요(공식 확인).

집을 산 사람이 실거주한다고 하면 갱신을 거절할 수 있나요?

양수인은 임대인의 지위를 승계하고(제3조 제4항), 대법원은 양수인이 실제 거주하려는 경우 갱신거절 기간 안에 제8호 사유를 주장할 수 있다고 봤어요(2021다266631). 실제 거주 의사 등은 법원이 따져요.

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업데이트: 2026-10-23 · 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3 · 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) · 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조의2 · 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제5조

인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/renewal-right-refusal-landlord-residence-resale/)

📎 공식 출처

공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 국가법령정보센터(law.go.kr), 생활법령정보(easylaw.go.kr)에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.

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