재산세 계산 방법 (주택 과세표준·세율·특례·상한)
- 주택 재산세는 공시가격(시가표준액)에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구하고, 구간별 세율(0.1~0.4%)을 적용해 계산해요.
- 1세대1주택으로 인정되는 주택은 2026년 납세의무분에 한해 공정시장가액비율이 43~45%이고, 시가표준액 9억원 이하이면 특례세율(0.05~0.35%)이 적용돼요.
- 여기에 지방교육세(재산세액의 20%)가 붙고, 전년 세액의 150%를 넘지 못하게 하는 세부담상한이 있어요(공식 안내 기준).
기준: 지방세법·지방세법 시행령(국가법령정보센터) 안내 기준 · 줍줍 확인일 2026-10-23 · 원문 바로가기: 지방세법 (국가법령정보센터, 2026.1.1. 시행) · 지방세법 시행령 (국가법령정보센터, 2026.10.1. 시행) · 위택스
1계산 순서 한눈에 보기
| 단계 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 1. 시가표준액 확인 | 토지·주택의 시가표준액은 부동산 가격공시법에 따라 공시된 가격이에요. 공시가 없으면 시장·군수·구청장이 산정해요 | 지방세법 제4조 |
| 2. 과세표준 | 시가표준액 × 공정시장가액비율 | 지방세법 제110조, 시행령 제109조 |
| 3. 세율 적용 | 주택별로 구간 세율(또는 1세대1주택 특례세율) 적용 | 지방세법 제111조, 제111조의2, 제113조 |
| 4. 도시지역분 | 조례로 부과하는 지역은 과세표준 × 0.14%를 더해요 | 지방세법 제112조 |
| 5. 세부담상한 | 전년도 세액 상당액의 150%까지만 부과 | 지방세법 제122조, 시행령 제118조 |
| 6. 지방교육세 | 재산세액의 20% 별도 부과 | 지방세법 제151조 |
2과세표준: 공정시장가액비율
| 대상 | 공정시장가액비율 | 비고 |
|---|---|---|
| 일반 주택 | 시가표준액의 60% | 시행령 제109조 제1항 제2호 |
| 1세대1주택 (시가표준액 3억원 이하) | 43% | 2026년도 납세의무분 한정 |
| 1세대1주택 (3억원 초과 6억원 이하) | 44% | 2026년도 납세의무분 한정 |
| 1세대1주택 (6억원 초과) | 45% | 9억원 초과 주택도 포함 |
| 토지·건축물 | 70% | 참고 |
3주택 세율 (표준세율)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 1,000분의 1 |
| 6천만원 초과 1억5천만원 이하 | 6만원 + 6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5 |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 19만5천원 + 1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5 |
| 3억원 초과 | 57만원 + 3억원 초과금액의 1,000분의 4 |
41세대1주택 특례세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 1,000분의 0.5 |
| 6천만원 초과 1억5천만원 이하 | 3만원 + 6천만원 초과금액의 1,000분의 1 |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 12만원 + 1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2 |
| 3억원 초과 | 42만원 + 3억원 초과금액의 1,000분의 3.5 |
5특례세율을 받는 1세대1주택 조건
- 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정해요(지방세법 제111조의2).
- 1세대는 과세기준일(6월 1일) 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)이고, 국내에 주택을 1개만 소유해야 해요(시행령 제110조의2).
- 상속받은 주택(상속개시일부터 5년 이내), 혼인 전부터 소유한 주택(혼인일부터 5년 이내) 등 일정한 주택은 주택 수에서 빼는 규정이 있어요.
- 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산해요.
- 같은 주택이 지방세특례제한법의 재산세 경감 대상도 되면 중복 적용하지 않고 경감 효과가 큰 하나만 적용해요.
- 이 특례세율 규정은 부칙에 따라 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정해 유효해요. 2027년 이후 적용은 공식 확인이 필요해요.
6도시지역분과 지방교육세
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 재산세 도시지역분 | 지방의회 의결로 고시한 도시지역 안의 주택은 과세표준의 1,000분의 1.4를 더해 부과할 수 있어요. 조례로 1,000분의 2.3 이내에서 달리 정할 수 있어요 | 지방세법 제112조 |
| 지방교육세 | 재산세액의 100분의 20. 도시지역분 세액은 제외해요 | 지방세법 제151조 제1항 제6호 |
| 지방자치단체 조례 가감 | 표준세율의 100분의 50 범위에서 해당 연도에만 가감할 수 있어요 | 지방세법 제111조 제3항 |
7세부담상한
- 재산세 산출세액이 직전 연도 세액 상당액의 150%를 넘으면 150%에 해당하는 금액만 부과해요(지방세법 제122조).
- 직전 연도 세액 상당액은 시행령 제118조의 방법으로 계산해요. 도시지역분과 나머지 세액을 각각 따로 계산해요.
- 이와 별도로 주택의 과세표준은 과세표준상한액을 넘지 못해요. 직전 연도 과세표준 상당액에 과세기준일 당시 시가표준액 기준 과세표준의 100분의 5를 더한 금액이 상한이에요(지방세법 제110조 제3항, 시행령 제109조의2).
8계산 예시 (가정 금액)
시가표준액 3억원, 1세대1주택 요건을 갖춘 주택이라고 가정한 계산이에요. 과세표준은 3억원 × 43% = 1억2,900만원이에요. 특례세율 구간(6천만원 초과 1억5천만원 이하)을 적용하면 3만원 + (1억2,900만원 − 6천만원) × 0.1% = 9만9천원이에요. 지방교육세는 9만9천원의 20%인 1만9,800원이고, 도시지역분이 부과되는 지역이면 1억2,900만원 × 0.14% = 18만600원이 더해져요. 세부담상한과 지자체 조례는 반영하지 않은 단순 계산이에요.
9납기와 조회
| 구분 | 납기 | 근거 |
|---|---|---|
| 주택 | 세액의 2분의 1은 7월 16~31일, 나머지 2분의 1은 9월 16~30일 | 지방세법 제115조 |
| 세액 20만원 이하 주택 | 조례로 정하는 바에 따라 7월 16~31일에 한꺼번에 부과할 수 있어요 | 지방세법 제115조 |
| 소액 징수면제 | 고지서 1장당 재산세 2천원 미만이면 징수하지 않아요 | 지방세법 제119조 |
10위택스 조회
위택스(wetax.go.kr)에서 지방세를 조회·납부할 수 있어요. 다만 재산세 조회 메뉴 위치와 문의 전화번호는 줍줍이 공식 페이지 본문에서 직접 확인하지 못해 적지 않았어요. 위택스 누리집이나 관할 시·군·구청 세무부서에서 확인하세요. 납부 시기와 분납은 재산세·종부세 납부 시기 가이드를 함께 보세요.
11확인 못 한 부분
종합부동산세 계산, 2027년 이후 공정시장가액비율과 특례세율 적용 여부, 시·도별 조례에 따른 세율 가감과 도시지역분 부과 지역은 공식 확인이 필요해요. 국가법령정보센터 지방세법과 시행령은 2026년 10월 현재 시행 중인 조문을 기준으로 했어요.
?자주 묻는 질문
주택 재산세 과세표준은 어떻게 계산해요?
주택 재산세 세율은 얼마예요?
1세대1주택 특례세율은 누구에게 적용돼요?
지방교육세는 얼마예요?
세부담상한은 무엇이에요?
재산세는 언제 내요?
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업데이트: 2026-10-23 · 출처: 지방세법 (국가법령정보센터, 2026.1.1. 시행) · 지방세법 시행령 (국가법령정보센터, 2026.10.1. 시행) · 위택스
인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/property-tax-calculation/)
📎 공식 출처
공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 관할 시·군·구청 세무부서 · 위택스(wetax.go.kr)에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.