양도소득세는 언제까지 어떻게 신고하고 납부하나요?
3줄 요약
- 토지나 건물 같은 부동산을 팔았다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고와 납부를 해야 해요(소득세법 제105조·제106조). 예정신고를 했다면 원칙적으로 다음 해 5월 1일부터 31일까지의 확정신고는 하지 않아도 되지만, 같은 해에 누진세율 자산을 2회 이상 예정신고했다면 예외예요.
- 보유기간 2년 이상 일반 부동산의 세율은 6퍼센트부터 45퍼센트까지의 기본세율이고, 양도소득 기본공제는 연 250만원이에요.
- 기한을 넘기면 가산세가 붙어요.
기준: 소득세법 제55조·제95조·제103조~제112조·제114조(시행일 2026-07-01 판), 국세기본법 제47조의2~제48조(시행일 2026-10-02 판), 국세청 양도소득세 신고납부 안내 기준 · 줍줍 확인일 2026-10-27 · 원문 바로가기: 소득세법 (국가법령정보센터) · 국세기본법 (국가법령정보센터) · 국세청 양도소득세 신고·납부 · 국세청 양도소득세 일반신고 전자신고 방법
⚠️ 먼저 읽어 주세요
이 글은 법령과 국세청 안내를 정리한 것이고 세무 상담이 아니에요. 세액과 신고 의무는 사건마다 달라서 관할 세무서나 국세상담센터 126에서 확인하세요.
1신고 기한 한눈에 보기
| 구분 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 예정신고·납부(토지·건물·부동산에 관한 권리) | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 | 소득세법 제105조 제1항 제1호, 제106조 |
| 예정신고·납부(주식 등 일부 자산) | 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내 | 소득세법 제105조 제1항 제2호 |
| 확정신고·납부 | 양도한 해의 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 | 소득세법 제110조 제1항, 제111조 제1항 |
| 양도차익이 없거나 양도차손이 난 경우 | 예정신고 규정이 똑같이 적용돼요 | 소득세법 제105조 제3항 |
| 토지거래허가구역 토지를 허가 전에 대금 청산한 경우 | 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 | 소득세법 제105조 제1항 제1호 단서 |
2예정신고와 확정신고 차이
| 항목 | 예정신고 | 확정신고 |
|---|---|---|
| 시기 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 | 다음 해 5월 1일부터 31일 |
| 꼭 해야 하나요 | 부동산을 양도한 거주자는 신고해야 해요 | 예정신고를 했다면 하지 않아도 돼요. 다만 같은 과세기간에 누진세율 적용 자산의 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등 대통령령이 정한 경우는 예외예요(제110조 제4항) |
| 세액 계산 | (양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득 기본공제) x 제104조 제1항 세율이에요(제107조) | 그 해 과세표준 전체에 대해 계산하고 예정신고 세액 등은 공제하고 납부해요(제111조 제3항) |
| 제출 서류 | 신고서와 부속서류 | 양도가액·필요경비 계산에 필요한 서류를 신고서에 첨부해요(제110조 제5항) |
3양도소득세 기본세율 (소득세법 제55조 제1항, 제104조 제1항 제1호)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 1,400만원 이하 | 과세표준의 6퍼센트 |
| 1,400만원 초과 5,000만원 이하 | 84만원 + 1,400만원을 초과하는 금액의 15퍼센트 |
| 5,000만원 초과 8,800만원 이하 | 624만원 + 5,000만원을 초과하는 금액의 24퍼센트 |
| 8,800만원 초과 1억5천만원 이하 | 1,536만원 + 8,800만원을 초과하는 금액의 35퍼센트 |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 3,706만원 + 1억5천만원을 초과하는 금액의 38퍼센트 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 9,406만원 + 3억원을 초과하는 금액의 40퍼센트 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 1억7,406만원 + 5억원을 초과하는 금액의 42퍼센트 |
| 10억원 초과 | 3억8,406만원 + 10억원을 초과하는 금액의 45퍼센트 |
4기본세율이 아닌 경우 (소득세법 제104조)
| 경우 | 세율 | 조문 |
|---|---|---|
| 보유기간 1년 미만 토지·건물 | 양도소득 과세표준의 100분의 50 (주택·조합원입주권·분양권은 100분의 70) | 제104조 제1항 제3호 |
| 보유기간 1년 이상 2년 미만 토지·건물 | 양도소득 과세표준의 100분의 40 (주택·조합원입주권·분양권은 100분의 60) | 제104조 제1항 제2호 |
| 미등기양도자산 | 양도소득 과세표준의 100분의 70 | 제104조 제1항 제10호 |
| 비사업용 토지 | 제104조 제1항 제8호의 표를 써요. 기본세율보다 높은 16퍼센트부터 55퍼센트까지의 누진 구조예요 | 제104조 제1항 제8호 |
| 조정대상지역 안 다주택 등 | 기본세율에 20퍼센트포인트(3주택 이상 등은 30퍼센트포인트)를 더하는 구조가 법에 적혀 있어요 | 제104조 제7항 |
5조정대상지역 다주택 중과는 현재 적용 여부를 공식 확인하세요
소득세법 제104조 제7항에는 중과 규정이 있지만, 소득세법 시행령에는 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택 등을 중과 대상에서 제외하는 규정이 있어요. 이 날짜가 지난 지금 내 주택에 중과가 적용되는지는 줍줍이 확인하지 못해 적지 않았어요. 관할 세무서나 국세상담센터 126에서 확인하세요.
6장기보유특별공제 개요 (소득세법 제95조 제2항)
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 표 1 (일반 부동산, 보유 3년 이상) | 3년 이상 4년 미만 100분의 6에서 시작해 해마다 100분의 2씩 늘어 15년 이상 100분의 30이에요 |
| 표 2 보유기간 (대통령령으로 정하는 1세대 1주택) | 3년 이상 4년 미만 100분의 12, 4년 이상 100분의 16, 5년 이상 100분의 20, 이후 해마다 4씩 늘어 10년 이상 100분의 40이에요 |
| 표 2 거주기간 (같은 1세대 1주택) | 2년 이상 3년 미만 100분의 8, 3년 이상 100분의 12, 4년 이상 100분의 16, 이후 해마다 4씩 늘어 10년 이상 100분의 40이에요. 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 각각 계산해 합산해요 |
| 적용에서 빠지는 자산 | 미등기양도자산과 제104조 제7항 각 호의 주택(조정대상지역 중과 대상)은 장기보유특별공제 대상에서 제외돼요 |
7표 2 적용 대상은 다른 글에서
1세대 1주택의 요건과 12억원 초과 고가주택 계산은 1세대 1주택 비과세 가이드에서 다뤄요. 표 2를 적용받는 1세대 1주택의 세부 범위는 줍줍이 이 글에서 읽지 않았어요.
8세액 계산 순서와 기본공제
| 순서 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 1 | 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구해요 | 소득세법 제95조 제1항 |
| 2 | 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구해요 | 제95조 제1항 |
| 3 | 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 빼요. 소득 종류별로 연 250만원이에요 | 제103조 제1항 |
| 4 | 남은 과세표준에 세율을 곱해 산출세액을 구해요 | 제104조 |
| 5 | 감면세액을 빼고 예정신고 세액 등은 공제해 납부할 세액을 정해요 | 제106조, 제111조 제3항 |
9기본공제는 연 1회 한도예요
기본공제는 소득 종류별로 연 250만원이에요. 감면소득이 있으면 감면소득 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 그중에서도 먼저 양도한 자산의 양도소득금액부터 순서대로 공제해요(제103조 제2항).
10홈택스 전자신고 순서 (국세청 안내)
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1. 로그인 | 홈택스(hometax.go.kr)에 공동·금융인증, 간편인증 등으로 로그인해요. 이렇게 로그인하면 국세청이 제공하는 등기부 자료를 활용할 수 있어요 |
| 2. 메뉴 선택 | 세금신고, 양도소득세 신고, 양도소득세 신고하기 순서로 들어가요 |
| 3. 기본정보 | 신고구분을 예정으로 놓고 자산 구분, 종류, 양도월을 입력해요 |
| 4. 양수인 | 양수인 납세자번호를 입력하고 목록에 추가해요 |
| 5. 양도자산·소득금액 | 양도가액, 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제를 입력하면 양도소득금액이 자동 계산돼요 |
| 6. 세액계산 | 양도소득 기본공제 등을 입력하면 납부세액이 계산돼요. 이미 신고한 양도소득과 합산할 때는 합산신고대상 불러오기를 써요 |
| 7. 제출 | 분납할 세액과 환급금 계좌를 입력하고 신고서를 제출해요 |
| 8. 부속서류 | 매매계약서와 필요경비 증빙 등은 증빙서류 제출에서 PDF로 온라인 제출할 수 있어요 |
11신고·납부 방법과 분납
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 서면 신고 | 양도자의 주민등록상 주소지 관할 세무서에 직접 제출하거나 우편으로 보내요 |
| 납부 | 은행이나 우체국에 납부서를 작성해 내거나 신용카드, 홈택스 등 전자납부로 낼 수 있어요 |
| 지방소득세 | 양도소득세와 별개로 주소지 관할 시·군·구에 내요 |
| 분납 | 예정신고납부나 확정신고납부로 낼 세액이 각각 1천만원을 초과하면 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 일부를 나눠 낼 수 있어요(제112조) |
| 준비서류 | 매도·매입 계약서 사본, 자본적지출액·양도비 증빙자료 등이에요. 등기부등본과 건축물대장 등은 담당 공무원이 확인해 납세자가 내지 않아도 되는 서류예요 |
12가산세 (국세기본법 제47조의2~제47조의4)
| 구분 | 내용 | 조문 |
|---|---|---|
| 무신고가산세 | 법정신고기한까지 신고하지 않으면 무신고납부세액의 100분의 20이에요. 부정행위로 무신고한 경우는 100분의 40이에요 | 제47조의2 제1항 |
| 과소신고가산세 | 신고는 했으나 납부세액을 적게 신고하면 과소신고납부세액의 100분의 10이에요. 부정행위로 과소신고한 부분은 100분의 40이에요 | 제47조의3 제1항 |
| 납부지연가산세 | 기한까지 내지 않았거나 적게 낸 세액에 기간과 대통령령 이자율을 곱한 금액을 더하고, 법정납부기한까지 내야 할 세액 중 지정납부기한까지 못 낸 세액에는 100분의 3이 붙어요 | 제47조의4 제1항 |
| 예정신고와 확정신고 중복 | 예정신고와 관련해 무신고·과소신고 가산세가 부과된 부분은 확정신고에서 같은 가산세를 다시 적용하지 않아요 | 제47조의2 제5항, 제47조의3 제6항 |
13기한을 넘겼을 때 가산세 감면 (국세기본법 제48조 제2항)
| 상황 | 감면 |
|---|---|
| 법정신고기한 지난 후 1개월 이내 기한 후 신고(무신고가산세) | 가산세의 100분의 50 감면 |
| 1개월 초과 3개월 이내 기한 후 신고 | 100분의 30 감면 |
| 3개월 초과 6개월 이내 기한 후 신고 | 100분의 20 감면 |
| 법정신고기한 지난 후 1개월 이내 수정신고(과소신고가산세) | 100분의 90 감면 |
| 1개월 초과 3개월 이내 수정신고 | 100분의 75 감면 |
| 3개월 초과 6개월 이내 수정신고 | 100분의 50 감면 |
14감면에서 제외되는 경우
과세표준과 세액을 경정할 것을 미리 알고 신고하는 경우는 감면에서 제외돼요. 6개월을 넘는 수정신고 구간별 감면율과 납부지연가산세의 현재 이자율은 줍줍이 이 글에서 정리하지 않았어요.
15신고하지 않거나 틀리게 신고하면
- 신고하지 않으면 세무서장이 과세표준과 세액을 결정해요(소득세법 제114조 제1항)
- 신고 내용에 탈루나 오류가 있으면 경정해요(제114조 제2항)
- 실지거래가액으로 신고해야 하는데 신고하지 않은 경우 등 대통령령이 정한 경우에는 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정해 결정할 수 있어요(제114조 제5항)
16줍줍이 확인하지 못한 것
- 조정대상지역 다주택 중과의 2026년 5월 9일 이후 적용 여부
- 납부지연가산세의 현재 이자율(국세기본법 시행령)
- 홈택스 간편신고·모두채움 서비스의 대상 요건과 제공 시기
- 신용카드 납부 수수료율
- 감면 대상 자산의 세부 요건과 감면 신고 서식
?자주 묻는 질문
양도소득세 예정신고는 언제까지 하나요?
부동산(토지·건물 등)은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내예요(소득세법 제105조 제1항 제1호). 양도차익이 없거나 양도차손이 난 경우에도 이 규정이 적용돼요.
예정신고를 했으면 5월에 또 신고해야 하나요?
원칙적으로 하지 않아도 돼요. 다만 같은 과세기간에 누진세율 적용 자산의 예정신고를 2회 이상 한 경우 등 대통령령이 정한 경우에는 다음 해 5월 1일부터 31일까지 확정신고를 해야 해요(제110조 제4항).
양도소득세 기본세율은 몇 퍼센트인가요?
과세표준 1,400만원 이하 6퍼센트부터 10억원 초과 45퍼센트까지 8단계예요(소득세법 제55조 제1항). 보유기간 2년 미만이거나 미등기, 비사업용 토지 등은 별도 세율이 적용돼요(제104조).
양도소득세에도 기본공제가 있나요?
양도소득이 있는 거주자에게 소득 종류별로 연 250만원을 공제해요(제103조 제1항). 미등기양도자산의 양도소득금액에는 적용되지 않아요.
홈택스에서는 어디서 신고하나요?
홈택스에 로그인한 뒤 세금신고, 양도소득세 신고, 양도소득세 신고하기 순서로 들어가 신고구분을 예정으로 놓고 작성해요(국세청 안내).
세금이 1천만원을 넘으면 나눠 낼 수 있나요?
예정신고납부나 확정신고납부로 낼 세액이 각각 1천만원을 초과하면 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 일부를 분납할 수 있어요(소득세법 제112조).
신고를 안 하면 가산세가 얼마인가요?
무신고가산세는 무신고납부세액의 100분의 20이고 부정행위인 경우 100분의 40이에요. 과소신고는 100분의 10이고, 납부지연가산세가 별도로 붙어요(국세기본법 제47조의2~제47조의4).
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업데이트: 2026-10-27 · 출처: 소득세법 (국가법령정보센터) · 국세기본법 (국가법령정보센터) · 국세청 양도소득세 신고·납부 · 국세청 양도소득세 일반신고 전자신고 방법
인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/capital-gains-tax-filing/)
📎 공식 출처
공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 국세상담센터 126 (국번 없이, 국세청 안내 기준) · 관할 세무서에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.
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