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🏦 전세자금대출 보증 한도·보증료율·DSR 적용 여부와 갱신 시 유의점

📌 전세자금대출은 은행이 대출을 하고 HF나 HUG가 보증서를 내주는 구조예요. HF 일반전세자금보증은 보증료율이 연 0.06%~0.20%(기준 요율)이고, 보증한도는 4억원 등 세 가지 한도 중 가장 적은 금액이에요. 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출에는 DSR이 적용되고(원금은 빼고 이자만 반영), 갱신으로 만기만 연장하면 DSR을 적용하지 않아요. 금리는 은행마다 달라서 금융감독원 금융상품한눈에에서 비교하세요.

기준: 한국주택금융공사·주택도시보증공사·금융위원회 안내 기준 · 줍줍 확인일 2026-10-23 · 원문 바로가기: 한국주택금융공사 일반전세자금보증 · 한국주택금융공사 HF전세ON · 한국주택금융공사 특례전세자금보증 · 한국주택금융공사 조건변경 안내

HF 보증과 HUG 보증, 무엇이 다른가요

구분	HF(한국주택금융공사)	HUG(주택도시보증공사)
대표 상품	일반전세자금보증, 특례전세자금보증, 집단전세자금보증	전세금안심대출보증, 기금전세자금대출보증(오피스텔)
보증 구조	은행 요청에 따라 공사가 대출의 담보(보증서)를 제공해요	전세금안심대출보증은 전세보증금반환보증과 전세자금대출특약보증을 함께 묶어요
보증비율	대출금액의 90%(수도권·규제지역은 80%)	수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%
문의	고객센터 1688-8114	1566-9009

HF 일반전세자금보증 보증료율 (기준 요율)

임차보증금	연 보증료율
1억원 이하	0.06%
1억원 초과 2억원 이하	0.08%
2억원 초과 3억원 이하	0.10%
3억원 초과 4억원 이하	0.12%
4억원 초과 5억원 이하	0.14%
5억원 초과	0.20%

보증료율 가감

위 표는 기준 요율이고, 여기에 조정 대상(우대가구 등)별 가감을 반영해 최종 요율이 정해져요. 공사 안내에는 임차보증금액과 소득 등에 따라 연 0.02%~0.40%로 차등 적용된다고 되어 있어요. 내 최종 요율은 취급은행이나 HF에서 확인하세요.

HF 일반전세자금보증 보증한도

한도 종류	산정 방법
보증과목별 한도	4억원에서 기존 전세자금보증 잔액을 뺀 금액. 본인과 배우자 합산 1주택자는 수도권·규제지역 1.8억원, 그 외 지역 2억원
소요자금별 한도	임차보증금의 80%에서 기존 보증잔액을 뺀 금액과 신청금액 중 적은 금액
상환능력별 한도	연간 인정소득에서 연간 부채상환 예상액을 빼고 상환방식별 우대금액을 더한 뒤 기존 보증잔액을 뺀 금액
수도권·규제지역	위 세 가지 중 가장 적은 금액의 8/9만 인정해요

HF 일반전세자금보증 대상 요건

임차보증금이 서울·경기·인천 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하예요. 월세가 있으면 전월세전환율로 환산해요
임차보증금의 5% 이상을 낸 세대주여야 해요
본인과 배우자 합산 주택 보유 수가 1주택 이내여야 해요
투기지역·투기과열지구에서 가격 3억원을 초과하는 아파트를 취득하지 않아야 해요
선순위채권과 임차보증금의 합이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 해요(법인 임대인은 80%)
신청 시기는 신규 계약이면 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내, 갱신 계약이면 갱신일부터 3개월 이내예요

HF 특례전세자금보증 (대상별 한도 일부)

대상	보증한도
무주택 청년(만 39세 이하, 합산 연소득 7천만원 이하 등)	최대 2억원(신혼·미성년자녀 가구 3억원)
다자녀가구(미성년 자녀 2명 이상)	최대 2억원
임차권등기 세입자(합산 연소득 1억 3천만원 이하)	최대 4억원
전세사기피해자	최대 1억원(보증비율 100%)
정책서민금융 이용자(연소득 4,500만원 이하 등)	최대 6천만원(채권보전조치 시 8천만원)

HUG 전세금안심대출보증 한도와 요건

항목	내용
보증대상 임차인	전세보증금의 5% 이상을 지급한 만 19세 이상 임차인
전세보증금 범위	수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하
보증한도	다음 중 적은 금액에 보증비율을 곱한 금액: 전세보증금의 80%(신혼부부·청년가구 등 90%), 수도권 4억원·그 외 3.2억원(신혼부부·청년가구 등 수도권 4.5억원·그 외 3.6억원), 연간 인정소득 대비 이자비용 40% 이내
1주택자	보증신청인(배우자 포함)이 1주택자이면 2억원을 넘을 수 없어요
주택가격 기준	전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 해요
신청 기한	신규는 잔금지급일과 전입신고일 중 빠른 날부터 3개월 이내, 갱신은 갱신계약 체결일부터 3개월 이내
보증기간	대출 실행일부터 대출원금 상환기일(전세계약 만료일 후 1개월)까지

HUG 보증료 구조

전세금안심대출보증 보증료는 전세보증금반환보증 보증료와 전세자금대출특약보증 보증료를 합한 금액이에요. 반환보증 요율은 보증금액 구간, 주택유형(아파트·기타), 부채비율(70% 이하·80% 이하·80% 초과)에 따라 달라지고, HUG 안내 표에는 연 0.097%에서 0.211% 사이로 나와 있어요. 이 표의 적용 시점은 페이지에 따로 적혀 있지 않아서 최종 요율은 공식 확인이 필요해요. 주택도시기금 전세자금(오피스텔) 보증은 근로자·서민 전세자금 연 0.5%, 저소득가구 전세자금 연 0.4%로 안내돼 있어요.

전세대출에 DSR이 적용되나요

구분	DSR 적용 여부 (금융위원회 2025년 10월 15일 FAQ)
1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출	적용(보유한 주택의 소재지는 상관없어요). 2025년 10월 29일 시행
무주택자	적용 여부는 대책 효과와 시장 상황을 보고 판단한다고만 안내됐어요
버팀목 등 정책적 목적의 전세대출	제외
산정 방식	원금은 반영하지 않고 이자상환분만 임차인의 DSR에 반영해요
시행 전 계약	최초 임대차계약이 2025년 10월 28일까지 체결됐다면 종전 규정에 따라 미적용

갱신할 때 유의할 점

만기만 연장하는 경우(계약 갱신 등)에는 DSR을 적용하지 않아요. 대출금액을 늘리면 신규대출로 보아 DSR을 적용해요(금융위원회 FAQ)
HF 보증은 조건변경 제도로 기존 보증을 이어 가요. 공사를 방문하지 않고 취급은행에서 처리해요
기한연장 서류는 주민등록등본과 갱신 임대차계약서예요. 묵시적 갱신이면 계약서를 내지 않아도 돼요
임차보증금이 7억원(서울·경기·인천 외는 5억원)을 넘으면 기한연장은 1회만 허용돼요
기존 채권보전조치보다 불리한 조건으로는 바꿀 수 없고, 보증금이 줄었다면 보증부대출도 함께 줄여야 해요
이사(목적물 변경)는 원칙적으로 신규 취급과 같은 기준을 적용하고, 일반전세자금보증은 변경이 제한돼요(2025년 8월 27일 이전 신청 건은 1회 가능)
HUG 전세금안심대출보증의 갱신 보증은 갱신계약 체결일부터 3개월 이내에 신청해야 해요

금리는 어떻게 비교하나요

금리는 은행과 시기마다 달라서 줍줍이 적지 않았어요. 금융감독원 금융상품통합비교공시 「금융상품한눈에」(finlife.fss.or.kr)의 대출 메뉴에서 전세자금대출을 골라 은행별 조건을 비교할 수 있어요. 보증요건을 채워도 은행 내규와 심사에 따라 대출이 거절될 수 있어요.

출처끼리 다르거나 확인하지 못한 부분

3억원 아파트 요건 표기가 HF 전세ON 페이지는 「3억원 이상」, HF 일반전세자금보증 페이지는 「3억원 초과」로 서로 달라요. 더 자세한 일반전세자금보증 페이지의 초과를 따랐어요
HF 보증한도 표에서 무주택자 4억원 적용 구분은 페이지 본문에서 확인하지 못했어요. 공식 확인이 필요해요
2026년 4월 1일 가계부채 관리방안 FAQ에는 전세대출 문답이 없고 DSR 적용대상 확대는 추후 발표라고만 되어 있어요. 그 뒤 변경 여부는 공식 확인이 필요해요
HF 조건변경 페이지에서 갱신 시 보증료 처리 내용은 확인하지 못했어요

자주 묻는 질문

전세자금대출 보증료율은 얼마예요?

HF 일반전세자금보증 기준 요율은 임차보증금 1억원 이하 연 0.06%부터 5억원 초과 연 0.20%까지이고, 우대 등 가감 후 최종 요율은 연 0.02%~0.40% 범위에서 정해져요.

HF 전세자금보증 한도는 얼마예요?

4억원에서 기존 보증잔액을 뺀 금액, 임차보증금의 80%, 상환능력 기준 중 가장 적은 금액이에요. 본인과 배우자 합산 1주택자는 수도권·규제지역 1.8억원, 그 외 2억원이고, 수도권·규제지역은 산출액의 8/9만 인정돼요.

전세대출도 DSR에 포함되나요?

1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출에는 2025년 10월 29일부터 DSR이 적용돼요. 원금은 빼고 이자상환분만 반영하고, 정책적 목적의 전세대출은 제외예요. 무주택자 적용 여부는 정해지지 않았다고 안내됐어요.

계약을 갱신하면 전세대출 DSR을 다시 보나요?

계약 갱신으로 만기만 연장하면 DSR을 적용하지 않아요. 대출금액을 늘리면 신규대출이라 DSR이 적용돼요.

HF 전세대출 만기연장은 어떻게 하나요?

조건변경 제도로 취급은행에서 처리해요. 주민등록등본과 갱신 임대차계약서를 내고, 묵시적 갱신이면 계약서는 필요 없어요. 보증금이 7억원(서울·경기·인천 외 5억원)을 넘으면 기한연장은 1회만 돼요.

전세대출 금리는 어디서 비교하나요?

금융감독원 금융상품한눈에(finlife.fss.or.kr)의 대출 메뉴에서 전세자금대출을 골라 은행별로 비교해요.

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업데이트: 2026-10-23 · 출처: 한국주택금융공사 일반전세자금보증 · 한국주택금융공사 HF전세ON · 한국주택금융공사 특례전세자금보증 · 한국주택금융공사 조건변경 안내

인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/jeonse-loan-basics/)

공식 출처

공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 한국주택금융공사 고객센터 1688-8114 · 주택도시보증공사 1566-9009에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.

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