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📝 계약갱신요구권: 언제까지 말해야 하고, 집주인은 언제 거절할 수 있나요?

📌 세입자는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 법에 적힌 사유가 없으면 거절할 수 없어요. 이 권리는 1회만 쓸 수 있고 갱신되는 기간은 2년이에요. 갱신할 때 차임과 보증금은 약정 금액의 20분의 1(5%)을 넘겨 올릴 수 없어요(지자체가 조례로 달리 정할 수 있다고 법에 적혀 있어요). 아무 말 없이 기간이 지나 저절로 연장되는 묵시적 갱신은 이 권리를 쓴 것으로 보지 않아요.

기준: 국가법령정보센터 주택임대차보호법(시행 2026-01-02) · 법제처 생활법령정보(기준일 2026-09-30) · 줍줍 확인일 2026-10-23 · 원문 바로가기: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 (시행 2026-01-02, 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조) · 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 (시행 2026-07-01, 제5조) · 법제처 생활법령정보 주택임대차 임대차계약의 갱신 (기준일 2026-09-30) · 법제처 생활법령정보 온라인 법률상담 재계약 Q&A

한눈에 보는 계약갱신요구권

항목내용근거
행사 기간임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항
행사 횟수1회제6조의3 제2항
갱신 기간2년제6조의3 제2항
갱신 조건전 임대차와 동일한 조건. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감 가능제6조의3 제3항
증액 상한약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%). 조례로 달리 정할 수 있음제7조 제2항
집주인 거절정당한 사유 없이 거절 불가. 아래 9가지 사유는 예외제6조의3 제1항
갱신 후 해지세입자는 언제든 해지 통지 가능, 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력제6조의3 제4항, 제6조의2

행사 기간은 이렇게 봐요

시점의미
임대차기간 만료 6개월 전이날부터 계약갱신을 요구할 수 있어요
임대차기간 만료 2개월 전이날까지 요구해야 해요. 이 기간 안에 요구한 경우에만 집주인이 거절 사유를 따져요
그 사이법 조문은 기간만 정하고 요구 방식(말·문자·내용증명 등)은 따로 정하지 않아요. 줍줍은 방식에 관한 공식 안내를 확인하지 못해 적지 않았어요

집주인이 거절할 수 있는 사유 (제6조의3 제1항 제1~9호)

호거절 사유
1호세입자가 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2호세입자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3호서로 합의하여 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우
4호세입자가 집주인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대(다시 빌려줌)한 경우
5호세입자가 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6호주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7호철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우. 가목 계약 당시 공사시기·소요기간 등 구체적 계획을 알리고 그에 따르는 경우, 나목 건물이 노후·훼손되거나 일부 멸실되어 안전사고 우려가 있는 경우, 다목 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우
8호집주인(직계존속·직계비속 포함)이 그 주택에 실제 거주하려는 경우
9호그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

실거주를 이유로 거절하고 다른 사람에게 세를 놓으면

손해배상액 산정 (제6조의3 제6항)

구분금액
1호갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
2호집주인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
3호실거주 사유 거절로 세입자가 입은 손해액
환산월차임월차임에 보증금을 월 단위 차임으로 전환한 금액을 더한 값이에요. 전환은 제7조의2 각 호 중 낮은 비율을 쓰고, 그 비율은 법 본문이 아닌 시행령과 한국은행 기준금리로 정해져요. 줍줍은 현재 전환율 숫자를 확인하지 못해 적지 않았어요(공식 확인)

계약갱신요구권과 묵시적 갱신은 달라요

구분계약갱신요구권묵시적 갱신
어떻게 성립하나세입자가 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구집주인이 같은 기간(6개월 전부터 2개월 전까지)에 갱신거절·조건변경 통지를 하지 않고, 세입자도 2개월 전까지 통지하지 않음
갱신 기간2년2년
조건동일 조건. 증액은 5% 이내전 임대차와 동일한 조건
횟수1회횟수 제한 없음. 그러나 요구권을 쓴 것으로 보지 않음(생활법령정보 안내)
갱신 후 세입자 해지언제든 통지, 3개월 뒤 효력언제든 통지, 3개월 뒤 효력
성립하지 않는 경우제6조의3 제1항 거절 사유가 있을 때2기의 차임액에 달하도록 연체하는 등 의무를 현저히 위반한 세입자(제6조 제3항)

증액은 어디까지 가능해요

공식 자료끼리 확인할 점

자주 묻는 질문

계약갱신요구권은 언제까지 행사해야 하나요?
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 이 기간 안에 요구한 경우에 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못해요(제6조의3 제1항).
몇 번 쓸 수 있고 얼마나 연장되나요?
1회만 쓸 수 있고 갱신되는 기간은 2년이에요(제6조의3 제2항).
갱신할 때 보증금을 얼마까지 올릴 수 있나요?
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건이되, 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있어요. 제7조 제2항은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못한다고 해요. 지자체가 조례로 달리 정할 수 있다는 단서가 있어요.
집주인이 실거주한다며 거절하면 따라야 하나요?
직계존속·직계비속을 포함해 집주인이 실제 거주하려는 경우는 제6조의3 제1항 제8호의 거절 사유예요. 다만 갱신이 됐더라면 이어졌을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 세입자가 입은 손해를 배상해야 해요.
그냥 두면 묵시적 갱신이 되는데 그러면 요구권은 사라지나요?
생활법령정보는 묵시적 갱신을 계약갱신요구권 행사로 보지 않는다고 안내해요. 따라서 이후 기간 안에 요구할 수 있는지는 개별 계약의 만료 시점으로 확인하세요.
갱신된 뒤에 세입자가 먼저 나가고 싶으면요?
갱신된 경우 세입자는 언제든 집주인에게 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요(제6조의2, 제6조의3 제4항).

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업데이트: 2026-10-23 · 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 (시행 2026-01-02, 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조) · 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 (시행 2026-07-01, 제5조) · 법제처 생활법령정보 주택임대차 임대차계약의 갱신 (기준일 2026-09-30) · 법제처 생활법령정보 온라인 법률상담 재계약 Q&A

인용: 루리의 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/lease-renewal-right/)

공식 출처

공식 안내를 줍줍이 직접 확인해 정리한 내용이고, 기준 금액과 신청 기간은 해마다 바뀔 수 있어요. 신청 전에 위 공식 출처를 꼭 확인하고, 개별 사정은 전화번호는 공식 본문에서 확인하지 못했어요. 법제처 생활법령정보(easylaw.go.kr)와 국민신문고(epeople.go.kr)에서 문의할 수 있다고 안내해요에 문의하세요. 법률·세무 상담이 아니에요.

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