전세 계약 중 집주인이 바뀌면 세입자 권리 정리

1한눈에 보는 집주인 변경 시 권리

4세입자 동의나 통지가 필요한가요

• 법률에 따른 승계라서 임차인의 동의를 받을 필요가 없다고 법제처 생활법령은 안내해요
• 임차인에게 따로 통지해야 한다는 규정도 없다고 안내해요
• 새 집주인이 누구인지는 등기사항증명서(소유자 변경 여부)로 확인할 수 있어요
• 계약서의 임대인 이름은 바뀐 사실이 있으면 새 집주인 기준으로 정리해 두는 것이 좋아요

5확정일자는 집주인이 바뀌면 다시 받아야 하나요

법령은 대항요건과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 준다고만 정해요(제3조의2 제2항). 집주인 변경 때 확정일자를 새로 받아야 하는지는 조문에 정해져 있지 않으니, 불안하면 확정일자 부여기관(동 주민센터, 등기소, 법원, 공증인)에 확인하세요. 확정일자는 주택 소재지 읍·면사무소, 동 주민센터, 지방법원과 등기소, 공증인이 부여하고 수수료를 내야 해요(제3조의6).

7계약갱신요구권은 새 집주인에게도 유지되나요

• 세입자는 계약갱신요구권을 1회에 한해 쓸 수 있고, 갱신되는 존속기간은 2년이에요(제6조의3 제2항)
• 갱신 요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 하는 것으로 정해져 있어요(제6조 제1항 전단, 제6조의3 제1항)
• 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건이고, 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있어요. 증액은 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못해요(지자체 조례로 달리 정할 수 있어요)(제6조의3 제3항, 제7조 제2항)
• 새 집주인이 본인 실거주를 이유로 거절하는 경우는 제6조의3 제1항 제8호 사유예요. 그러고 나서 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 있어요(같은 조 제5항)

8갱신을 거절할 수 있는 사유 (제6조의3 제1항)

10확인하지 못했거나 기관마다 다른 부분

HUG 보증약관의 임대인 변경 통지 의무 조항 번호와 통지를 늦췄을 때 보증책임 범위, 임대인 변경 후 보증이 그대로 유지되는지는 줍줍이 공식 원문으로 직접 확인하지 못해 적지 않았어요. 또 임차인이 양도 사실을 알고 이의를 제기하면 승계를 거부할 수 있다는 대법원 판례 법리가 있고, 임차인이 법인인 경우 등은 따로 판단된다는 보도가 있으나 줍줍이 판결문 원문을 확인하지 못했어요. 구체적인 사안은 대한법률구조공단이나 HUG에서 확인하세요.