주택임대소득세: 분리과세 14%와 종합과세, 어느 쪽으로 신고하나요

1한눈에 보는 핵심 숫자

3소형주택 특례는 2026년 12월 31일까지

소형주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택이에요. 소득세법 제25조 제1항은 소형주택을 2026년 12월 31일까지는 간주임대료 계산의 주택 수에 포함하지 않는다고 정하고 있어요. 소형주택에서 받은 월세는 수입금액에 포함돼요.

41주택 비과세와 고가주택 판단

• 1개의 주택을 소유한 사람의 주택임대소득은 비과세예요. 다만 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택과 국외에 있는 주택의 임대소득은 제외돼요(소득세법 제12조 제2호 나목)
• 기준시가 12억원 초과 여부는 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단해요(소득세법 시행령 제8조의2 제5항)
• 다가구주택은 1개의 주택으로 보되 구분등기된 경우에는 각각 1개로 계산하고, 본인과 배우자가 각각 가진 주택은 합산해요
• 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하는데, 해당 주택의 임대수입이 연 6백만원 이상이거나 기준시가 12억원 초과 주택의 지분을 30% 초과해 가진 사람은 그의 소유로도 계산해요(시행령 제8조의2 제3항)

62주택자의 간주임대료 (2026년 귀속 이후)

국세청 안내에 따르면 2026년 귀속 이후에는 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택을 가진 2주택자의 보증금 등의 합계액이 12억원을 넘으면 간주임대료가 과세 대상에 포함돼요. 소득세법 제25조 제1항 제2호는 2주택을 소유한 경우로 정하면서 기준시가 12억원 이하 주택은 주택 수에 포함하지 않는다고 하고, 시행령 제53조 제1항은 그 금액을 12억원으로 정해요. 본인이 여기에 해당하는지는 국세상담센터(126)에서 확인하는 편이 안전해요.

8분리과세와 종합과세, 무엇이 달라요

9어느 쪽이 유리한지는 사람마다 달라요

주택임대소득 외에 다른 종합소득이 많아 세율 구간이 높으면 분리과세 14%가 유리할 수 있고, 다른 소득이 없고 공제가 크면 종합과세가 유리할 수 있어요. 소득 구성에 따라 달라서 국세청 홈택스의 「종합·분리과세 예상세액 비교」 서비스로 미리 비교해 보세요(공식 안내 기준, 세무 자문 아님).

10종합소득세 기본세율 (국세청 세율 페이지, 2023~2025년 귀속 표)

11필요경비율·기본공제: 등록임대주택과 일반

12등록임대주택에 해당하려면 (소득세법 시행령 제122조의2)

• 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자 등록을 한 사람이 임대 중인 공공지원민간임대주택·장기일반민간임대주택(아파트 임대 민간매입임대주택은 2020년 7월 10일 이전 등록 신청분에 한정)이거나, 2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청한 단기민간임대주택이어야 해요
• 소득세법 제168조에 따른 사업자(세무서 사업자등록)의 임대주택이어야 해요
• 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 해요. 임대계약 체결이나 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못해요
• 과세기간 중 일부 기간만 등록임대주택이었다면 등록임대주택의 수입금액은 월수로 계산하고, 임대 개시일·종료일이 속한 달이 15일 이상이면 1개월로 봐요
• 등록임대주택 요건 증명서류는 과세표준 신고 때 관할 세무서장에게 제출해요

14국세청 공식 과세미달 사례 (2025년 귀속)

15사업자등록 의무와 가산세

• 주택임대소득이 있는 사업자는 사업 개시일부터 20일 이내에 관할 세무서에 사업자등록을 신청해야 해요
• 기한 내 신청하지 않으면 사업 개시일부터 등록 신청일 직전일까지 주택임대수입금액의 0.2%가 가산세예요. 2020년 1월 1일 이후 주택임대사업을 시작한 사업자부터 적용하고, 2019년 12월 31일 이전에 시작한 경우에는 2020년 1월 1일을 개시일로 봐요
• 세무서 사업자등록만 할 때는 홈택스(신청/제출, 사업자등록 신청/정정 등, 사업자등록신청(개인))나 세무서 방문으로 해요
• 민간임대주택법상 임대사업자등록과 함께 신청할 때는 렌트홈(renthome.go.kr)에서 「국세청 사업자 신고」를 체크하거나 시군구청을 방문해요
• 신청 때는 임대주택명세서를 첨부하고(임대사업자 등록증 사본으로 갈음 가능), 방문 시 신분증과 임대차계약서를 가져가요

18세금이 없어도 피부양자는 따로 확인해요

공단 안내 기준으로 주택임대소득이 있으면 사업자등록 유무와 상관없이 피부양자 소득요건에서 제외되므로, 세금이 0원이어도 피부양자 자격은 별도로 확인해야 해요. 지역가입자 보험료에 임대소득이 반영되는 구체적 방식은 줍줍이 공식 본문으로 확인하지 못했어요.

19기준 출처가 엇갈리거나 확인하지 못한 부분

• 국세청 소형주택 안내에는 「적용기한 연장 개정중(2023.12.22. 현재)」 문구가 남아 있지만, 국가법령정보센터의 소득세법 제25조(2026.7.1. 시행본)에는 2026년 12월 31일까지로 규정돼 있어 법령 기준을 따랐어요
• 국세청 간주임대료 페이지의 이자율 표기는 2025년 귀속 3.1%예요. 2026년 귀속분은 소득세법 시행규칙 제23조 제1항의 연 1천분의 31을 적었어요
• 2주택자 12억원 간주임대료는 국세청 안내(2026년 귀속 이후)와 법 제25조 문언의 표현이 달라 구체적 대상 판단은 줍줍이 확정하지 않았어요
• 2026년 귀속 종합소득세 세율표는 국세청 세율 페이지에서 확인하지 못해 2023~2025년 귀속 표를 적었어요. 2026년 귀속 세율표는 공식 확인
• 2026년 귀속 신고의 구체적 마감 날짜(2027년 5월 31일 기준 휴일 여부 등)는 공식 확인
• 지역가입자 건강보험료에 주택임대소득이 반영되는 방식과 금액은 공식 확인