가계약금·계약금 반환과 해제: 돌려받을 수 있는 경우와 날아가는 경우
가계약금은 법에 따로 정해진 이름이 아니라서, 본계약이 성립하지 않았다면 원칙적으로 돌려받을 수 있다고 안내돼요. 본계약이 성립한 뒤 계약금을 건넨 상태라면 상대방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주고 해제할 수 있어요(민법 제565조).
2026-10-29 기준 국가법령정보센터(법제처) 민법 조문과 정책브리핑 법률 안내를 정리한 일반 설명이에요. 실제 결과는 계약서 문구, 주고받은 문자, 이행 정도에 따라 달라져서 법원이 판단해요. 예시는 설명용 가상 예시예요.
11. 한눈에 비교
| 구분 | 가계약금(증거금 성격) | 계약금(해약금) |
|---|---|---|
| 법의 이름 | 민법에 따로 규정이 없어요 | 민법 제565조 해약금 |
| 본계약 성립 | 성립 전이면 반환이 원칙이라고 안내돼요 | 계약 당시 교부, 계약 성립이 전제 |
| 포기·배액 상환 해제 | 별도 해약금 특약이 있어야 인정되기 쉬워요 | 상대방이 이행에 착수하기 전까지 가능 |
| 근거 | https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148893172 | https://www.law.go.kr/법령/민법/제565조 |
정책브리핑의 법률 안내(2021.9.15., 문화체육관광부 게재 「생활 속 법률 이야기(8)」)는 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 갖는다고 인정받기 어렵고, 본계약이 성립하지 않았다면 반환이 원칙이라고 설명해요. 다만 가계약금을 포기하거나 배액을 상환하면 해지할 수 있다는 특약이 있다면 해약금 약정으로 볼 수 있다고 해요.
22. 「가계약시 미리 시공한다 하는 매수인」: 이행 착수가 변수예요
- 민법 제565조는 "이행에 착수할 때까지"만 포기·배액 상환 해제를 허용해요. 상대방이 계약의 이행에 착수한 뒤에는 이 방식으로 해제하기 어려울 수 있어요.
- 매수인이 계약 성립 전에 먼저 시공이나 입주 준비를 하겠다고 한다면 계약 성립을 인정받는 근거가 될 수도 있고, 반대로 먼저 한 사람의 책임이 될 수도 있어요. 어느 쪽인지는 개별 사정에 따라 법원이 판단해서 공식 확인이 필요해요.
- 안전하게 하려면 본계약 전에는 인테리어, 철거, 이사 일정 같은 이행 행위를 하지 않겠다고 문자나 가계약서에 적어 두세요.
33. 「전세대출 가계약 반환 특약 거절」: 입금 전에 정해요
- 전세대출이 안 나올 때 가계약금을 돌려준다는 문구는 법이 정한 서식이 아니라 당사자가 합의하는 특약이에요.
- 집주인이 특약을 거절했는데 그냥 입금하면, 대출이 안 돼도 반환받기 어려울 수 있어요. 가계약금 입금 전에 반환 조건을 문자나 서면으로 남기세요.
- 반환 특약에 들어갈 내용 예시는 이렇게 정리할 수 있어요(법정 문구는 아니에요). 대출 심사 결과 통보일, 반환 기한, 반환 계좌, 위약금 면제.
- 분쟁이 생기면 대한법률구조공단(전화 132)에 상담할 수 있어요(https://www.klac.or.kr).
44. 「신축 아파트 중도금 납부 유의사항」
| 확인 항목 | 이유 |
|---|---|
| 계약금 비율과 납부일 | 해약금은 약정한 계약금 전체를 기준으로 봐요 |
| 중도금 지급일·방법 | 중도금을 내면 이행에 착수했다고 볼 여지가 있어 이후 해제가 어려워질 수 있어요(공식 확인) |
| 중도금 대출 가능 여부 | 안 나올 때의 처리를 계약서 특약에 적어 둬요 |
| 위약금 조항 | 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있어요(민법 제398조 제2항·제4항) |
| 실거래 신고 | 매매 계약은 체결일부터 30일 이내 신고(부동산 거래신고법 제3조) |
계약금 일부만 낸 경우에도 해제하려면 실제 낸 금액이 아니라 약정한 계약금 전체의 배액을 상환해야 한다고 정책브리핑 안내는 설명해요. 분양계약 세부는 입주자모집공고와 분양계약서가 우선이라서 건설사·시행사 자료로 공식 확인하세요.
55. 반환이 안 될 때 순서
- 입금 내역, 가계약서, 문자·카카오톡 대화를 캡처해 보관해요.
- 반환 요구를 문자나 내용증명 같은 기록이 남는 방법으로 보내요.
- 공인중개사가 낀 거래라면 중개사에게 사실 확인을 요청해요.
- 그래도 안 되면 법률구조공단 132에 상담하고, 민사 절차를 알아봐요(공식 확인).
66. 가상 예시
C씨(가상)가 집주인 계좌로 가계약금 300만 원을 보냈는데, 계약서도 없고 대금 지급일도 정해지지 않았어요. 이런 경우 본계약이 성립했다고 보기 어렵다는 취지의 설명이 있어요. 실제로는 대화 내용에 해약금 약정이 있었는지가 중요해요.
7체크리스트
- 입금 전에 매매·임대 대상과 금액이 문서에 특정돼 있다
- 가계약금의 성격(증거금인지 계약금인지)이 적혀 있다
- 반환 조건(대출 불가, 권리 하자)이 서면으로 있다
- 본계약 날짜가 정해졌다
- 입금 계좌가 소유자 본인 계좌인지 확인했다
- 입금 후 이행 행위(시공, 이사)는 본계약 뒤로 미뤘다
8용어 정리
- 가계약금: 본계약 전에 물건을 잡아 두려고 먼저 보내는 돈이에요.
- 해약금: 계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 계약을 풀 수 있게 하는 돈이에요(민법 제565조).
- 이행 착수: 중도금 지급처럼 계약을 실제로 이행하는 행위를 시작한 것이에요.
- 배액 상환: 받은 계약금의 두 배를 돌려주는 것이에요.
9자주 묻는 질문
Q. 가계약금을 보냈는데 마음이 바뀌었어요. 돌려받을 수 있나요?
A. 본계약이 성립하지 않았다면 반환이 원칙이라는 안내가 있어요. 다만 해약금 특약이 있었다면 달라질 수 있어요.
Q. 집주인이 마음을 바꾸면 어떻게 되나요?
A. 해약금 약정이 인정되면 받은 돈의 배액을 상환하고 해제하는 방식이 가능해요. 이행에 착수했는지가 쟁점이 돼요.
Q. 계좌를 잘못 보냈어요.
A. 이 경우는 가계약 문제가 아니라 착오송금이에요. 별도 제도는 공식 확인하세요.
10근거로 삼은 공식 출처
- 민법 제565조(해약금) 및 제398조(배상액의 예정): https://www.law.go.kr/법령/민법
- 정책브리핑 「계약 해지하면 계약금을 돌려받을 수 있나요? 생활 속 법률 이야기(8)」: https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148893172
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률: https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률
- 대한법률구조공단: https://www.klac.or.kr
