상가 소액임차인은 보증금 중 얼마를 먼저 받나요? 지역별 금액표와 환산보증금 계산

1지역별 소액임차인 기준과 최우선변제 금액표

2월세는 어떻게 보증금으로 바꾸나요: 환산보증금 계산

보증금 외에 월 차임이 있으면 소액임차인 여부는 보증금과 월 차임액에 곱한 금액을 더한 환산금액의 합계로 판단합니다(상가건물 임대차보호법 제14조의 위임에 따른 시행령 제6조, 법 제2조 제2항). 월 단위 차임액에 곱하는 비율은 1분의 100, 즉 100배입니다(시행령 제2조 제2항·제3항). 계산식은 보증금 더하기 월 차임 곱하기 100입니다.

계산 예시 1: 서울에서 보증금 3,000만원, 월세 30만원이면 3,000만원 더하기 30만원 곱하기 100인 3,000만원, 합계 6,000만원이라 기준 6,500만원 이하이므로 소액임차인입니다. 이 경우 먼저 받는 금액은 보증금 3,000만원 중 최우선변제 범위인 2,200만원 이하입니다.

계산 예시 2: 서울에서 보증금 4,000만원, 월세 40만원이면 환산금액이 8,000만원이라 6,500만원을 넘어 최우선변제 대상이 아닙니다. 계산 예시 3: 과밀억제권역에서 보증금 1,500만원, 월세 35만원이면 환산금액이 5,000만원이라 기준 5,500만원 이하이고, 보증금 1,500만원은 범위 1,900만원 이하이므로 보증금 1,500만원 전액이 대상입니다.

4건물가액 2분의 1 한도와 임차인이 여럿일 때

임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다(시행령 제7조 제2항). 법 제14조 제3항은 이 범위를 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 정하도록 합니다.

하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고 각 보증금 중 일정액의 합산액이 건물가액의 2분의 1을 넘으면, 각 임차인의 일정액 비율로 건물가액의 2분의 1을 나눈 금액을 각자의 일정액으로 봅니다(시행령 제7조 제3항). 계산 예시: 서울에서 낙찰된 건물 가액이 1억원이면 한도는 5,000만원인데, 서울 소액임차인 3명이 각각 2,200만원 대상이면 합산 6,600만원이 한도를 넘습니다.

이때 각자 5,000만원 곱하기 2,200 나누기 6,600으로 약 1,667만원씩 배분됩니다. 이 예시는 법령에서 바로 계산한 가정값입니다.