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은마아파트·반포현대 재건축초과이익환수 부담금 예정액: 금액, 산정 방식, 납부 시기, 조합 반발

결론

2026-11-07 기준 · 이 글은 단기 이슈라 14일 뒤 내려가요.

확인된 것

내용근거·출처
강남구청이 은마아파트 재건축조합에 재건축부담금의 부과기준 및 예정액 통지서를 보냈고, 조합이 11월 6일 조합원들에게 알렸습니다. 통지서 기재 총 예정액은 2조44억3188만276원, 산정 인원은 4326명, 1인당 평균 예정액은 약 4억6334만원입니다.파이낸셜뉴스 11/06 파이낸셜뉴스 11/06 은마 재초환 추정 부담금 2조44억원 통지
1인당 평균 예정액은 4억6334만5326원, 단지 전체 예정액은 2조44억3188만원, 조합원 1인당 평균 재건축 초과이익은 11억669만652원입니다. 산정은 한국부동산원 검증을 거쳤고, 사업이 2035년 10월 15일 끝난다는 가정과 10년의 적용 기간을 전제로 했습니다. 사업 개시 시점 주택가액은 약 13조9892억원, 종료 시점 주택가액은 약 36조8059억원입니다.재경일보 11/07 재경일보 11/07 은마아파트 재건축부담금 조합원당 4억6334만원
예정액은 확정 부과금이 아니며, 실제 납부액은 재건축 완료 후 주택가격과 개발비용 등을 반영해 정해집니다. 강남구는 아직 정비사업 과정 중이라 준공 이후에는 규모가 또 바뀔 수 있다고 밝혔습니다.파이낸셜뉴스 11/06 파이낸셜뉴스 11/06 은마 재초환 추정 부담금 2조44억원 통지 / 재경일보 11/07 재경일보 11/07 은마아파트 재건축부담금 조합원당 4억6334만원
2024년 3월 27일 시행된 개정법은 부담금 면제 기준을 조합원 1인당 평균 초과이익 3,000만원에서 8,000만원으로 올렸고, 1세대 1주택 장기보유자의 감경(6년 이상 보유 시 10~40%, 10년 이상 50%, 15년 이상 60%, 20년 이상 70%)과 60세 이상 1세대 1주택자의 납부유예를 도입했습니다. 감경 구간과 납부유예는 국토교통부 2024년 2월 1일 입법예고 보도자료 기준입니다.국토교통부 보도자료 2024-02-01(KB Think 게재본) 국토교통부 2024-02-01 재건축초과이익 환수법 하위법령 입법예고 (KB Think 게재본) / 얼리어답터뉴스 11/06 얼리어답터뉴스 11/06 은마아파트 재초환 부담금 1인당 4억대 통지, 반포현대도 2억원대 예고
지자체장은 준공 후 5개월 이내에 부담금을 산정해 조합에 통보해야 한다고 보도됐습니다.얼리어답터뉴스 11/06 얼리어답터뉴스 11/06 은마아파트 재초환 부담금 1인당 4억대 통지, 반포현대도 2억원대 예고 / 아시아경제 11/06 아시아경제 11/06 은마 조합원 1인당 추정 재초환 부담 4.6억
은마아파트는 2026년 7월 2일 강남구로부터 사업시행계획인가를 받았습니다. 지하 6층~지상 49층 29개 동 5,850가구 규모이며, 관리처분계획 수립·인가, 이주, 해체공사가 남아 있고 조합은 2028년 착공을 목표로 합니다. 조합설립인가와 정비구역 지정은 2023년입니다.한국경제 07/02 한국경제 07/02 은마아파트 사업시행계획인가 5850가구
서울 재초환 부과 예상 46개 단지의 부담금 총액은 2조1690억원이며(8월 기준, 국회 국토교통위원회 조은희 의원실이 받은 서울시 제출 자료), 은마는 사업 지연으로 해당 명단에 없었습니다. 강남 3구는 46곳 중 25곳으로, 서초 9곳 7292억원, 강남 8곳 3256억원, 송파 8곳 695억원입니다.맑은뉴스 11/07 맑은뉴스 11/07 주택공급 발목잡는 재초환, 은마 가구당 4억
서초구는 11월 9일 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 재건축조합에 가구당 평균 2억2000만원대 부담금을 사전통지할 예정이며, 50일간 이의신청을 받을 계획이라고 보도됐습니다. 서초구는 11월 4일 국토교통부에 재초환 폐지 건의문과 주민 탄원서를 전달했습니다.얼리어답터뉴스 11/06 얼리어답터뉴스 11/06 은마아파트 재초환 부담금 1인당 4억대 통지, 반포현대도 2억원대 예고 / 파이낸셜뉴스 11/06 파이낸셜뉴스 11/06 은마 재초환 추정 부담금 2조44억원 통지 / 맑은뉴스 11/07 맑은뉴스 11/07 주택공급 발목잡는 재초환, 은마 가구당 4억
국토교통부 관계자는 관련 사안을 법제처 유권해석과 법률 자문 등으로 종합적으로 진행하고 있다고 밝혔고, 장기보유 등에 따른 경감은 해당 조합원이 추후 직접 소명하는 방식이라고 설명했습니다.파이낸셜뉴스 11/06 파이낸셜뉴스 11/06 은마 재초환 추정 부담금 2조44억원 통지
반포현대 가구당 평균 부담금은 2억2000만원대로 추산됩니다. 서초구는 11월 9일 사전통지 후 50일간 이의신청을 받고 자료를 검토해 최종 부과액과 징수 여부를 정할 방침이며, 이번 사전통지는 실제 납부고지와는 다른 행정 단계입니다.뉴스웨이 11/08 뉴스웨이 11/08 반포현대 이어 은마까지 수억원대 재초환 청구서 현실화 / 이데일리 11/08 이데일리 11/08 은마 4.6억·반포 2.2억 재초환 부담에 재건축 공급 우려 / 와이드경제 11/06 와이드경제 11/06 서초구 반포현대 재초환 부담금 사전통지 착수 / 한국경제 11/08 한국경제 11/08 수억대 재초환 청구서 현실화, 닥공 속도전 제동 걸리나
부과 시한을 두고 서초구는 2021년 준공된 반포현대 부담금을 올해 12월 30일까지 부과해야 한다고 보고, 국토교통부는 2024년 개정법 특례규정을 적용하면 2029년까지 부과할 수 있다고 봅니다. 서초구는 사전통지를 진행하되 국토교통부가 명확한 법령 해석을 내놓으면 후속 절차를 재검토하겠다고 밝혔습니다.글로벌이코노믹 11/08 글로벌이코노믹 11/08 은마 4.6억·반포 2.2억 재초환 반발 확산 / 뉴스웨이 11/08 뉴스웨이 11/08 반포현대 이어 은마까지 수억원대 재초환 청구서 현실화 / 데일리안 11/06 데일리안 11/06 재초환에 뿔난 재건축 조합들 폐지 탄원 속출
이데일리에 따르면 국토교통부는 2029년까지 부과 가능한지에 대한 법률 검토를 올해 안에 마칠 계획이고, 국회 논의를 통해 합리적 방안이 정해지면 따르겠다는 입장입니다. 서초구 관계자에 따르면 국토교통부는 내부 검토와 법률 자문이 필요하다는 입장을 전했습니다.이데일리 11/08 이데일리 11/08 은마 4.6억·반포 2.2억 재초환 부담에 재건축 공급 우려 / 데일리안 11/06 데일리안 11/06 재초환에 뿔난 재건축 조합들 폐지 탄원 속출
서초구는 11월 4일 국토교통부에 재초환 폐지 건의문과 주민 230여 명의 서명이 담긴 탄원서를 전달했고, 11월 9일 추가 서명을 더한 2차 탄원서를 제출할 예정입니다. 건의문은 미실현 이익에 대한 부담금과 기부채납·조세 중복 부담을 이유로 제시했습니다.글로벌이코노믹 11/08 글로벌이코노믹 11/08 은마 4.6억·반포 2.2억 재초환 반발 확산 / 데일리안 11/06 데일리안 11/06 재초환에 뿔난 재건축 조합들 폐지 탄원 속출 / 와이드경제 11/06 와이드경제 11/06 서초구 반포현대 재초환 부담금 사전통지 착수
전국 82개 재건축조합이 참여하는 전국재건축정비사업조합연대가 제도 폐지와 개선을 요구하고 있고, 반포미도1차 재건축조합은 11월 5일 조합원에게 폐지 청원 참여를 요청해 8일까지 탄원서를 받았습니다. 래미안 트리니원 조합은 조합장 명의 탄원서를 마련해 기부채납 등 공공기여를 이미 했는데도 미실현이익에 부담금이 부과된다고 주장했습니다.글로벌이코노믹 11/08 글로벌이코노믹 11/08 은마 4.6억·반포 2.2억 재초환 반발 확산 / 데일리안 11/06 데일리안 11/06 재초환에 뿔난 재건축 조합들 폐지 탄원 속출
반포현대 이순복 조합장은 9월 서울경제 보도에서 "실제 억대의 부담금을 부과하는 행정처분이 나오면 소송을 할 수밖에 없다"고 말했고, 신반포21차 하동석 조합장은 조합원 약 75%가 은퇴자이며 제도 개선 없이 부과되면 소송을 제기하겠다고 밝혔습니다.서울경제 09/15 서울경제 09/15 반포현대 재초환 청구서 초읽기, 조합들 소송 불사
한국경제는 서울의 재초환 적용 예상 단지가 1년 전 37곳에서 53곳으로 늘었고, 조합원 1인당 평균 부담금은 1억925만원이며, 강남 3구 합계는 3조745억원(강남구 2조2755억원, 서초구 7292억원, 송파구 698억원)이라고 보도했습니다. 전국으로는 79곳, 총 5.3조원 규모라고 요약했습니다.한국경제 11/08 한국경제 11/08 수억대 재초환 청구서 현실화, 닥공 속도전 제동 걸리나
글로벌이코노믹은 정진철 서울시의원이 서울시에서 제출받은 자료를 인용해, 지난 8월 기준 부담금 예정액이 통지되거나 공지된 서울 재건축 사업장이 52곳(강남 3구와 용산구 26곳, 그 밖의 지역 26곳)이라고 전했습니다.글로벌이코노믹 11/08 글로벌이코노믹 11/08 은마 4.6억·반포 2.2억 재초환 반발 확산
이데일리는 국회에 김은혜 국민의힘 의원의 재초환 폐지안과 조정식 더불어민주당 의원의 부담금 경감안이 계류 중이라고 전했고, 정부·여당이 민간 재건축·재개발 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 높이는 법 개정을 추진 중이라고 보도했습니다.이데일리 11/08 이데일리 11/08 은마 4.6억·반포 2.2억 재초환 부담에 재건축 공급 우려 / 뉴스웨이 11/08 뉴스웨이 11/08 반포현대 이어 은마까지 수억원대 재초환 청구서 현실화
서울시 통계 기준 2026년 6월 서울의 착공 전 재건축 사업지는 175곳(민간 170곳)이며 공급 예정 물량은 20만7184가구입니다. 재초환 대상 단지 수와는 다른 집계입니다.이데일리 11/08 이데일리 11/08 은마 4.6억·반포 2.2억 재초환 부담에 재건축 공급 우려 / 뉴스웨이 11/08 뉴스웨이 11/08 반포현대 이어 은마까지 수억원대 재초환 청구서 현실화

1. 한눈에 보기

서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축조합이 받은 재건축부담금(재건축초과이익환수 부담금, 재초환) 예정액이 11월 6일 조합원에게 공지됐습니다. 통지서 기준 수치는 아래와 같습니다.

2. 통지 내용

조합은 관리처분계획인가에 필요한 부담금 산정을 위해 한국부동산원에 검증을 의뢰했고, 강남구청이 이를 확인해 예정액을 통지했습니다. 통지서에는 총 예정액과 1인당 평균 예정액, 조합원 1인당 평균 초과이익이 적혀 있습니다.

항목수치출처
단지 전체 예정액2조44억3188만원파이낸셜뉴스 11/06, 재경일보 11/07
산정 인원4,326명파이낸셜뉴스 11/06
1인당 평균 예정액4억6334만5326원재경일보 11/07
1인당 평균 재건축 초과이익11억669만652원재경일보 11/07
개시 시점 주택가액 총액약 13조9892억원재경일보 11/07
종료 시점 주택가액 총액약 36조8059억원재경일보 11/07
종료 시점 가정2035년 10월 15일 (적용 기간 10년)재경일보 11/07

3. 매체별 표기

제목과 본문에서 금액을 다르게 적은 매체가 있어 각 매체의 표기를 그대로 옮깁니다. 은마는 1인당 평균 4억6334만원, 단지 총액 2조44억원으로 같고, 반포현대는 매체별로 2억2000만원대와 1억~2억원으로 나뉩니다.

매체표기비고
파이낸셜뉴스 11/06추정 부담금 2조44억원통지 10월 29일, 4326명
서울경제 11/071인당 약 4억6334만원, 총규모 약 2조44억원통지 10월 30일
맑은뉴스 11/07제목 가구당 4억, 본문 1인당 4억6334만원총액은 리드 2조원이 넘는, 본문 2조44억원
얼리어답터뉴스 11/061인당 4억6334만원, 총 약 2조44억원5,850가구는 세대 수이며 조합원 수와 구분
뉴스웨이 11/08은마 1인당 평균 4억6334만원, 단지 약 2조44억원반포현대 평균 2억2000만원대
이데일리 11/08은마 1인당 평균 4억6334만원반포현대 평균 2억2000만원대, 사업시행인가 7월
글로벌이코노믹 11/08은마 1인당 평균 4억6334만원, 단지 약 2조44억원반포현대 평균 2억2000만원대
뉴스1 11/06반포현대 가구당 1억~2억원 추산은마 4.6억은 조합 추산 단계, 공사비 추가분담금과 별도
한국경제 11/08은마 총 2조44억원, 1인당 4억6334만원반포현대 9일께 사전통지 예정

4. 산정 방식

재건축부담금은 종료 시점 주택가액 총액에서 개시 시점 주택가액, 부과 기간 동안의 정상주택가격상승분 총액, 개발비용 등을 뺀 재건축초과이익에 부과율을 적용해 계산합니다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8,000만원을 넘으면 초과분에 구간별 10~50%의 부과율이 적용됩니다(아시아경제·얼리어답터뉴스·맑은뉴스 보도). 은마의 1인당 평균 초과이익은 11억669만원으로 통지됐습니다.

5. 면제와 감경 기준

2024년 개정으로 신설된 장기보유 감경은 준공 시점에 1세대 1주택이고 법정 요건을 갖춘 조합원에게 적용됩니다. 국토교통부 입법예고 보도자료 기준 감경률은 보유기간별로 다음과 같습니다.

보유기간감경률
6년 이상 10년 미만10~40%
10년 이상 15년 미만50%
15년 이상 20년 미만60%
20년 이상70% (최대)

6. 누가 언제 내는지

이번 통지는 최종 고지가 아니라 부과기준과 예정액을 알리는 단계입니다. 부담금은 조합원이 개인별로 내며, 확정은 준공 이후입니다.

7. 은마 재건축 진행 단계

은마아파트는 1979년 준공됐고 기존 4,424가구를 지하 6층~지상 49층, 29개 동, 5,850가구로 재건축합니다.

시점단계출처
2003년추진위원회 승인한국경제 07/02
2023년정비구역 지정, 조합설립인가한국경제 07/02
2026년 5월 22일사업시행계획인가 신청한국경제 07/02
2026년 7월 2일강남구 사업시행계획인가 (법정 처리기한 60일보다 33일 앞당김)한국경제 07/02
남은 절차관리처분계획 수립·인가, 이주, 해체공사한국경제 07/02
목표2028년 착공한국경제 07/02

8. 반포현대 사전통지 내용

서초구는 11월 9일 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움, 2021년 준공) 재건축조합에 재건축부담금 예정액을 사전통지할 예정입니다. 사전통지는 실제 납부고지와는 다른 행정 단계이며, 통지 이후 이의신청 절차를 거쳐 부과 여부와 금액이 정해집니다.

항목내용출처
통지 주체·시점서초구, 11월 9일 예정뉴스웨이 11/08, 글로벌이코노믹 11/08
통지 대상반포현대 재건축조합이데일리 11/08
가구당 평균 부담금2억2000만원대 추산뉴스웨이 11/08, 이데일리 11/08, 글로벌이코노믹 11/08
이의신청통지 후 50일간 접수, 자료 검토 뒤 최종 부과액·징수 여부 결정와이드경제 11/06
부과 시한(서초구)올해 12월 30일, 징수권 소멸시효 만료를 고려글로벌이코노믹 11/08, 데일리안 11/06
부과 시한(국토교통부)2024년 개정법 특례규정 적용 시 2029년까지뉴스웨이 11/08, 글로벌이코노믹 11/08
후속 절차국토교통부의 명확한 법령 해석이 나오면 재검토글로벌이코노믹 11/08

9. 다른 단지 사례

재초환 부과가 예상되는 서울 단지 수는 매체와 집계 기준에 따라 46곳, 52곳, 53곳으로 다르게 보도됐습니다. 집계 주체와 기준일을 함께 옮깁니다.

매체서울 집계기준·출처
뉴스웨이 11/08, 이데일리 11/08부과 예상 46곳, 예상 부담금 2조1690억원 (뉴스웨이는 대상 조합원 1만7816명)8월 기준, 조은희 국민의힘 의원실 공개 자료
글로벌이코노믹 11/08예정액 통지·공지 52곳 (강남 3구·용산구 26곳, 그 밖 26곳)8월 기준, 정진철 서울시의원이 서울시에서 받은 자료
한국경제 11/08적용 예상 53곳 (1년 전 37곳), 1인당 평균 1억925만원, 강남 3구 합계 3조745억원권영진 국민의힘 의원이 8일 전국 지자체 자료로 공개한 규모, 전국 79곳 5.3조원
데일리안 11/06부과 예상 46곳, 대상 조합원 약 1만8000명, 총액 2조1690억원업계 추산

10. 폐지·완화 요구와 추진 상황

보도된 움직임은 다음과 같으며, 각 주장은 주체를 밝혀 적습니다.

아직 확인되지 않은 내용 3건
내용이유
통지서가 강남구에서 조합으로 발송된 정확한 날짜파이낸셜뉴스는 10월 29일, 서울경제는 10월 30일로 전해 매체별로 다릅니다. 강남구 공식 자료는 보도 시점에 공개된 내용이 없습니다.
반포현대 사전통지의 실제 발송과 조합의 대응11월 8일까지의 보도는 모두 9일 통지 예정으로 전했고, 조합의 법적 대응 시기는 알려지지 않았습니다.
국토교통부 유권해석 결과와 법안 심사 일정국토교통부는 올해 안 법률 검토 완료를 계획한다고 전해졌으며, 국회 계류 법안의 심사 일정은 공개된 자료가 없습니다.

자주 묻는 질문

은마아파트 재초환 부담금은 얼마로 통지됐나요?
강남구 통지서 기준 단지 전체 예정액은 2조44억3188만원이고 조합원 1인당 평균 예정액은 약 4억6334만원입니다. 산정 인원은 4326명입니다.
이 금액을 지금 내야 하나요?
아닙니다. 이번 통지는 예정액이며 확정 부과액이 아닙니다. 실제 부담금은 준공 이후 주택가격과 개발비용을 반영해 정해지고, 지자체장은 준공 후 5개월 이내에 산정해 통보합니다.
부담금은 어떻게 계산하나요?
종료 시점 주택가액에서 개시 시점 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용 등을 뺀 초과이익이 조합원 1인당 평균 8,000만원을 넘으면 초과분에 구간별 10~50%의 부과율을 적용합니다.
2024년 법 개정에서 무엇이 바뀌었나요?
2024년 3월 27일 시행된 개정법은 면제 기준을 1인당 평균 3,000만원에서 8,000만원으로 올렸고, 1세대 1주택 장기보유 감경(최대 70%)과 60세 이상 1세대 1주택자 납부유예를 도입했습니다.
장기보유 감경은 얼마나 받을 수 있나요?
준공 시점 1세대 1주택자이고 요건을 갖추면 보유 6년 이상 10년 미만 10~40%, 10년 이상 50%, 15년 이상 60%, 20년 이상 70%입니다. 해당 조합원이 추후 직접 소명하는 방식입니다.
은마 재건축은 지금 어느 단계인가요?
2026년 7월 2일 사업시행계획인가를 받았고 관리처분계획 수립·인가, 이주, 해체공사가 남았습니다. 조합은 2028년 착공을 목표로 합니다.
다른 단지도 통지를 받나요?
서초구가 11월 9일 반포현대 조합에 가구당 평균 2억2000만원대 부담금 예정액을 사전통지할 예정입니다. 서울 재초환 부과 예상 단지는 46곳(8월 기준, 조은희 의원실), 예정액 통지·공지 52곳(글로벌이코노믹), 적용 예상 53곳(한국경제)으로 집계 기준에 따라 다르게 보도됐습니다.
재초환 폐지나 완화는 결정됐나요?
결정된 것은 없습니다. 서초구가 11월 4일 폐지 건의문을 국토교통부에 전달했고, 국회에는 폐지안(김은혜 의원)과 경감안(조정식 의원)이 계류 중입니다. 국토교통부는 법률 검토를 올해 안에 마칠 계획이라고 밝혔습니다.
반포현대는 얼마를 통지받나요?
서초구가 11월 9일 사전통지할 예정이며, 가구당 평균 부담금은 2억2000만원대로 추산됩니다. 뉴스1은 가구당 1억~2억원으로 전했습니다. 사전통지는 실제 납부고지가 아니며 통지 후 50일간 이의신청을 받습니다.
반포현대 부과 시한은 언제인가요?
서초구는 2021년 준공된 반포현대 부담금을 올해 12월 30일까지 부과해야 한다고 보고, 국토교통부는 2024년 개정법 특례규정을 적용하면 2029년까지 부과할 수 있다고 봅니다. 서초구는 국토교통부의 명확한 해석이 나오면 후속 절차를 재검토하겠다고 밝혔습니다.

출처

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