오피스텔을 팔면 세금은 얼마나 나오나요? 주거용·업무용 양도세와 건물분 부가세 정리

🗓 확인일 2026-11-06📎 공식 출처 8곳☎ 국세상담센터 국번 없이 126(유료), 관할 세무서 재산세과, 홈택스 hometax.go.kr.

3줄 요약

오피스텔을 팔 때 세금은 실제로 주거용으로 쓰는지에 따라 갈립니다.
사실상 주거용이면 소득세법상 주택이어서 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단기 세율이 붙고 요건을 채우면 1세대 1주택 비과세도 적용되지만, 업무용이면 주택이 아니어서 50%와 40%의 단기 세율이 붙으며 사업자가 팔면 건물분에 10% 부가가치세가 따로 붙습니다.
양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 하고, 개인지방소득세는 그 기한에 2개월을 더한 날까지 신고합니다(소득세법 제105조, 지방세법 제103조의5). 취득과 보유 단계 세금은 기존 글에 정리했으므로 여기서는 파는 단계만 다룹니다.

기준: 소득세법·부가가치세법·지방세법(국가법령정보센터), 국세청 양도소득세 안내 기준 · 줍줍 확인일 2026-11-06 · 원문 바로가기: 소득세법 (국가법령정보센터) · 소득세법 시행령 (국가법령정보센터) · 부가가치세법 (국가법령정보센터) · 부가가치세법 시행령 (국가법령정보센터)

1주거용과 업무용, 팔 때 무엇이 달라지나

구분	주거용(사실상 주택)	업무용(주택 아님)
주택 판단	허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활이 가능한 구조로 사실상 주거용으로 사용하면 주택(소득세법 제88조 제7호). 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따름	사실상 사무실 등으로 사용
양도소득세 대상	건물 양도소득으로 과세(제94조 제1항 제1호)	같음
1세대 1주택 비과세	요건을 채우면 가능. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 제외(제89조 제1항 제3호)	해당 없음(주택 규정)
단기 세율	1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%(제104조 제1항 제2호, 제3호)	1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%
건물분 부가가치세	사업자가 아닌 개인이 팔면 부가가치세 납세의무자가 아님(부가가치세법 제3조)	사업자가 팔면 건물 공급가액의 10%(제30조). 토지는 면세(제26조 제1항 제14호)

2세율은 보유기간으로 정해집니다

보유기간(취득일부터 양도일)	주택으로 보는 오피스텔	업무용 오피스텔 등 주택 외 건물
1년 미만	양도소득 과세표준의 70%	50%
1년 이상 2년 미만	60%	40%
2년 이상	기본세율	기본세율
기본세율(과세표준 구간)	1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1.5억원 이하 35%, 3억원 이하 38%, 5억원 이하 40%, 10억원 이하 42%, 10억원 초과 45%	같음
개인지방소득세 단기 세율	1년 미만 과세표준의 1천분의 70, 1년 이상 2년 미만 1천분의 60	1년 미만 1천분의 50, 1년 이상 2년 미만 1천분의 40

3장기보유특별공제는 3년 보유부터

보유기간	일반 공제율	비고
3년 이상 4년 미만	6%	3년 이상부터 연 2%p씩 증가
4년 이상 5년 미만	8%	2021.1.1. 이후 양도분
5년 이상 6년 미만	10%	토지·건물 일반
10년 이상 11년 미만	20%	토지·건물 일반
15년 이상	30%	최대
주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 쓰는 1세대 1주택	보유기간별 공제율(최대 40%)과 거주기간별 공제율을 합산	소득세법 제95조 제5항. 보유기간은 사실상 주거용으로 사용한 날부터 기산(제6항)

4업무용으로 팔 때: 건물분 부가가치세와 포괄양수도

상황	부가가치세 처리	근거
사업자가 업무용 오피스텔을 양도	건물 공급가액에 세율 10%. 토지는 면세이므로 계약서상 건물과 토지의 가액 구분이 중요합니다	부가가치세법 제30조, 제26조 제1항 제14호
토지와 건물을 함께 공급하면서 가액 구분이 없거나 불분명	공급계약일 현재 기준시가에 비례해 안분하고, 감정평가가액이 있으면 그 가액에 비례해 안분	부가가치세법 제29조 제9항, 시행령 제64조 제1항
사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 양도(포괄양수도)	재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 붙지 않습니다. 다만 양수인이 대가를 지급할 때 대리납부한 경우는 제외	부가가치세법 제10조 제9항 제2호, 시행령 제23조
주택 임대용으로 쓰던 경우	상시 주거용 건물과 부수토지의 임대는 면세 용역이고, 면세사업과 관련된 매입세액은 공제받지 못합니다	부가가치세법 제26조 제1항 제12호, 제39조 제1항 제7호, 시행령 제41조

5환급받은 부가세는 주거 전용이나 폐업 때 어떻게 되나

상황	구조	근거
과세사업(업무용 임대)으로 매입세액을 공제·환급받은 건물을 면세사업(주거용 임대 등)에 직접 사용	재화를 공급한 것으로 보아 건물 공급가액에 부가가치세가 과세됩니다. 과세표준은 시가이고 감가상각자산은 시행령으로 계산합니다	부가가치세법 제10조 제1항, 제29조 제3항 제4호
사업자가 폐업할 때 남아 있는 건물	자기에게 공급하는 것으로 봅니다. 폐업 시 남은 재화는 시가가 과세표준입니다	부가가치세법 제10조 제6항, 제29조 제3항 제3호
공급가액 계산에 쓰는 취득가액	매입세액을 공제받은 해당 재화의 가액	부가가치세법 시행령 제66조 제4항
경과된 과세기간 수의 상한	과세기간 단위로 세고 건물은 20을 넘으면 20으로 봅니다. 6개월 단위 20개 과세기간이 10년입니다	부가가치세법 시행령 제66조 제2항
과세사업용 건물을 면세사업에 일부 사용	면세 공급가액이 총공급가액의 5% 미만이면 공급가액이 없는 것으로 봅니다	부가가치세법 시행령 제66조 제3항
매입세액 공제 후 면세 비율 변동	면세공급가액 비율 또는 면세사용면적 비율이 취득일 과세기간 비율과 5% 이상 차이 나면 납부세액을 재계산	부가가치세법 시행령 제83조 제1항

6신고 기한은 이렇게 셉니다

세목	신고 기한	근거
양도소득세 예정신고	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 양도차익이 없거나 양도차손이 나도 신고 대상	소득세법 제105조 제1항 제1호, 제3항
양도소득세 확정신고	양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일. 예정신고를 했으면 확정신고를 하지 않을 수 있으나 같은 과세기간에 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등은 제외	소득세법 제110조 제1항, 제4항
개인지방소득세 예정신고	소득세 예정신고 기한에 2개월을 더한 날	지방세법 제103조의5 제1항
기한이 휴일인 경우	토요일, 일요일, 공휴일, 근로자의 날이면 다음 날	국세청 양도소득세 신고납부기한 안내
계산 예시	2026년 12월 15일에 양도하면 12월 말일부터 2개월이 2027년 2월 28일(일요일)이고 다음 날 3월 1일은 삼일절이라 3월 2일(화요일)이 기한입니다	소득세법 제105조, 국세청 안내로 계산

7헷갈리기 쉬운 점

이름이 아니라 사용 실태입니다: 건축물대장이나 분양 서류의 용도가 오피스텔이어도 사실상 주거용으로 쓰면 소득세법상 주택이고, 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따릅니다(소득세법 제88조 제7호).
취득세·재산세 판정과 양도세 판정은 법이 다릅니다: 취득 때 주택 수에 들어갔는지는 지방세법 기준이고, 팔 때는 소득세법 기준입니다. 취득·보유 단계는 기존 글을 보십시오.
부가가치세는 팔 때 사업자인 경우에 문제됩니다: 개인이 사업자가 아니라면 납세의무자가 아닙니다(부가가치세법 제3조). 사업자로 임대하며 건물 매입세액을 환급받았다면 팔 때 건물분 부가가치세와 면세 전용 규정을 함께 봐야 합니다.
고가주택 기준은 12억원: 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하면 1세대 1주택이어도 비과세 대상에서 제외됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).
다주택 중과: 조정대상지역 주택에 대한 중과(소득세법 제104조 제7항)는 주택에 적용합니다. 국세청 세율 안내는 2022.5.10.부터 2026.5.9.까지 양도하는 보유 2년 이상 주택에 기본세율을 적용한다고 표시하고, 소득세법 시행령도 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택을 중과 제외로 둡니다. 그 기한 이후 양도는 중과 요건을 따로 봐야 합니다.

8정리하는 순서

실제 사용 용도(본인 거주, 임차인 주거, 사무실 임대)와 기간을 임대차계약서와 전입 기록으로 정리합니다.
매도자가 부가가치세 사업자인지, 건물 매입세액을 공제·환급받았는지 사업자등록과 신고 내역으로 확인합니다.
계약서에 건물과 토지의 가액을 구분하고 포괄양수도 여부를 정합니다.
양도일(대금 청산일 기준, 소득세법 제98조)을 정해 보유기간과 예정신고 기한을 계산합니다.
양도소득세 예정신고를 하고 개인지방소득세는 그 기한에 2개월을 더한 날까지 신고합니다.

?자주 묻는 질문

오피스텔을 팔 때 양도소득세가 나오나요?

건물의 양도로 발생한 소득은 양도소득이므로 과세 대상입니다(소득세법 제94조 제1항 제1호). 주거용으로 쓴 오피스텔은 주택이어서 1세대 1주택 요건을 채우면 비과세가 될 수 있습니다.

주거용 오피스텔은 주택으로 보나요?

소득세법은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활이 가능한 구조로 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 정하고, 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따릅니다(제88조 제7호).

1세대 1주택 비과세 요건은 어떻게 되나요?

양도일 현재 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상이어야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 제외됩니다(소득세법 시행령 제154조 제1항, 법 제89조).

오피스텔 매도 시 부가가치세는 내나요?

사업자가 업무용 오피스텔 건물을 팔면 건물 공급가액에 10%가 붙고 토지는 면세입니다. 사업 전체를 포괄적으로 넘기는 포괄양수도는 재화의 공급으로 보지 않습니다(부가가치세법 제30조, 제26조, 제10조 제9항).

환급받은 부가세를 나중에 돌려내는 경우가 있나요?

건물을 면세사업에 직접 사용하면 재화의 공급으로 보고(부가가치세법 제10조 제1항), 폐업 때 남은 건물도 자기에게 공급한 것으로 봅니다(같은 조 제6항). 건물의 경과 과세기간 수는 20을 상한으로 계산합니다(시행령 제66조 제2항).

양도소득세 신고는 언제까지 하나요?

예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이고, 확정신고는 다음 연도 5월입니다. 개인지방소득세는 소득세 예정신고 기한에 2개월을 더한 날까지입니다(소득세법 제105조, 제110조, 지방세법 제103조의5).

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업데이트: 2026-11-06 · 출처: 소득세법 (국가법령정보센터) · 소득세법 시행령 (국가법령정보센터) · 부가가치세법 (국가법령정보센터) · 부가가치세법 시행령 (국가법령정보센터)

인용: 루리 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/officetel-sale-capital-gains-vat/)

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