오피스텔을 주거용으로 쓰면 주택 수에 들어가나요? 취득세, 양도소득세, 청약의 판단 기준

1세 가지 판단 기준 비교

2취득세: 중과 판단에서는 오피스텔도 주택 수로 셉니다

• 지방세법 시행령 제28조의4 제1항 본문은 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 세대의 주택 수에 넣는다고 정합니다(열람한 요약 기준).
• 제6항 제4호는 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔을 소유 주택 수에서 뺍니다. 지분이나 부속토지만 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 기준으로 합니다.
• 이 시행령 페이지의 시행일은 2026년 10월 1일(대통령령 제36736호, 2026. 9. 30. 일부개정)로 표시됩니다. 일부 규정은 부칙에 따라 2027년 또는 2028년 12월 31일까지 효력이 유지된다고 표시되어 있습니다.
• 이 조항의 오피스텔이 주거용으로 한정되는지는 정확한 문구로 확인하지 못했습니다. 기존 글은 주택으로 재산세를 과세하는 오피스텔로 정리했습니다.

4재산세 판례: 공부상이 아니라 과세기준일 현재 이용 상태

• 대법원 2023. 11. 16. 선고 2023두47435 판결은 재산세 과세 여부를 공부상 용도보다 재산세 과세기준일 현재 사실상 주거용으로 쓰이는지를 기준으로 판단한다고 보았습니다.
• 같은 판결 요지는 오피스텔이 건축법상 일반업무시설이고 구 주택법상 주택이 아닌 준주택으로 분류된다고 설명하면서, 원고가 오피스텔을 민간임대주택으로 등록해 주거용으로 임대한 사정을 근거로 주택으로 재산세를 부과한 처분이 적법하다고 본 원심을 유지했습니다.
• 취득세 시행령은 오피스텔을 별도로 열거하고, 재산세와 양도소득세는 사실상 용도를 따지는 구조이므로 한 세목의 결과를 다른 세목에 그대로 옮길 수 없습니다.

5청약: 주택공급에 관한 규칙 제53조에서 확인된 것

• 제53조(주택 소유 여부 판정기준) 도입부는 분양권등을 가지고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유한 경우 주택을 소유한 것으로 본다고 정합니다. 다만 각 호의 하나에 해당하면 소유하지 않은 것으로 봅니다.
• 열람한 제53조에서 오피스텔이라는 단어와 도시형생활주택이라는 단어는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 조문만으로 오피스텔을 소유한 사람이 무주택인지 단정할 수 없습니다.
• 주택 해당 여부의 출발점인 주택법상 주택 정의 조문과 국토교통부 질의회신(오피스텔의 주택소유여부 판단기준)은 이번에 열지 못했습니다. 청약 자격은 해당 단지 입주자모집공고와 청약홈 안내로 확인해야 합니다.
• 규칙은 2026년 6월 15일 시행본을 열람했습니다.