토지임대부 분양주택은 무엇이고, 일반 분양주택과 무엇이 다른가요?
- 토지임대부 분양주택은 토지의 소유권은 사업시행자가 갖고, 건물의 구분소유권만 분양받는 주택으로, 토지 임대차기간은 40년 이내, 거주의무기간은 5년, 전매제한기간은 입주자로 선정된 날부터 10년입니다(주택법 제2조제9호·제78조제1항, 주택법 시행령 제60조의2·별표 3). 토지임대료는 월별로 내는 것이 원칙이고, 전매제한 10년이 지나면 개인 간 거래도 가능합니다.
- 그 전에 팔아야 하면 한국토지주택공사(LH) 등에 매입을 신청하는 길이 열려 있으며, 이 개인 간 거래와 공공매입 규정은 2024년 6월 27일부터 시행됐습니다.
기준: 주택법·주택법 시행령(국가법령정보센터), 공공주택 특별법 시행규칙, 국토교통부 보도자료 기준 · 줍줍 확인일 2026-11-06 · 원문 바로가기: 주택법(국가법령정보센터) · 주택법 시행령(국가법령정보센터) · 주택법 시행령 별표 3 전매행위 제한기간(국가법령정보센터) · 공공주택 특별법 시행규칙(국가법령정보센터)
1토지는 빌리고 건물만 갖는 구조
주택법은 토지임대부 분양주택을 토지의 소유권은 사업계획 승인을 받아 건설사업을 시행하는 자가 갖고, 건축물의 전유부분에 대한 구분소유권은 분양받은 자가, 공용부분·부속건물·복리시설은 분양받은 자들이 공유하는 주택으로 정의합니다(주택법 제2조제9호). 그래서 분양가에는 토지 값이 들어가지 않고, 입주자는 건물 값만 분양대금으로 내면서 토지에 대해서는 따로 토지임대료를 냅니다. 토지 사용 권리는 법이 보호합니다.
분양받은 사람이 토지소유자와 임대차계약을 맺으면 그 토지 위에 임대차기간 동안 지상권이 설정된 것으로 보고(주택법 제78조제2항), 주택을 사거나 상속받은 사람은 기존 임대차계약을 그대로 승계합니다(제78조제4항).
임대차계약은 국토교통부령이 정한 표준임대차계약서로 체결해야 하며(제78조제3항), 법에 없는 사항은 토지소유자와 입주자 사이의 임대차계약에 따르고, 그래도 비어 있는 부분에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 민법 순으로 적용합니다(제78조제7항·제8항).
2한눈에 보는 핵심 기준
| 항목 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 소유 구조 | 토지는 사업시행자, 건물 구분소유권은 입주자 | 주택법 제2조제9호 |
| 토지 임대차기간 | 40년 이내. 소유자의 75% 이상이 갱신을 청구하면 40년의 범위에서 갱신 가능 | 주택법 제78조제1항 |
| 토지임대료 | 월별 납부가 원칙. 합의하면 선납하거나 보증금으로 전환 가능 | 주택법 제78조제6항 |
| 거주의무기간 | 5년. 최초 입주가능일에 입주해야 하고 5년 계속 거주 | 주택법 제57조의2제1항, 시행령 제60조의2제1항제4호 |
| 전매제한기간 | 10년. 입주자로 선정된 날부터 계산 | 주택법 제64조제1항제6호, 시행령 별표 3 제7호 |
| 공공매입 신청 | 전매제한기간이 지나기 전에도 LH 등에 매입 신청 가능 | 주택법 제78조의2제1항 |
3월 토지임대료는 어떻게 정해지나요
토지임대료는 토지의 조성원가 또는 감정가격을 기준으로 산정합니다(주택법 제78조제5항). 시행령은 월별 토지임대료의 상한을 이렇게 정합니다. 공공택지에 짓는 경우에는 그 택지의 조성원가에, 공공택지 밖에 짓는 경우에는 감정평가한 가액에, 입주자모집공고일이 속하는 달의 전전달 은행 3년 만기 정기예금 평균이자율을 곱한 금액을 12개월로 나눈 금액 이하입니다(주택법 시행령 제81조제1항).
사업주체가 지방자치단체나 지방공사이면 같은 두 금액 사이에서 지방자치단체장이 지역 여건을 고려해 정한 금액을 12개월로 나눈 금액 이하로 할 수 있습니다(제81조제2항). 계산 예시입니다. 조성원가를 2억 원, 3년 만기 정기예금 평균이자율을 연 3%로 가정하면 연 600만 원이고, 월 토지임대료는 50만 원 이하입니다. 이 가정값은 설명용이며 실제 금액은 입주자모집공고문에 적힙니다. 임대료 변경에도 제한이 있습니다.
토지임대료약정을 맺은 뒤 2년이 지나기 전에는 증액을 청구할 수 없고(제81조제3항), 2년이 지나 증액을 청구할 때는 시·군·구 평균지가상승률을 고려해 증액률을 정하되 주택임대차보호법 시행령 제8조제1항의 증액 한도 비율을 넘을 수 없습니다(제81조제4항). 납부기한은 토지소유자가 정해 고지하고, 납부 방법과 연체료율은 표준임대차계약서를 따릅니다(제81조제5항).
임대료를 미리 내거나 보증금으로 돌리는 경우에 적용하는 이자율은 은행 3년 만기 정기예금 평균이자율 이상이어야 합니다(제82조).
4거주의무 5년과 전매제한 10년, 개인 간 거래는 언제부터
입주자는 최초 입주가능일에 입주해야 하고, 거주의무기간 5년 동안 계속 거주해야 합니다(주택법 제57조의2제1항, 시행령 제60조의2제1항제4호). 입주 준비 기간이 필요한 경우 최초 입주가능일부터 90일까지는 거주한 것으로 봅니다(시행령 제60조의2제2항제1호다목).
세대원의 근무·생업·취학·질병치료로 다른 주택건설지역에 거주하거나 해외에 체류하는 경우(수도권 안 이전은 제외), 노인장기요양기관 입소, 혼인·이혼에 따른 거주 승계 등 시행령이 정한 부득이한 사유는 LH의 확인을 받으면 거주한 것으로 인정됩니다(시행령 제60조의2제2항).
사유 없이 5년 안에 거주를 옮기려면 LH 등에 매입을 신청해야 하고, 거주의무를 어긴 사실이 드러나도 매입 대상이 됩니다(주택법 제57조의2제2항·제3항). 거주의무를 마치고 지방자치단체장의 거주사실 확인을 받아 부기등기를 말소해야 주택을 양도할 수 있습니다(제57조의2제5항·제6항). 전매는 입주자로 선정된 날부터 10년이 지나기 전에는 할 수 없습니다(주택법 제64조제1항제6호, 시행령 별표 3 제7호).
이 10년이 지나면 법상 전매 제한은 없으므로 공공이 아닌 개인에게도 팔 수 있습니다. 이 규정의 개정은 2023년 12월 26일 공포된 주택법(법률 제19851호)에서 이루어졌고, 제64조·제78조제6항·제78조의2는 공포 후 6개월이 지난 2024년 6월 27일부터 시행됐습니다. 시행령은 2024년 6월 18일 공포되어 별표 3 제7호가 6월 27일부터 시행됐습니다.
국토교통부는 2024년 3월 4일 보도자료 「토지임대부 분양주택, 개인간 거래 가능해진다」로 이를 안내했습니다.
5공공매입(환매) 금액은 시기별로 이렇게 달라집니다
| 시기 | 매입 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 거주의무기간(5년) 안 | 매입비용 = 입주금 + 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자 | 주택법 제57조의2제4항, 시행령 제82조의2제4항제1호 |
| 거주의무기간은 지났으나 전매제한기간(10년) 안 | (감정평가액 − 입주금)의 70% + 입주금. 이 합계가 매입비용보다 작으면 매입비용 | 시행령 제82조의2제4항제2호 |
| 전매제한기간(10년) 이후 | 공공매입 대상이 아니라 시장에서 거래. 거래 가격은 당사자 합의 | 주택법 제64조제1항 |
| 전매제한을 어기고 전매가 이뤄진 경우 | 매입비용(입주금과 그 이자) | 주택법 제78조의2제3항제2호 |
6청약 자격과 공급 유형
| 구분 | 자격과 비율 | 비고 |
|---|---|---|
| 일반공급 | 공고일부터 입주할 때까지 무주택세대구성원, 자산요건 충족, 소득 100% 이하(맞벌이 200% 이하) | 2세 미만 자녀가 있으면 일반공급 물량의 50%를 우선공급(소득 100%, 맞벌이 140% 이하) |
| 청년 특별공급 | 19세 이상 39세 이하, 혼인 중이 아니고 주택 소유 이력 없음 | 건설량의 15% 범위, 전용 60㎡ 이하만 공급 |
| 신혼부부·한부모 특별공급 | 혼인 7년 이내이거나 6세 이하 자녀가 있는 무주택세대구성원, 소득 130% 이하(맞벌이 200% 이하) | 건설량의 15% 범위 |
| 생애최초 특별공급 | 세대 전원 주택 소유 이력 없음, 저축액 600만 원 이상, 5년 이상 소득세 납부 | 건설량의 15% 범위 |
| 2세 미만 자녀 특별공급 | 무주택세대구성원, 소득 140% 이하(맞벌이 200% 이하) | 건설량의 35% 범위 |
토지임대부 분양주택이 공공주택사업자가 공급하는 공공분양이면 입주자는 공공주택 특별법 시행규칙 별표 6의6(이익공유형 분양주택 및 토지임대부 분양주택의 입주자 선정기준, 2026년 6월 22일 개정)에 따라 선정합니다(공공주택 특별법 시행규칙 제23조의5제2항). 아래는 그 별표의 틀이며, 소득 비율은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준이고 금액과 자산 기준은 입주자모집공고문에서 확인합니다.
7헷갈리기 쉬운 점
- 분양가와 임대료는 따로입니다. 분양대금은 건물 값이고, 토지는 매달 토지임대료를 내므로 총부담은 분양가만으로 비교할 수 없습니다.
- 전매제한 10년과 거주의무 5년은 서로 다른 기간입니다. 거주의무는 입주가능일부터 5년 계속 거주하는 의무이고, 전매제한은 입주자로 선정된 날부터 10년입니다.
- 일반 분양주택의 전매제한 예외(주택법 시행령 제73조제4항의 LH 동의 사유)는 토지임대부 분양주택에는 적용되지 않습니다. 주택법 제64조제2항이 예외 대상을 같은 조 제1항제1호부터 제5호까지로 한정하고, 토지임대부는 제6호이기 때문입니다. 10년 안에 파는 길은 LH 등에 매입을 신청하는 방법입니다(주택법 제78조의2제1항).
- 공공매입 금액은 거주의무 5년이 지났는지에 따라 다릅니다. 5년 안에는 입주금과 이자, 5년 이후 10년 이내에는 감정평가 차익의 70%를 더한 금액입니다.
- 토지 임대차기간 40년은 갱신 조건이 있습니다. 갱신은 토지임대부 분양주택 소유자의 75% 이상이 청구해야 합니다.
8신청 순서
- 청약홈(applyhome.co.kr)과 마이홈포털(myhome.go.kr), 사업주체(LH·지방공사) 누리집에서 토지임대부 분양주택 입주자모집공고를 찾습니다.
- 공고문에서 공급 유형별 자격, 소득·자산 기준, 분양가와 월 토지임대료, 임대료 선납·보증금 전환 조건을 확인합니다.
- 무주택세대구성원, 소득, 자산, 거주지 등 자격에 맞는 유형으로 청약을 접수합니다.
- 당첨 후 서류 제출과 계약을 하고, 표준임대차계약서로 토지 임대차계약을 체결합니다.
- 최초 입주가능일에 입주해 5년 동안 계속 거주하고, 거주의무 이행 뒤 거주사실 확인을 받아 부기등기를 말소합니다.
- 입주자로 선정된 날부터 10년이 지나면 시장에서 거래할 수 있고, 그 전에 팔아야 하면 LH 등에 매입을 신청합니다.
?자주 묻는 질문
토지임대부 분양주택은 토지 값을 안 내도 되나요?
토지임대료는 보증금으로 낼 수 있나요?
임대차기간 40년이 지나면 어떻게 되나요?
10년 안에 이사해야 하면 어떻게 하나요?
전매제한이 끝나면 개인에게 팔 수 있나요?
전매제한을 어기면 어떻게 되나요?
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업데이트: 2026-11-06 · 출처: 주택법(국가법령정보센터) · 주택법 시행령(국가법령정보센터) · 주택법 시행령 별표 3 전매행위 제한기간(국가법령정보센터) · 공공주택 특별법 시행규칙(국가법령정보센터)
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📎 공식 출처
- 주택법(국가법령정보센터)
- 주택법 시행령(국가법령정보센터)
- 주택법 시행령 별표 3 전매행위 제한기간(국가법령정보센터)
- 공공주택 특별법 시행규칙(국가법령정보센터)
- 공공주택 특별법 시행규칙 별표 6의6 입주자 선정기준(국가법령정보센터)
- 국토교통부 보도자료 토지임대부 분양주택, 개인간 거래 가능해진다(정책브리핑, 2024-03-04)
- 청약홈
- 마이홈포털
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