지분적립형 분양주택은 어떻게 사고, 나머지 지분과 임대료는 어떻게 되나요?

1한눈에 보는 핵심 기준

2지분을 사들이는 방식

입주자는 처음에 전체 주택의 일부 지분만 취득해 입주하고, 나머지는 소유권 공유기간 동안 회차별로 나눠 삽니다. 공유기간은 20년 또는 30년 중에서 공공주택사업자가 지분적립형 분양주택의 공급가격을 고려해 정하며, 입주자가 둘 중 하나를 고르도록 할 수도 있습니다(시행령 제2조의2제1항·제2항). 회차별로 사들이는 지분 비율은 10% 이상 25% 이하 범위에서 사업자가 정합니다(시행령 제2조의2제3항).

국토교통부가 2026년 11월 4일 안내한 LH 지분적립형의 구조는 입주 때 25% 지분을 취득하고, 4년마다 15%씩 5회에 걸쳐 나머지를 취득해 약 20년 만에 전체 지분을 갖는 방식입니다. 회차별 취득은 경제 여건에 따라 최대 1년까지 미룰 수 있지만 취득 자체는 해야 합니다. 구조의 합은 25%에 15%씩 5번을 더해 100%가 됩니다.

지분을 나눠 가지는 동안에는 민법 제268조에도 불구하고 그 주택에 대해 공유물 분할을 청구할 수 없습니다(법 제49조의5제5항).

4미취득 지분에는 임대료를 냅니다

공공주택사업자는 입주자와 소유권을 공유하는 동안 자신이 가진 지분에 대해 대통령령이 정한 기준으로 임대료를 받을 수 있습니다(법 제49조제7항). 시행령은 이 임대료를 장기전세주택의 최초 임대보증금 산정 방식(시행령 제44조제5항)을 준용한 임대보증금에 공공주택사업자가 소유한 지분 비율을 곱한 금액을 초과하지 않는 금액으로 정합니다(시행령 제46조의2제1항).

장기전세주택의 최초 임대보증금은 같은 시·군 또는 자치구의 비슷한 2개 또는 3개 단지 공동주택 전세계약금액을 평균한 금액의 80%입니다(시행규칙 제30조). 임대료는 공공주택사업자에게 예치하는 방식으로 내고, 그 일부는 매월 내는 방식으로 바꿀 수 있으며, 전환 기준과 구체적인 지급 방식은 공공주택사업자가 정합니다(시행령 제46조의2제2항~제4항). 계산 예시입니다.

기준 임대보증금을 3억 원, 공공주택사업자의 지분을 75%로 가정하면 임대료로 예치하는 금액의 상한은 2억 2,500만 원이고, 입주자가 지분을 더 사서 공공 지분이 줄면 상한도 그 비율만큼 줄어듭니다. 이 가정값은 설명용입니다. 국토교통부의 2026년 11월 4일 안내는 LH 지분적립형의 미취득 지분 임대료를 주변 전세 시세의 90% 수준이라고 설명했습니다.

시행규칙 제30조의 80% 기준과 다르게 읽히므로, 단지별 임대료 수준은 입주자모집공고문에 적힌 값을 기준으로 봅니다.

7헷갈리기 쉬운 점

• 지분적립형과 토지임대부는 다릅니다. 지분적립형은 집 전체를 공공주택사업자와 나눠 갖다가 점차 전부 사들이는 방식이고, 토지임대부는 토지를 계속 빌리고 건물만 소유하는 방식입니다.
• 임대료를 내는 대상은 공공이 가진 지분입니다. 지분을 더 사면 임대료 부담이 그만큼 줄어듭니다.
• 추가 지분 가격은 그때의 시세가 아니라 취득기준가격(공급가격 + 정기예금 이자)에 지분 비율을 곱한 값입니다.
• 10년이 지나도 소유권 전부를 취득하기 전에는 마음대로 팔 수 없습니다. 공공주택사업자와 가격을 협의해 공공 지분까지 함께 전체를 전매하는 방식이고, 차익은 지분 비율대로 나눕니다.
• 일반 분양주택의 청약 가점 방식과 달리 이 유형은 무주택세대구성원, 소득, 자산 요건을 먼저 보고 일반공급은 우선공급과 추첨으로 선정합니다.