재개발 비례율과 조합원 분담금은 어떻게 계산되나요?
3줄 요약
- 재개발 조합원이 내는 돈(분담금)은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이고, 권리가액은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱해 정해집니다.
- 서울시 정비사업 정보몽땅은 비례율을 (정비사업의 전체 수입 − 전체 지출) ÷ 종전의 토지 및 건축물의 총 가액으로, 개별 분담금을 주택분양금액 − (개별 조합원의 종전자산 × 비례율)로 안내합니다.
- 비례율이라는 용어 자체는 도시 및 주거환경정비법과 시행령 본문에 없고, 법은 관리처분계획에 분양 추산액·종전 가격·정비사업비 추산액과 조합원 분담규모를 담도록 하며(제74조 제1항) 종전 가격과 분양받은 가격의 차액을 청산금으로 징수·지급하게 합니다(제89조 제1항). 분양신청을 하지 않은 사람에게는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 합니다(제73조 제1항).
기준: 도시 및 주거환경정비법·같은 법 시행령(국가법령정보센터, 2026-07-01 시행본), 서울시 정비사업 정보몽땅 안내 기준 · 줍줍 확인일 2026-11-06 · 원문 바로가기: 도시 및 주거환경정비법(국가법령정보센터, 2026-07-01 시행) · 도시 및 주거환경정비법 시행령(국가법령정보센터, 2026-07-01 시행) · 정비사업 정보몽땅 확정된 사업비 및 분담금 목록(서울특별시)
1용어별로 보는 재개발 돈의 구조
| 용어 | 뜻 또는 계산식 | 근거 |
|---|---|---|
| 종전자산 감정평가액 | 조합원이 가진 종전 토지 또는 건축물의 가격. 사업시행계획인가 고시일 기준 가격으로 관리처분계획에 적습니다. 재개발은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상 감정평가법인등이 평가한 금액의 산술평균입니다 | 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제5호, 제4항 제1호 가목 |
| 종후자산 총액 | 사업이 끝난 뒤 분양될 대지 또는 건축물의 추산액을 합친 수입. 정보몽땅 화면에서는 수입(종후자산총액)으로 표시합니다 | 법 제74조 제1항 제3호, 정보몽땅 추정분담금 화면 |
| 총사업비 | 정비사업비 추산액. 관리처분계획에 포함됩니다 | 법 제74조 제1항 제6호 |
| 비례율 | (종후자산 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총액. 법령 본문에는 없는 실무 용어이며 서울시 정보몽땅이 이 식으로 안내합니다 | 서울시 정비사업 정보몽땅 |
| 권리가액 | 개별 조합원의 종전자산 감정평가액 × 비례율. 정보몽땅 화면에서는 추정 개별 권리가액으로 표시합니다 | 서울시 정비사업 정보몽땅 |
| 분담금 | 조합원 분양가 − 권리가액. 법이 말하는 청산금은 종전 가격과 분양받은 가격의 차액으로 이전고시 후 징수 또는 지급합니다 | 서울시 정비사업 정보몽땅, 법 제89조 제1항 |
2계산 예시: 사업비가 달라지면 분담금이 어떻게 달라지나
| 항목 | 총사업비 600억 원 | 총사업비 700억 원 |
|---|---|---|
| 비례율 | (1,800억 − 600억) ÷ 1,000억 = 120% | (1,800억 − 700억) ÷ 1,000억 = 110% |
| A의 권리가액 | 5억 × 120% = 6억 원 | 5억 × 110% = 5억 5천만 원 |
| A의 조합원 분양가 | 7억 5천만 원 | 7억 5천만 원 |
| A의 분담금 | 7억 5천만 − 6억 = 1억 5천만 원 | 7억 5천만 − 5억 5천만 = 2억 원 |
| 종전자산 3억 원인 조합원이 분양가 3억 5천만 원을 신청한 경우 | 권리가액 3억 6천만 원, 분양가보다 커서 차액 1천만 원을 받는 쪽 | 권리가액 3억 3천만 원, 차액 2천만 원을 내는 쪽 |
아래는 위 식에 가상의 숫자를 넣은 계산 예시이며 실제 구역의 값이 아닙니다. 종전자산 총액 1,000억 원, 종후자산 총액 1,800억 원을 가정하고, 조합원 A는 종전자산 감정평가액 5억 원에 조합원 분양가 7억 5천만 원의 주택을 신청했다고 봅니다. 총사업비만 600억 원에서 700억 원으로 바뀌는 경우를 비교했습니다.
3관리처분계획 인가까지 가는 순서와 담기는 항목
- 분양공고와 통지: 사업시행자는 사업시행계획인가 고시일(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 90일 이내에 분양대상자별 종전 가격, 분담금 추산액, 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고합니다(제72조 제1항).
- 분양신청: 신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내이며, 관리처분계획 수립에 지장이 없으면 20일 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다(제72조 제2항).
- 관리처분계획 수립: 분양설계, 분양대상자의 주소와 성명, 분양 예정 대지 또는 건축물의 추산액, 보류지 명세, 종전 토지 또는 건축물 명세와 가격, 정비사업비 추산액과 조합원 분담규모 및 분담시기, 소유권 외의 권리 명세, 세입자별 손실보상 권리명세를 담습니다(제74조 제1항 제1호부터 제9호).
- 조합 통지와 총회: 조합은 총회 개최일 1개월 전에 분양 추산액, 종전 가격, 보류지, 정비사업비 추산액과 분담규모를 각 조합원에게 문서로 통지하고(제74조 제5항), 관리처분계획의 수립 및 변경은 총회 의결 사항입니다(제45조 제1항 제10호).
- 공람: 인가 신청 전에 관계 서류 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 듣습니다(제78조 제1항).
- 인가와 고시: 시장·군수등은 인가 신청일부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하고, 타당성 검증을 요청하면 60일 이내에 결정하며(제78조 제2항), 인가하면 공보에 고시합니다(같은 조 제4항).
- 청산: 이전고시가 있은 후 사업시행자가 종전 가격과 분양받은 가격의 차액인 청산금을 징수하거나 지급합니다. 정관 등에서 정하거나 총회 의결이 있으면 인가 후부터 이전고시일까지 분할징수·분할지급도 가능합니다(제89조 제1항, 제2항).
4권리산정기준일과 조합원 자격
- 권리산정기준일: 정비구역 지정·고시일(또는 시·도지사가 투기 억제를 위해 따로 정한 날)의 다음 날을 기준으로 분양받을 권리를 산정합니다. 1필지가 여러 필지로 분할되는 경우, 집합건물이 아닌 건축물이 집합건물로 전환되는 경우, 토지와 건축물을 분리해 소유하는 경우, 나대지에 다세대주택 등을 지어 토지등소유자 수가 늘어나는 경우, 전유부분 분할로 토지등소유자 수가 늘어나는 경우가 해당합니다(제77조 제1항).
- 기준일을 따로 정하면 시·도지사가 기준일, 지정사유, 권리 산정 기준을 지방자치단체 공보에 고시해야 합니다(제77조 제2항).
- 조합원: 재개발사업의 토지등소유자는 정비구역의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이고(제2조 제9호 가목), 조합원은 토지등소유자입니다. 소유권이 공유이거나 여러 명이 1세대에 속하는 경우 등에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다(제39조 제1항).
- 양수 제한: 투기과열지구에서 재개발사업을 시행하는 경우 관리처분계획 인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없습니다. 상속·이혼으로 인한 양수는 제외되고, 세대원 전원의 이전·해외 이주, 상속 취득 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 등 법에 열거된 예외가 있습니다(제39조 제2항).
- 조합원 자격이 없는 경우에는 사업시행자가 제73조를 준용해 손실보상을 합니다(제39조 제3항).
5분양신청을 하지 않으면: 현금청산 절차와 기한
| 단계 | 기한 또는 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 협의 대상 | 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청기간 종료 이전에 철회한 자, 분양신청을 할 수 없는 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 | 도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항 |
| 손실보상 협의 | 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내. 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수 있음 | 법 제73조 제1항 |
| 수용재결 또는 매도청구소송 | 협의가 안 되면 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 사업시행자가 신청 또는 제기 | 법 제73조 제2항 |
| 기간을 넘긴 경우의 이자 | 6개월 이내 지연 연 5%, 6개월 초과 12개월 이내 연 10%, 12개월 초과 연 15% | 법 제73조 제3항, 시행령 제60조 제2항 |
6비례율이 바뀌는 이유: 법 조문에 있는 범위
- 정비사업비 추산액은 관리처분계획의 필수 항목이므로(제74조 제1항 제6호), 사업비가 달라지면 관리처분계획을 변경해 시장·군수등의 인가를 다시 받아야 합니다(같은 조 제1항 본문). 경미한 사항은 신고로 갈음하며 시행령이 정합니다(시행령 제61조).
- 변경 내용이 조합원에게 영향을 주므로 관리처분계획의 수립 및 변경은 총회 의결을 거칩니다(제45조 제1항 제10호).
- 정비사업비가 100분의 10 이상, 조합원 분담규모가 분담금 추산액 총액 기준 100분의 20 이상 늘어나는 경우에는 시장·군수등이 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청해야 합니다. 시행령은 두 비율을 각각 100분의 10, 100분의 20으로 정합니다(제78조 제3항 제1호·제2호, 시행령 제64조). 조합원 5분의 1 이상이 인가 신청일부터 15일 이내에 요청해도 검증을 합니다(같은 항 제3호).
- 청산금 산정을 위해 가격을 평가할 때는 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용 상황·정비사업비 등을 참작합니다(제89조 제3항).
7헷갈리기 쉬운 점
- 비례율은 법령상 확정 숫자가 아닙니다. 서울시 정보몽땅이 제공하는 금액은 구역별 특성과 미래 경제상황을 전부 반영하지 못한 추정치라고 밝히고 있습니다. 인가된 관리처분계획에 적힌 값이 기준입니다.
- 분담금이라는 말과 청산금은 같은 말이 아닙니다. 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 실무상 금액이고, 청산금은 법이 정한 종전 가격과 분양받은 가격의 차액으로 이전고시 후 징수·지급됩니다(제89조).
- 권리산정기준일 이후에 쪼개거나 다세대로 바꾼 부분은 분양받을 권리 산정에서 기준일 다음 날을 기준으로 판단됩니다(제77조 제1항).
- 재개발과 재건축의 차이: 재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경 개선 사업이고, 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물인 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경 개선 사업입니다(제2조 제2호 나목·다목). 재개발의 토지등소유자는 토지 또는 건축물 소유자 또는 지상권자, 재건축은 건축물 및 부속토지 소유자입니다(제2조 제9호).
?자주 묻는 질문
재개발 비례율은 어떻게 계산하나요?
서울시 정비사업 정보몽땅은 (정비사업의 전체 수입 − 전체 지출) ÷ 종전의 토지 및 건축물의 총 가액으로 안내합니다. 종후자산 총액에서 총사업비를 뺀 값을 종전자산 총액으로 나눈 값입니다. 법령 본문에는 비례율이라는 용어가 없습니다.
재개발 조합원 분담금은 어떻게 정해지나요?
정보몽땅 안내 기준으로 개별 분담금은 주택분양금액 − (개별 조합원의 종전자산 × 비례율)입니다. 법에서는 종전 가격과 분양받은 가격의 차액을 청산금이라 하며 이전고시 후 징수 또는 지급합니다(도시 및 주거환경정비법 제89조 제1항).
재개발 권리산정기준일이 지나면 어떻게 되나요?
정비구역 지정·고시일 또는 시·도지사가 따로 정한 날의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정합니다. 1필지의 분할, 집합건물로의 전환, 나대지 신축 다세대 등 토지등소유자 수가 늘어나는 경우가 대상입니다(제77조 제1항).
재개발 현금청산은 언제까지 협의하나요?
관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 협의해야 하고(제73조 제1항), 협의가 안 되면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 사업시행자가 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(같은 조 제2항).
현금청산 지연이자는 얼마인가요?
사업시행자가 60일 기간을 넘겨 수용재결 신청 또는 소 제기를 하면 지연일수에 따라 6개월 이내 연 5%, 6개월 초과 12개월 이내 연 10%, 12개월 초과 연 15%의 이자를 지급합니다(제73조 제3항, 시행령 제60조 제2항).
투기과열지구에서 재개발 입주권을 사면 조합원이 되나요?
투기과열지구에서 재개발사업은 관리처분계획 인가 후 양수한 사람은 조합원이 될 수 없습니다. 상속·이혼으로 인한 양수는 제외되고, 양도인이 법에서 정한 사유에 해당하면 예외가 있습니다(제39조 제2항).
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업데이트: 2026-11-06 · 출처: 도시 및 주거환경정비법(국가법령정보센터, 2026-07-01 시행) · 도시 및 주거환경정비법 시행령(국가법령정보센터, 2026-07-01 시행) · 정비사업 정보몽땅 확정된 사업비 및 분담금 목록(서울특별시)
인용: 루리 줍줍(https://sungprofile.cloud/money/guide/redevelopment-proportional-rate-contribution/)
📎 공식 출처
- 도시 및 주거환경정비법(국가법령정보센터, 2026-07-01 시행)
- 도시 및 주거환경정비법 시행령(국가법령정보센터, 2026-07-01 시행)
- 정비사업 정보몽땅 확정된 사업비 및 분담금 목록(서울특별시)
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