생애최초 특별공급은 누가 신청할 수 있나요? 주택 소유 이력과 소득세 5년 요건 정리

2「세대 구성원 모두 과거 주택 소유 사실 없음」의 범위

• 세대의 범위: 규칙은 무주택세대구성원을 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원으로 정의합니다 (제2조제4호). 청약홈 안내 기준으로 같은 주민등록표등본에 올라 있는 신청자, 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 직계비속(직계비속의 배우자 포함)이 모두 대상입니다. 배우자가 따로 등재된 배우자분리세대이면 그 배우자와 배우자 등본의 직계존속·직계비속도 포함합니다.
• 「과거」의 뜻: 제43조는 생애 최초를 세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정합니다. 지금은 집이 없어도 세대원 중 누구든 예전에 주택을 소유했다가 판 이력이 있으면 이 유형에서는 제외됩니다.
• 분양권도 포함: 분양권등을 갖고 있거나 주택·분양권등의 공유지분을 소유한 경우에는 주택을 소유한 것으로 봅니다 (제53조). 같은 조에는 20㎡ 이하 주택을 1호만 소유한 경우, 60세 이상 직계존속이 소유한 경우 등 소유하지 않은 것으로 보는 사례가 열거되어 있습니다.
• 배우자의 혼인 전 이력: 신청자의 배우자가 혼인신고일 전에 당첨자로 관리된 사실이나 주택을 소유했던 사실이 있어도 생애최초 특별공급은 신청할 수 있습니다 (제55조의3제1항제2호).
• 투기과열지구·청약과열지역: 민영주택 1순위가 세대주이면서 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속하지 않은 사람으로 정해져 있어 세대주만 신청할 수 있습니다 (제28조제1항제1호다목).
• 판정 방식: 입주대상자로 선정되면 사업주체가 주택전산망으로 무주택기간과 주택소유 여부를 검색하고, 부적격으로 나오면 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 주어 소명 서류를 받습니다 (제52조).

5공급 비율과 선정 방식: 50%, 20%, 나머지 추첨

6신혼부부 특별공급과 동시에 해당할 때

혼인 7년 이내이면서 과거 주택 소유 이력이 없고 5년 이상 소득세를 낸 사람은 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 요건을 모두 갖출 수 있습니다. 두 유형의 차이는 규정에서 바로 비교됩니다. 신혼부부 특별공급은 혼인관계증명서의 신고일 기준 혼인기간이 7년 이내이고 무주택세대구성원이면 되며, 과거 주택 소유 이력이나 소득세 납부 연수는 묻지 않습니다 (제41조제1항).

소득은 140%(배우자도 소득이 있으면 160%) 이하이고, 민영주택 비율은 건설량의 15% 범위입니다. 선정은 소득 구간 50%, 20%, 나머지 추첨 3단계이지만 우선공급과 일반공급 단계에서는 자녀를 출산했거나 임신·입양한 1순위가 먼저이고, 같은 순위 안에서 지역 거주자, 자녀수 많은 사람, 추첨 순서로 가립니다 (제41조제2항·제3항). 반면 생애최초 특별공급은 순위 없이 추첨입니다.

특별공급은 한 차례에 한정해 1세대 1주택 기준으로 공급하므로 (제55조), 어느 한 유형으로 당첨되면 다른 유형의 특별공급은 다시 받을 수 없습니다. 같은 모집공고에서 두 유형 모두 자격이 되면 단지별 유형별 세대수와 소득 구간을 입주자모집공고문에서 비교하고 신청 유형을 선택합니다. 한 단지에서 유형을 겹쳐 신청할 수 있는지도 공고문의 신청 안내를 따릅니다.

7헷갈리기 쉬운 점

• 무주택과 과거 소유 없음은 다릅니다. 신혼부부 특별공급은 현재 무주택이면 되지만 생애최초는 세대원 전원의 과거 소유 이력까지 봅니다.
• 비율 표기가 다른 곳이 있습니다. 청약홈 민영주택 화면에는 건설량의 7%(공공택지 17%)로 적혀 있으나 규칙 제43조제3항은 17%(공공택지 외의 택지에는 7%)입니다. 법령 조문을 따랐습니다.
• 모집공고 시점에 따라 규정이 다릅니다. 2026년 6월 15일 이전에 입주자모집공고를 한 단지는 종전 규정을 따릅니다 (개정 규칙 부칙 제4조). 종전에는 국민주택 25%, 민영주택 19%(공공택지 외 9%)였고, 2세 미만 자녀가 있는 경우를 먼저 뽑는 신생아 우선공급이 들어 있었습니다. 2026년 6월 15일 개정으로 이 요건과 우선공급 단계가 삭제되어 현재 3단계입니다.
• 소득이 기준을 넘어도 자산 기준을 충족하면 추첨 물량에는 신청할 수 있습니다. 다만 우선공급·일반공급 물량은 소득 구간에 해당해야 합니다.
• 자산 기준의 부동산가액은 토지와 건물의 합계이며 자동차와 금융자산은 포함하지 않습니다 (청약홈 안내). 금액은 건강보험법 시행령 재산등급 29등급 상한과 하한의 산술평균입니다.
• 출산 가구의 특별공급 재신청 특례(제55조의3제3항)는 신생아·다자녀·신혼부부·노부모 부양 특별공급만 열거하고 생애최초(제43조)는 포함하지 않습니다.
• 월 금액표는 해마다 바뀝니다. 모집공고일에 통계청이 전년도 통계를 아직 발표하지 않았다면 공고문이 정한 기준 연도를 따릅니다.